今回ご紹介するのは海老名ザ・レジデンスです！

［物件概要］

売主：サンケイビル　名鉄不動産　長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：67.02㎡～83.38㎡
総戸数：412戸（Ⅰ工区：206戸、Ⅱ工区：206戸）
規模：地上15階建
交通：JR相模線「海老名」駅徒歩9分、小田急線・相鉄線「海老名」駅徒歩11分
所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
竣工予定：
Ⅰ工区：2018年2月下旬（Ⅰ工区の建物仮使用承認通知書の取得予定日）
Ⅱ工区：2018年8月下旬

地図はこちらです↓

海老名駅を出てららぽーとの横を通り現地へ向かいます。実際に歩いてみて感じたことは「鉄板なマンションである」ということ。なぜ鉄板なのか？

・ららぽーと近接
・大規模マンション
・再開発地域での初期的物件

しかしながら本当にお買い得な物件だったのはビナマークスやグレーシア海老名です。ららぽーと完成前の竣工ですから当然ながらお安い価格帯でした。海老名ザ・レジデンスはららぽーと完成後に供給される第一号物件ですから以前のマンションより高くて当たり前であるというのは言わずもがな。過去のマンション価格と比べてあーだこーだ言うのは再開発地域ではとくに意味のないお話です。

海老名駅近辺では今後も多くの分譲マンションが供給される予定があります。ららぽーと横に相鉄の25階建て、海老名ザ・レジデンスのすぐ近く、日立社員寮の跡地で三井、そして駅前の小田急タワーが3本、さらにどこが事業主なのかは不明ですが小田急タワーの敷地横でもう一本タワーが建ちそうです。


今後の開発予定が満載の中で待てば待つほど価格が上がる可能性がある以上は「待つ意味はないですよ！」と言いたいところですが、立地の良い相鉄のマンションに関しては海老名ザ・レジデンスと竣工が1年程度しか違わないためここで決めてしまっていいのか・・・という迷いもあるはずです。ただ、一つだけ言えることがあります。海老名ザ・レジデンスよりお安いということはありえないということです。もちろん絶対とは言えませんが、ほぼほぼ考えられない話です。

では相鉄のマンションはいくらなのか？これはあくまでも予想にはなりますが、坪単価250万円程度、70㎡換算で5300万円程度です。どんなに安くても坪単価230万円、70㎡換算で4880万円程度ではないでしょうか？あくまで予定価格ではありますが、海老名ザ・レジデンスは平均坪単価が200万円弱ですから70㎡換算で500万円以上の差があるということになります。表面上の価格だけでなく、管理費なども海老名ザ・レジデンスのほうがお安いでしょうから実際の差はもっと大きいはずです。それでも「いや、ららぽーと横が良い！」というなら今回は見逃しても良いでしょう。ただ、小田急タワーのみを待つ方はただ待つのではなく、海老名ザ・レジデンスを購入して入居、その後販売が始まるであろう小田急タワーを見学して欲しいと思えたなら「買い替え」すれば良いのではないかというアドバイスをします。現在は1人あたり2つの住宅ローンを容易に組むことも可能ですし、マンションすごろくは十分可能です。小田急タワーの販売はまだまだ先でしょうからけして不可能なことではありません。

再開発真っ只中の海老名駅周辺ですが、今後出てくるマンション群が簡単に売れるのかといえばけしてそうではありません。いくら街が発展しても都心への通勤には少々距離があるため武蔵小杉や新川崎のように都心勤務の層を取り込むのは容易ではありません。


これには小田急の街ですから小田急が何かをしかけていかなくてはならないと考えます。できるできないは別として、例えば海老名始発のロマンスカーを用意したり、着席列車を運行したりと少々えこひいきと思われてしまうくらいの思い切った取り組みも必要なのではないかと思うのです。マンマニが知る限り小田急で過去に開発した案件でいわゆる「小田急の街」と呼べるのは開成駅でしょう。しかし、今回の海老名駅周辺再開発計画が進めば開成を抜き1番となるはずです。これはお世辞にも再開発が上手いとは言えない小田急の底力を見せるときなのではないでしょうか。

