半年前に入居のマンションの設立総会に出席して、議案に反対したいがどう思うか？という質問です。
お答えから書いてしまうと、特に設立総会にやってきて、延々と演説してそのあげくに議案に反対するというのはお薦めしません。書かれている指摘をしても、全議案が通常決議なので成立はほぼ確実ですし、議案を当日変更するということはできないからです。
総会屋としての強い印象を理事会に持たれてしまうと２度と理事長などの要職に就くことができなくなります。書かれていることは、ご本人が２期の理事長になれば実現可能なことばかりです。
一人で勝ち目がないゲームを闘うより、
“管理に相当詳しそうで”
“理事会に協力する気はまんまんで”
“理事を攻撃するのではなく、建設的な指摘をした”人
との好印象を総会で理事に対して残したほうが有意義です。
２期から理事（理事長）をやる気がないのなら、議決権行使で反対だけ投じて欠席したほうがご自身も含め全員がハッピーじゃないかなと。
目次
質問は
マンションを特定可能な情報はXXXでマスクしてあります。地方のマンションは委託経費が驚くほど安いですねぇ・・・
質問は非常に長くて、個別の議案についてコメントを求めているので、順次書いていきますが、総論から。
差出人： 「たかみん」さんから
設立総会について
XXX（地方都市）市内の分譲マンション（２０２０年１１月入居開始）に入居し、今般設立総会の案内が来ました。議案が１号～４号議案まで記載。疑問点が多く総会に参加し一部議案へ反対しようと思っています。議案内容が妥当なものか見てもらいたいです。
また、１期目理事さんたちに２年のアフターサービスが切れる前の外部業者による建物点検を提案したいと思うのですが、どう提案したらよいのか（口頭でいいのか紙で渡すべきかや無駄な費用と言われないための理論武装等）ご教授いただきたいです。
【基礎情報】
所在 ： XXX
売主 ： XXX
管理会社： XXX
管理戸数：約２００戸
入居開始：２０２０年１１月
設立総会の議案を書くのは実は・・・
半年前に入居したばかりで、設立総会です。１期目の理事になる方は殆どが輪番などで義務的に指名された人で、設立総会の議案は管理会社の指導で作成される（殆ど管理会社が作っている）のが普通です。いきなり意見の割れるようなものは避けて、意見の分かれることはない比較的無難なものだけで議案書が作成されているのが普通。「たかみん」さんが指摘されているものは全て、アクティブな理事会であれば、やったほうが“いいかも”しれないものばかりで、それもまず理事会の過半数の信任を集めた人から出すのででないと提案すらできません。
”BETTER” あるいは”SHOULD”なものばかりで、これをしてないのは規約違反だといった“MUST”なものへの違反はないように思えます。そのレベルの指摘（“違法かどうか”だけは多数決では決まらない）が来なければ、あとはあえて言ってしまえば好みの問題ですので、総会では元の議案のままでOKかNGかどっちが多いか採決するだけです。総会で動議を提案してもその場で議案を変えることはできません。そのように管理規約の元になる法律ができているから。
嫌々ながら輪番で理事になった人もいる総会の議場で、反対演説をして暴れたとことで、なんか総会屋が来たな！！で全理事に反感を買うだけです。それよりは、気の利いたコメントを笑いながらした上で、『私も理事会の仲間に入れてほしいんだけど』とか言ったら、『是非次は入ってくれ！』とかになったほうが、皆ハッピーかなと。管理会社に注文つけるまではまだよくても、理事は虐めないほうがいいです。
想像してみてください。自分が輪番で理事になって、その中から理事長になって議長をした時に、総会を反対演説で延々と引き延ばした人が１年たって理事にしてくれとやってきたとして、快く受けいれるでしょうか？ 私ならあいつだけは排除しろ！！と言うと思うんです。
理事は、”口先だけ”で”自分では汗をかいてくれない”人には極端に冷淡です。「たかみん」さんは今理事でないという点で圧倒的に不利です。理事になって（できれば理事長になって）から同じことを提案すれば高い確率で通せるでしょう。
理事になるためには、総会ですべきコメントは１つだけ。『私は理事をしてみたいんだけど、受け入れを考慮できないですが？』
