マンションマニアが住んでみてよかったマンション② ～ダイアパレス武蔵浦和モリノ～

2021.08.09

どうも！マンションマニアです！

住んでみてよかったマンションの第二弾となります！！

前回は千葉県市川市のガレリアサーラをご紹介いたしましたが時系列としてはその前、私が20代前半(1985年生まれです)のときに住んでいた分譲マンションとなります。

その名は「ダイアパレス武蔵浦和モリノ」です！！

モデルルーム

棟内モデルルーム時代の外観

私が子供の頃は大京のライオンズ、リクルートのコスモ、そしてダイア建設のダイアパレスをよく目にしていましたが今となっては関東圏での供給はなくなってしまいましたね。現在もダイア建設新潟、ダイア建設名古屋という分社化された形で残っており新築マンションの供給を続けていますからダイアパレスというブランドは終わっていません。

画像出典：ガイアの夜明け

懐かしのCMを集めてみました

高校生時代、スマホの着信音を東京砂漠にしていました(笑)

ダイア建設は2008年12月に民事再生法を申請、それに伴い大和地所の完全子会社となりました。

ダイアパレス武蔵浦和モリノは関東圏のダイアパレスブランドとしては民事再生法申請前の最後のほうの物件となります。(申請後も供給はあったため関東圏のダイアパレスとしては2014年築の阪東橋、検見川浜あたりがラスト物件)

ダイア建設は民事再生法申請となってしまう数年前から「100年スマイル TMキューブ」として建物にコストをかけることに方針転換していました。マニアの私からすればとても評価高かったのですが建物にコストをかけるダイアパレスブランドよりも最新設備を取り入れる他社物件のほうが一般的な検討者層からは評価が高かったのですよね。

構造にコストをかけている代表的な部分としてはオープンエアシャフト(以下スケルトンインフィル)です。一般的なマンションの間取り図を見ていただくと水回りのすぐ近くに「PS(パイプスペース)」と記載があります。スケルトンインフィルはPSを共用廊下側にまとめるため水回りの近くにPSがないのです。そうするためには階高を確保しなければなりませんから隣のマンションは10階建てなのにTMキューブ採用のダイアパレスは9階建てというように同じ背の高さなのに階数が低くなり、一部屋ごとの価格が周辺の新築マンションより高くなってしまうのです。

当時の副社長
画像出典：ガイアの夜明け

ダイアパレス飛鳥山営業責任者
画像出典：ガイアの夜明け

新築時パンフレットより

もちろん駅前のタワマン等であればそれでも買い手がついてこれるのですが一般的なエリアでそれをやってしまうと「いいマンションなのはわかるけど価格が高い」「構造面は気にしないから最新設備を優先したい」「スケルトンインフィル？それが役に立つのって何十年後の話でしょ。」となってしまいなかなか選ばれないのですよね…

供給中の新築マンションだとプラウドタワー小岩ファーストやパークタワー勝どきなどは水回りのPSがありません。ただ、それは駅前タワマンでありコストをかけても買い手がついてこれるからこそできるわけで一般的な立地で水回りのPSを外に出しているのはとても珍しいことなのです。(プラウドタワー小岩ファーストもパークタワー勝どきも水回りのPSはないですがバルコニー付近にPSはあります)

水回りのPSをなくすがゆえに共用廊下側にもゆとりをもたせないといけないのでコストかかるのですよね…水回りにPSがないマンションは共用廊下にどでかいPSを設ける必要があるため一般的なマンションでは基本やらないですね。それをやったダイア建設はすごいのです。

※図面を見た際に水回りにPS(もしくはP)がなければ基本的には水回りの自由度が高いということになります。ぜひお手持ちの図面を見てみてください！！

今となってはTMキューブのマンションも築10年を超えてきました。つまり！！TMキューブのダイアパレスを購入してスケルトンリフォームするのも面白い時代になってきたわけです。

スケルトンインフィルですから天井高を削ることなく水回りをある程度好きなところにもってこれるなどリフォーム前提ならスケルトンインフィルはめちゃくちゃ優秀なものとなります。

構造面の魅力が大きいマンションであったためそちらの話が長くなりましたが立地やその他の部分の魅力もお伝えいたします！

■ダイアパレス武蔵浦和モリノ
［物件概要］

売主：ダイア建設
施工会社：川口土木建築工業
総戸数：82戸
専有面積：72.30㎡～96.49㎡
規模：14階建て

交通：
JR埼京線「中浦和」駅徒歩9分
JR武蔵野線「西浦和」駅徒歩10分
JR埼京線・武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩16分

所在地：埼玉県さいたま市桜区田島3
建物竣工：2007年2月

地図はこちらです↓

画像出典：グーグルマップに著者加筆

中浦和駅、西浦和駅、武蔵浦和駅の3駅が利用でき、すべてフラットアプローチです。

当時は都心で勤務していたため朝は中浦和駅まで出て埼京線、帰宅時は天気よければ武蔵浦和駅で下車して遊歩道を経由、休日等に武蔵野線で帰宅時は西浦和駅で下車するなど使い分けていました。駅近というわけではないのですが3駅2路線利用できるのはとても便利でした。

武蔵野線と貨物線の線路が近いため電車の音はけっこうするのですが電車が好きなのでむしろ楽しかったですね。エリア内では背の高い建物で全戸南東東向きですから採光面も条件良かったです。

