【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋（第4期）との比較

お便り返しです！

差出人: せれな

誰に答えて欲しいですか？
住井はな, こう

メッセージ本文:
こんにちは。質問が複数あり、うまく書けないかもしれないのですが、ご回答いただければ嬉しいです。
私は、現在名古屋市で夫と子供の3人で暮らす専業主婦です。
最近FPさんに夫のライフプランを作成していただいたところ、家賃が高いことと節税対策としてマンション購入を勧められました。

以前から気になっていたパークハウス名古屋の見学に行きましたが、
・FPさんに勧められた予算(6000万円)だと角部屋(4LDKのみ)が買えない。そもそも、夫が高所恐怖症のため、4期以降だと希望する部屋がない。
・3LDKだと今後子供が増えた時に狭い？
・小学校の学区があまりよくないのでは？
という点が気になります。

3期の抽選には間に合わなさそうなので4期に申し込むとしても、
・3期の坪単価(約270万)より値上がりして300万くらいになっても買う価値があるのか？
と思い、それならいっそ他のマンションを検討した方がいいのではないかと考えるようになりました。

具体的には、夫の仕事の都合上JRと地下鉄の両方利用できるのが都合がいいので、千種にできるバンベール千種ザファーストも良いのではないか？と思っています。

質問は、
住井はなさんに
①パークハウス名古屋の営業の方に「パークハウス住人の子供が通うようになるので、学区の印象も変わると思う」と言われましたが、大規模マンションが学区に与える影響はそんなにあるものでしょうか？

こうさんに
②バンベールはまだまだ情報が少ないですが、坪単価はいくらくらいを予想されていますか？また以上のような条件の場合、パークハウス4期とどちらがお勧めでしょうか？

という点をお伺いしたいです。よろしくお願い申し上げます。

※一部プライバシー情報になりそうな箇所は削除してます。

大規模マンションが学区に与える影響の部分について、はなさんの回答については以下になります。

【お便り返し】大規模マンションは学区イメージに影響を与えるか

私へのご質問部分に回答

バンベールはまだまだ情報が少ないですが、坪単価はいくらくらいを予想されていますか？

「バンベール千種ザ・ファースト」の坪単価はズバリ！280万円（平均）と予測します！

理由は長い＆マニアックなので後述します。ほぼ部件概要しか出ていないので完全な予想です（保険）。

また、ザ・パークハウス名古屋の第3期の平均坪単価は290万円程になりますので、第4期は若干の値上げを想定すると坪310万円程になると想定します。

また以上のような条件の場合、パークハウス4期とどちらがお勧めでしょうか？

上記の前提で考えると、せれな様には「ザ・パークハウス名古屋」をおすすめします！

理由は、以下の点を重視されているところから考えました。

節税（住宅ローン控除）を受けつつ資産形成する
広い部屋に住みたい
交通の便の良い場所がいい
資産性の高いマンションがほしい

特にコンセプトがバンベールは専有面積狭めでDINKSやリタイア世代向け。対して、パークハウスが広めのファミリー向けですので、子育て世帯が広さを求めるならパークハウスかと。

また、最終期の値上げは必須とはいえ、「大規模」、「商業隣接」、「ブランド」が揃っているパークハウスは、資産性の手堅さ（生活利便性の満足度も！）がバンベールよりも勝っているのではないかと思います。

ただし、ご質問から読み取れなかった点として、駅距離を絶対重視ならバンベールの方になるかと思います。（それでもパークハウスはなんだかんだ東山線の亀島も使えるので全く電車利用に不向きというわけではないと思いますが）

パークハウスの3LDKであれば、実際に手狭になった段階で手放すときも大きな損はないと思いますので3LDKでもいいのではないかと。（ただ6,000万円予算あれば2階ないし3階の一択ですので抽選必須です…）

もちろん、広さは生活満足度に影響しますので、どうしても4LDKというのであれば他の中古マンションを検討する手もありますが、一般論として4LDKの方が流動性は下がりますのでその点は注意が必要かと。

以上が回答になります。ご参考になれば幸いです。

その他、ご質問はスムログのお便り返し、Twitterのフォローお待ちしてます！

おまけ：バンベールの坪単価の根拠

おまけです。「バンベール千種ザ・ファースト」について主に妄想で坪単単価を予想します、

まず、物件概要について

所在地：愛知県名古屋市東区葵三丁目2201番1（地番）
地下鉄東山線「千種」駅徒歩2分（5番出入口／約110ｍ）
JR中央本線「千種」駅徒歩4分（約300ｍ）
地下鉄桜通線「車道」駅徒歩5分
敷地面積：963.92㎡
建築面積：487.23㎡
階数：地上18階建
総戸数：85戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：58.18㎡～73.18㎡
竣工時期：2023年2月下旬（予定）
事業主・売主：矢作地所株式会社
設計・監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
施工：矢作建設工業株式会社

特徴を挙げれば、ブランド名の通り、売り主は矢作地所、設計・施工も同グループの矢作建設。18階建てで、フロア図を見る限りタワー形状のマンションになりそうです。

そして、東山線の千種駅まで徒歩2分表記、JRも利用でき、更に桜通線の車道駅も徒歩5分で利用できる交通利便性の非常に高い立地になります。

単純に上記のスペックと周辺相場（オープンレジデンシア千種広小路が2019年分譲当時で坪220万円程度）を考慮すると、せいぜい坪250万円ぐらいかなと思うのですが

ただ！今回は、この場所が矢作グループ本社の隣なんですよ！（正確には道を挟んで向かい）

周辺地図　出典：公式HPより

矢作グループの沿革を見ると現在の本社に来てから少なくとも30年以上は経ってますし、通常ならオフィスビルにして賃料収入を得た方が儲かる（更に古くなればまた建て替えればいい）はずなのに、そこにマンションを建てる。区分として分譲すれば一生、矢作の手にその土地は戻ってこないのに、わざわざ分譲マンションにして手放すしたのは「千種ザ・ファースト」を同社のフラグシップマンションにするつもりなのかなと。

つまり、相場通りの価格で売って、「はい、終わり」というものではなく、今後本社を訪れる取引先や自社の社員が見ても、「素晴らしいマンション！」とアピールできるものにしたのではと。

そのように考えると、現在の相場通りに売り出すとは思えず、1割アップぐらいのチャレンジ価格でくるのではないかと考えました。

ちなみに公式HPに掲載の間取りを確認すると内廊下、トイレ手洗いカウンター、柱アウトフレームは確認できますので、やはり安いマンションという雰囲気はないですね。

Aタイプ　3LDK　73.18㎡