これを言うまでのコメントが攻撃的ではなく、建設的であることで、好印象を理事会に与えてあることが重要。
１号議案： 委託契約の内容
１号議案
管理委託契約契約締結承認の件
月額委託費 ～XXX万円円（税抜き）
・委託契約締結には特段異論はないのですが、原契約からの変更点として「天災害地変や公共交通機関の計画運休などの事由により当日の管理事務を行う人員を配置できない場合がある。ただし、当該事由による管理委託契約費の精算は原則行わないものとする」
「上記にかかわらず、労働基準法に定める有給休暇を取得する場合の法廷取得義務日数分については代務要員を派遣しないものとする」
が追加されています。サービスの提供を受けていないのに、対価を支払うのはいかがなものかと思いますが一般的にこんな条項はあるのでしょうか？
災害等の対応条項
１つめの、災害やストライキで”管理員が来られない”場合に、払い戻し清算なしとなっている条項が入っているのはごく普通です。来たくても来られないものはもう仕方ないですよね。地震や台風の日に来られないのは当たり前ですしその日だけなので実際のダメージも小さい。
今気にすべきポイントは、”コロナなど伝染病の蔓延”の場合。多分総会直前に重要事項説明があり、委託契約書の内容の説明があると思うので、この議案のポイントで問い質すべきは、”コロナでずっと管理員が来られなくなったら”払い戻しがあるのかどうかです。私のマンションでは、”払い戻しあり”であることを明確化しています。昨年の最初の緊急事態宣言で、管理員や清掃員がお休みになったマンションは多くて、払い戻し清算はある場合とない場合に分かれました。
上の条文だと『緊急事態宣言は天災には入らないように思うけど、それでいいのかな？』とか管理会社が相手な感じで質問すると、理事会的にも好印象でしょう。
２つめは、小規模マンションでは聞くことがありますが、大規模マンションだと代行管理員の派遣を行うのが普通です。私のマンションだと防災センター要員の法的な常時設置の義務があるので、有資格者が代行でこないと違法になってしまうため。ただ驚異的に安い委託経費ですので、この設定もありかも。有給休暇は労働者の権利ですし、最近はしっかり取得する管理員さんが多い。代行を常に確保する設定に伴って無論人件費は上がるわけですので。
２号議案： 自治会加入の件
月額２００円/月を管理会社に自治会費の集金業務を依頼し、管理費等と一緒に加算して口座振替する
・個人的には、加入しようと思っています。ただ、はるぶーさんの以前の記事にありましたが、加入強制力はないはずですし、加入したくない人から判例で訴えられたら負けるのが分かっているのに管理会社はなんでこんな議案を提案させるのか不思議でなりません。
自主加入とさせるためにはどうしたらよいでしょうか？
自治会費は強制徴収不可；だけど自分は加入するのに反対？
近隣対策などで、”周辺地区の自治会”への初期設定としての加入の承諾を取っているケースは結構多いもの。この場合“自治会に加入する”人だけにマンションを売っていますから、全戸自治会費徴収で始まってもただちに違法無効とは言えません。ただし自治会は任意団体ですから ”脱退する自由”は保証しないと、払わない！という人と裁判所で争ったら、管理組合理事会側の勝率はかなり低いです。１人で理事会相手に裁判で勝てる訴訟の典型例で、沢山の事例があり、私は組合敗訴のものしか知りません。ただし入居から半年以上経過してからですし、マンションだけの自治会の新規設立かもしれません。少なくとも多くの自治体の行政は、なかなか管理組合を住民代表扱いしてくれませんので、この場合“自治会はあったほう”が宜しいです。
「たかみん」さん本人は加入するわけですから、反対する理由（というか否決するメリット）がないと思います。私は加入するし、議案にも賛成だけど、任意団体の自治会の脱退の自由を保証しとは確定した判例があるけど、脱退者にはどう対応するの？ と質問したほうがスマート。
たかみんさんが将来理事になられる場合にはこちらも参考に（質問に書かれている記事）：
管理組合をそのまま自治会にしたいが？ 【お便り返し】
⇒ https://www.sumu-log.com/archives/309
３号議案 マンション総合保険更新の件