日常の買い物としては中浦和駅前の西友、西浦和駅前のダイエー、武蔵浦和駅前へ出れば複数のスーパーマーケットがありますから物件真横にこだわらないのであれば便利です。

駐車場設置率が100％のため車所有者も多く、私も北戸田のイオンや美女木のロジャース等まで車で行くことが多かったです。当時オープンしたばかり(2008年)の越谷レイクタウンもよく行きました。敷地内の駐車場は平面が50％超となってはいるのですが私は平面を確保できなかったため斜め向かいの月極駐車場を契約していました。

敷地内の駐車場部分の多くが計画道路の用地となっているのですが実現しなさそうなものでしたし、もしも買収となれば管理組合に大きなお金が入りますからそこは気にしませんでした。買収されると既存不適格とはなりますが今だに実現する見込みはなさそうな計画道路です。

通学校は西浦和小学校で徒歩18分、田島中学校で徒歩22分と距離ありますが別所沼公園や荒川彩湖公園など都心までの距離と自然環境のバランスが取りやすい立地です。

外観デザインとしては背中側が翼のようになっており特徴的です。これは1フロア6戸なのですが2階以上は3戸に1基のエレベーターとなっており分かれているのです。そのため両面バルコニー住戸があったり、1階を除くと38戸に1基のエレベーターとなっています。

背中側がかっこいい！！

平均専有面積は75㎡超え、私が住んでいた部屋は80㎡を超えていましたから当時ならではのゆとりがありました。

室内の設備仕様としてはディスポーザーはないですし食洗機もオプション、床暖房もなしなど構造面にコストをかけた分のしわ寄せがきていました。ただ、トイレも洗面室もフローリングであったり、扉のグレードなどが高く、全体的に質感良く気に入っていました。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm～2550mm、階高は3m超えでした。

新築時のキャッチコピーは「森の島」

ダイア建設のイメージキャラクターが藤原竜也さんだった時代です

かわいいうさぎさんが！

そうだ、リラックスに住もう。

うさぎさん飛んでるー！！

ティーエムキューブがデビューします。

新築時の坪単価は約165万円、現在は坪単価約140万円ほどで動いています。

一例

・72㎡台　低層階　新築時3500万円台　中古時2900万円台

・75㎡台　高層階　新築時3700万円台　中古時2900万円台

・84㎡台　高層階　新築時4300万円台　中古時3700万円台

当時の物件からすれば価格維持率が高いというわけではないのですが資産性重視の方が購入する物件ではないですから残債割れしていない時点で合格でしょう。

管理費は㎡単価月額約193円(新築時と同じ)、修繕積立金は㎡単価月額約71円(新築時と同じ)となります。修繕積立金が変わっていないのは気になりますね。一時金を多く取る長期修繕計画なのでしょうか。これから検討される方は要確認です。

新築マンションが厳しい時代です。とくに埼玉県は物件数も少なくなってきましたね。これから販売される野村不動産の武蔵浦和、浦和、大宮、川口など注目物件もあるのですが価格は…

ダイアパレス武蔵浦和モリノのように価格は現実的だけども不便ではない中古マンションを狙うというのも合理的でしょう。

埼玉県内の中古マンションを検討される際はぜひマンションマニアへご相談ください！！

マンションマニアへ購入・売却相談

【住むレーション】

［武蔵野線］

西浦和　8:01発
北朝霞　8:07着
新座　8:10着
東所沢　8:15着
新秋津　8:18着
新小平　8:23着
西国分寺　8:28着
北府中　8:30着
府中本町　8:33着

西浦和　7:55発
武蔵浦和　7:58着
南浦和　8:01着
東浦和　8:05着
東川口　8:09着
南越谷　8:13着
越谷レイクタウン　8:17着
吉川　8:19着
吉川美南　8:22着
新三郷　8:24着
三郷　8:27着
南流山　8:29着
新松戸　8:32着
新八柱　8:36着
東松戸　8:39着
市川大野　8:42着
船橋法典　8:45着
西船橋　8:49着
南船橋　8:58着
新習志野　9:01着
海浜幕張　9:05着

［埼京線］

中浦和　8:02着
南与野　8:04着
与野本町　8:06着
北与野　8:08着
大宮　8:12着

中浦和　8:00発
武蔵浦和　8:02着
北戸田　8:10着
戸田　8:12着
戸田公園　8:14着
浮間舟渡　8:17着
北赤羽　8:20着
赤羽　8:23着
十条　8:25着
板橋　8:28着
池袋　8:32着
新宿　8:38着
渋谷　8:43着
恵比寿　8:46着
大崎　8:49着

武蔵浦和　8:05発(通勤快速)
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:25着
新宿　8:31着
渋谷　8:36着
恵比寿　8:38着
大崎　8:42着

動画もご覧ください！

■ダイアパレス武蔵浦和モリノ　マンションマニアが住んでよかったマンション

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6 件のコメント

マンマニマニアより:

2021年8月10日 17:05

私の大好きなエリアです。
棟内モデル見に行ったのが懐かしいです。
私は動画内で触れられているバイパス越えのサクラディアにしましたが、あちらも住み心地は最高でした。
通勤の面での立地はこちらが希望でしたが、子供が小さかったので、敷地内保育園と徒歩2分の小学校という条件がサクラディアにした決め手でしたね。
子供の中学受験合格に合わせて今年2月に都内に引越しましたが、坪105万で購入したのが坪110万で売れたため、マンマニさんがいつも言っている住みながら投資になり、都内好立地にステップアップできました。
私もマンション好きでモデルルーム50くらいは行った経験があります。マンマニさんの足元にも及びませんが、マンマニさんの記事をいつも楽しみに読んでいます。