お便り返し（56, 57）住宅ローンのプラン変更／単独ローンか親子ローンか

こんばんは、やまちゃんです。弊社で運営しているマンションコミュニティで、この夏は閑散期かつ緊急事態宣言中にも関わらず問い合わせが多めです。皆さま興味あるかと思いまして8月のランキング（全国）です。

晴海フラッグ
パークタワー勝どき
プラウドタワー目黒MARC
パークレ・ジェイド白金
ザ・パークハウス板橋大山
アトラスタワー白金
プラウド椎名町ガーデンテラス
プラウド神楽坂ヒルトップ
パークコート神宮北参道ザタワー
ブリリアタワー堂島

ほとんど東京都心エリアですね。。それで、2位「パークタワー勝どき」（掲示板）と3位「プラウドタワー目黒」（掲示板）の問い合わせ数は、4位以降のおおよそ2倍です。

1位の「晴海フラッグ」（掲示板）に至っては更に2.5倍（4位以降の5倍）になってまして、晴海フラッグが単独で大爆発しています。安く見えますよね、、予約取れないのも頷けます。

さて、ご相談に参ります。

差出人：ガンタンク

こんにちは。住宅ローンのプラン変更を考えているのですが、何か見落としがないかご教示いただけないでしょうか。

4年ちょっと前に千葉県内の新築マンションを購入しました。代金約4000万円のうち約3400万円を三井住友信託銀行で住宅ローンを組みました。ローンのうち約2200万円は30年固定金利0.97％（1.0％からidecoを作るなどして-0.03％）、残り約1200万円は10年固定金利0.47％（同様に0.5％-0.03％）で組みました。
住宅ローン減税が終わった10年後には10年固定の方は全て繰上返済をし、月々の返済負担を軽くして30年固定の分だけのんびり返済しようと考えていました。
ローンを組んだ当時は夫30代前半、妻20代後半で、結婚式・新婚旅行・マンション購入費用などの出費が重なったことから、変動金利上昇の不安がないように上記のとおり固定のローンとしました。夫婦２人の生活です。
しかし、士業の夫は収入が安定し、特にお金を使うような趣味も無く、また、幸いなことにコロナの影響もないため、来年には30年固定の分も含めた残債全てを返済できる（投資信託等も含みますし、実際にすぐ全額返済をするつもりはありません）くらいの貯蓄ができます。
これらの照らして、10年固定はこのままとして、30年固定の部分は変動金利に変更して、万が一金利が急上昇することがあってもその段階で繰上げ返済すれば良いのではないかと考えるようになりました。
銀行のＨＰを見ると、金利プランの変更手続きはインターネットで行えば手数料もかからないようで、変更をすることに特に問題がないように思いますが、何かリスクの見落としなど無いでしょうか。
なお、返済に余裕があるのなら都内の資産性が高いところに引っ越しては？とアドバイスを受けることもありましたが、今のマンションは職場にも妻の実家にも近いこと、緑豊かな環境が気に入っていることから、現時点で引っ越しの予定はありません。

借り換えについてのネット記事等はよく見ますが、プラン変更について言及するものはあまり見当たらなかったため、質問させていただきました。
ご回答いただければ幸いです。よろしくお願い致します。

ご質問ありがとうございます。回答させて頂きます。

条件の良い住宅ローンですね！金利プランの変更を無料で出来るようでしたらやった方が良いかと思いますが、すごく根本的な話で以下2件が気になります。

（1）金利プラン変更ができる契約になっているか

そもそも30年固定で組んだ契約を、期間途中の任意のタイミングで変動プランに変更できることになっていますでしょうか。（30年固定で組んだらその契約で30年返済し続けることにならないでしょうか。）

10年固定で組んだローンを10年経過後、残り期間を変動プランに切り替えて返済するというのはありますが途中はできないと思われます。

（2）適用金利の優遇幅の条件が悪くならないか

仮に任意のタイミングで変更できたとして、金利優遇幅も引き継げるのでしょうか。

金融機関にとって金利優遇を「エサ」に新規顧客を取り込んで、その代わり給与の振り込み口座を自行に変えてくださいとか、仰せのイデコ口座も然りでしょうか、引き換え条件が付いて、それで一度「釣った」顧客に対して、無料かつ任意のタイミングで変動金利に変更できたり、優遇幅を据え置いたりするような、金融機関側に一文の得にもならない契約が通るのか気になります。

（他行からの借り換えを取り込む目的でしたら、新規顧客になりますから好条件の優遇金利が適用されるのは納得いきますが）

以上となりますが、現実的に30年固定の方の選択肢としては、
（a）他行に借り換える
（b）何もしない
の二択になりますでしょうか。

借り換えを検討されるなら別途の手数料や手間を勘案する必要がありますし、一方で今の30年固定0.97%はとても好条件ですから、結論としては（a）何もしない、が最適かと思います。

本件は念のため当該金融機関に電話確認しまして、一般論として30年固定は変更できないと回答は得ましたが、ガンタンクさまの現契約の詳細が当方には分かりかねますので、必要に応じて金融機関にお問い合わせいただければと思います。

差出人：トトロ

こんにちは、いつも楽しく拝見しております。

現在都内で一人暮らしをしておりますが、定年間近の親と同居するため郊外の某タワマン購入を考えている独身３０代です。
ローンの組み方についてとても悩んでいます。
単独（質問者、もしくは親）で組むのか、親子ローン、親子リレーローンetc
一般的に考えてどの組み方を選択するのが一番お得になるでしょうか。
親子ローンだと親亡きあと、贈与税がかかるという問題も悩ましいです。

ぜひお時間があればご回答いただけば嬉しいです。

ご質問ありがとうございます。回答させて頂きます。

結論から申しますと、トトロさまご自身の単独ローンで組むのが一番良いと思います。

「一番お得」かどうかは分かりませんが、単独でローンを組む代わりに親御さんに生活費全般を出してもらえば如何でしょうか。拠出額がバランスしているなら、トトロさまも親御さんも不満はないでしょうし、購入を検討されておられる「某タワマン」はトトロさまの所有になります。

（なお親子合算しないと買えないような物件だったら、むしろ買わない方がいいのではないかと思います。あまり外野がとやかく言うことではないですが。。）

余談ですが、私はベースとして住宅の権利関係は可能な限り、誰かの単独所有にした方が良いという考えを持っています。これは親子間であれ夫婦間であれ、「将来、関係性が変わるかも」という前提に立つのが良いと思います。たとえ今はどんなに仲が良くても、です。

現実問題として（トトロさまの話でなく）、

親子間なら、将来、配偶者ができて親とソリが合わない、そもそも同居できないなんて普通にありえます。親が半ボケ入ってくるとか、意思表示できなくなるとか、争族の火種になるとかも考えられます。

夫婦間でも、関係性が壊れて離婚しました、共有名義の住宅どうします？ってなると面倒です。夫婦の1/3は離婚するわけで結構な高確率です。

実際にわたくし遠い親戚のボケ問題で（書類のやり取りに首を突っ込んでいる程度ですが）、現在進行系で不動産絡みの面倒を体験しております。相続が絡んで権利者が増えると余計に大変です。

親子共有、夫婦共有を決して否定するわけではなく、そうせざるを得ない・致し方ないことも多々あるかとは思いますが、将来のトラブルを作らないよう可能な限り自身の単独意思で決済できるようにした方が良いかと思います。

以上、参考になっておりましたら幸いです。