「現在加入の保険期間が２０２１年１１月２６日までであり、定期総会を待たずひとまず１年更新する」これは特段異論はありません。保険の中身は後で変えられるし今やることではないと思ってます。
保険は３年連続の値上げが近いけど・・
１期目だと、準備金で積立金がかなり溜まっていてすぐに使い道がないかも。だとすると保険は５年契約に２期の途中で切り替えるのはありです。マンションの共用部の保険料は３年連続となる値上げが来年予定されています。１年以内に値上げりする前に、今のを解約して、５年の長期契約に移行するのはありかなと。積立金から一般会計に借りておいて、毎年返済するみたいな処理は可能ですので。多分来年の秋あたり、保険料は凄い爆上げになります。保険は毎月加入日（多分２６日）に切り替えると月割りで保険料が戻ってくるので、条件解約の時には中途解約して駆け込むのが大抵有利になります。無論保険に入ってない日は１日も作ってはいけないので、議案には賛成するのが妥当ですが、３年連続値上げ直前の駆け込み解約切替えは来年やらないのか？はコメントしておくと、分かっている人感は出るでしょう（多分管理会社も歓迎する筈です：保険の代理店のコミッションが５年分はいる）。
４号議案：管理組合役員輪番制の件
各部屋を１０のグループに分け、１年毎に交代する（初期設定のまま）
・毎年人が全て入れ替わってしまうと引継ぎもコロナ禍で難しい中、毎回０からスタートになり、管理会社に付け込まれる隙ができると思うので、任期２年で半数ずつ改選にできないものでしょうか？ また、提案はどうやってしたらよいのでしょうか？
以上が議案に対する質問です。
２年任期半数改選への移行に必要なこと
今回の総会では、”議案は変更できない”わけでどうにもなりません。議案に反対しても意味ないわけです。多分規約そのものに、任期は１年と明記されているので、２年任期に変更するのは、規約の書き換えです。全戸の3/4の特別決議です。理事会にとっては最初の特別決議はとても敷居が高いです・・・そもそも総会に3/4参加してこない組合も多い。私のマンションでも設立総会の参加率は７０％台前半でした。例え全員賛成でも否決。
また１期の理事の多くは輪番での選任です。半数改選にするには、移行時に全役員の半数が”居残り”だか”留年”だかをしてくれないといけません。それだけの苦労をしてまで、２年任期に移行するだけのメリットもあるかどうかを判断するのは、”その期の”理事会の役員であって、理事でもない人が、”２年であるべき”と外から主張するのもいかにも変な話です。
「たかみん」さんが理事（できれば理事長）になってから提案するのが筋かと。２年任期でも管理会社のいいなりって理事会は無数にありますけどね。
共用部の２年アフター点検をしてほしい
また、２年までの無料アフターサービス期間の共用部分修繕ですが外部業者に費用を払ってでも直してもらうところはたくさんあると思っています（専有部分では、うちの部屋は洗面の排水パイプから水漏れしてて大変な思いをしたもので・・・）。エレベーターの保守料の３か月程度の無料期間を考えたら、十分ペイできると思うのですが、理事長方への提案をどのようにしたらよいのか方法がわからないので、ご教授いただけたらと思います。
余談ですが、設立総会はエントランスホールで実施、自分の座る椅子持参。コロナ対策で委任状か議決権行使書でお願いしますなんて書いてあるんですが、管理会社は組合員に総会に来てほしくないのか？と疑った見方をしてしまっていますが、気のせいでしょうか。
２年アフターに間に合うよう予算を総会で引っ張るのは至難
本格的なアフター対応の診断を頼むと、外壁（もしタイルが貼ってあれば）とか地下ピットなあどで、戸数×１万円をかなり超えるお金がかかるのが普通で、通常それは予算化もされていませんし、予備費もそんなに確保していないのが普通です。期初に予算案で可決された枠を超えた、理事会の裁量範囲を超えた予算の組み換えになると、必ず総会になります。普通の理事会は、そんなにお金と手間をかけてまで２年アフターの検査をすべきとは思っていませんし、検査すればかけたお金を超えた不具合が発見される保証もありません。大抵は売主系の管理会社になりますが、２年アフターは無料で見て差し上げます程度の提案をされることも多いです。ご質問のケースは、自前で工事もできるマンション専業のゼネコン系の管理会社が入っていますので。