同マンションの特徴はゆとりあるランドスケープです。海老名駅から徒歩圏内で平置き駐車場100％とは魅力的です。車所有率が高いエリアですから駐車場難民になる心配がないのはいいですね！お買い得物件で大抽選会になったグレーシア海老名は駐車場設置率が低く、抽選に外れた購入者の方は駐車場探しで大変だったという話も聞きましたから1世帯1台は確実に確保できるということは将来売却の際も有利に働きますから車を所持しない人にもメリットがあると言えるでしょう。


それでは気になる予定価格と間取りの一部を共有いたします。

※価格、管理費などはあくまで予定のものです。モデルルームでメモしたものを記載するため正確な内容はモデルルーム見学時にご確認ください。

Eタイプ　83.38㎡　南西向き　第2工区 管理費(月額)13700円　修繕積立金(月額)6680円

2階 5200万円台　坪単価205万円
5階 5400万円台　坪単価213万円
8階 5500万円台　坪単価217万円
12階 5700万円台　坪単価225万円

G2タイプ　73.24㎡　南西向き　第1工区　管理費(月額)12100円　修繕積立金(月額)5860円

2階 4100万円台　坪単価184万円
5階 4300万円台　坪単価193万円
8階 4500万円台　坪単価202万円
12階 4600万円台　坪単価207万円

平均坪単価は200万円程度となりそうです。あくまで予定なのでもう少し下がってくれると嬉しいのですが。相談者様の意見を聞いても、平均坪単価200万円というラインに壁がありそうな感じです。「それなら相鉄待つかな」と。これが平均で200万円を切って195万円、できることなら190万円となれば踏ん切りがつく人も多そうですが。

管理費がお安いのは板状型大規模マンションのメリットですね！駐車場もお安いので車にかかる維持費が抑えられます。

駐車場　415台[平置駐車場415台（来客用3台・車椅子利用者用１台含む）]　月額使用料：500円～3000円
駐輪場　824台（二段ラック式：792台、平置き：32台）月額使用料：100円～300円
バイク置場　44台（バイク置場：26台、ミニバイク置場：18台） 月額使用料：500円・1000円

共用施設に関してはゲストルーム、パーティルーム、キッズルーム、スタディルームを用意、エントランスを別棟にすることにより高級感のある外観となっています。また、パーティールームとスタディルームはＷｉ-Ｆｉを完備しています。


仕様、構造、サービスの一例

・二重床、二重天井
・床スラブ厚200mm以上
・新聞(朝刊のみ)玄関前配達
・ディスポーザー
・床暖房
・複層ガラス
・食器洗い乾燥機
・キッチンカウンター御影石

共用廊下側含めて全体的にタイル貼りが多いため高級感があります。


【総評】

マンマニは同マンションを十分買いなマンションと評価します。しかし、相鉄のマンションが坪単価250万円程度でくるのであれば相鉄マンションの記事を書くときも十分買いなマンションだと評価するでしょう。相談者様は真剣に悩むべきところかとは思いますが、ご自身に合ったほうを選んでいただけたらと思います。また、相鉄のマンションは海老名ザ・レジデンスよりも入居が約1年遅いため現在賃貸暮らしの方は家賃×12ヵ月分、場合によっては+更新料も余計にかかってしまうためご注意ください。

相鉄マンションさえなければすんなりと売れていたようにも感じるため販売時期が悪いなぁ～とは思ってしまいますね。ただ、海老名ザ・レジデンスは比較的目に優しい価格帯で駅から程よい距離でありながらも商業施設近接、そしてゆとりある敷地で平置き駐車場100％と「唯一無二」という感じはあります。今ではなく将来を見据えたときに、相鉄マンションのデメリットは小田急タワー完成後は唯一無二ではなくなる可能性が高いことです。建物計画の詳細を知らないので憶測ではありますが、海老名ザ・レジデンスとは違い小田急タワーに似たようなマンションになるはずです。そうなると中古市場において小田急タワーがライバル物件になります。しかし、海老名ザ・レジデンスにおいては同類のマンションが建設される可能性が低いため唯一無二感は残る可能性があります。

いずれにせよ海老名駅周辺が熱いエリアであることは間違いありません。海老名を知らない方にもぜひ見学してほしいマンションです！

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