今回の総会とは違う別の総会をして、予算を引きなおした上で、指摘を売主に送るのが、入居から２年以内に間に合わせないといけません。多分11/26前後が入居日で、２年の起点なのが普通ですので、来年の11/26頃までに”指摘が終わる”ことが必要です。
これを１期目の輪番中心の理事でじゃんけんで負けて決まったのかもしれ理事長が率いるといった理事会に求めるのは酷じゃないかなで、私は最近は２年アフターは”できればやるのがおススメ”程度にトーンダウンしてます。多分やってる組合はほとんどないので、やらなくて普通です。 理事でもない「たかみん」さんが・・（以下繰り返し）
今はコロナですから、総会に人は来てくれるな感を出すのは当たり前です。私のマンションのコロナの後の３回の総会には理事でない人は、２－１－１人で延べ４人の参加です。「来るなよ！来るなよ！」感を出しているのは当然な気もするんですが。総会に命かけるものではなく、なにもクラスターを総会で作ることもないので。
まとめると・・・
全部理事（長）になってから言いましょう。理事になるまでは、おとなしくしていたほうが有利です。
うちのマンションの立候補の募集
管理組合の揉めごとでは無数の経験のある桃尾弁護士も、暴れるなら？まず最低でも理事になった後だと書いてます。
『ゴジラに学ぶ管理組合における戦い方』
https://momoo-law.hatenadiary.jp/entry/2016/08/28/004903
なので、”筋のいい”コメントは出してもいいけど、どうせ議案は可決ですから議案には無理して反対してもどうかなと思うのです。私が総会で反対するのはそれで否決できそうなときか、規約・法令違反の指摘をしたと記録を議事録に残したい場合だけです。勝てない戦は仕掛けないが私の人生訓です。逆に理事会の役員としては、総会には１００％可決できる議案しか上程しません。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
ご返信ありがとうございました。あと、長文失礼しました。
設立総会は、大人しく聞いてるだけにしていようと思います。委託費安いとは思いませんでした。
このまま輪番で各グループ内の部屋番号順に理事を選出する場合、理事になるのは12年後位なので、大規模修繕に関われるかもと思ってます。立候補はできるならしたいですが、受付してもらえないと思うので…。
横からすみません。規約の詳細が分からないので的外れになるかも知れませんが、立候補を受け付けているのであれば認められないことはほぼ無いと思います。
規約を確認してから管理会社のフロントに電話をして、立候補できるのか、できるならどうすれば良いのか、いつ頃から受付ける予定なのか予め聞くといいのではと思います。
あんまり理事会制度の仕組みを強制しあいように任期と再任可と、”理事になれる人はだれか” の規定のみの標準管理規約準拠だけで、その選び方については、規約には規定していない原始規約が殆どだと思います。 今回設立総会ですから、立候補をうけるかどうかも含めて明文化されたルールは存在しないのではないかなと。
１期目にどう決めたかの影響はひきずりやすいもので、国交省のH30の調査では、”立候補すると理事になれる”マンションは全国の1/3ほどにすぎず
多数派とは言えません（５００戸以上だと大半が立候補を受けているなど戸数にもよる）。
一切立候補はうけずに、輪番あるいは抽選のみで全理事を選ぶでも、全く公平ではありますから、別に区分法違反というわけでもない。
その点は、質問者の方が確認するしかないですね。
立候補者もいて、輪番や抽選も併用する場合には、必ずその優先順や選び方の規定がいるので、”慣習法”のままにとどめないで、規約や役員選出細則に明確化したほうがいいと思いますが、それができる理事会なら、とっくに立候補を受けているでしょうね。
よく受ける質問がパックになっているようなもので、回答もかきごたえがありました。
委託経費は殆ど人件費ですので、安いか高いかには、どの程度の人を配置しているかを見る必要があります。
総会でコメントするとか、疑問点を質問するのは多いに結構なことだと思います。
ただ、それが理事会の個人批判にはならないように注意されてください。