このブログは10日おき（5、15、25）の更新です。
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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日々、個別マンションの評価を主たる作業としている筆者が日頃、感じていることを２つだけ挙げると、「高値のマンションは高いなりに、安値のマンションはそれなりの価値評価になってしまうという点」と「安物買いの銭失いという実態をお知らせしなければという気分」です。今日は、安値のマンションについての話です。
儲かるマンションは高値で売られているものだ
高いものはリセール時にも高く、安い物件の高値期待は空振りに終わると思った方が良いようです。人間心理として、お得な品を探そうとするものですが、お得な品が安いとは限りません。消費財を例として説明しましょう。
安くて価値あるニトリやユニクロの製品と高額で高級とされるエルメスやルイヴィトンのハンドバックとでは買い手の価値観が全く違いますし、並べて比較されることもないはずです。
マンションは、ニトリやユニクロのような安くて価値があるものはありません。なぜなら、場所（立地条件）のシェアが大きく、物件価格を大きく左右するからです。エルメスやルイヴィトンは銀座や六本木などにあって映えるのであり、下町や工場地帯を歩くのにふさわしいとは言えないことと似ているかもしれません。
マンションという場所が固定された品は、場所の価値を評価されるのです。建物が立派で高級であったとしても、立地条件が郊外都市や都区内であっても下町では全体価値は高く評価されることはありません。言い換えれば、高く売ることは所詮、無理があるのです。
高いマンションは建物も高級かもしれませんが、それ以上に場所の価値評価が高く、高値であってもそれを買う人、予算の多い買い手が集まって来るものです。
それらの高いマンションは中古になっても高値で買い手が付くものです。新しいマンションが売られていることも少ないため、中古でいいからこの辺りに住みたいというニーズがあるからです。
ニーズと合致していない新築の高値マンション
高値のマンションも、その立地なりに高くても売れるものではあるのですが、新築に限定して眺めてみると、値打ちと一致しない高値で売られているものがあるのです。この現実を知っておかなければなりません。この立地なら高くても買ってくれる人がいるはずだから強気で行こうと考えるデベロッパーがあります。また、高過ぎれば売れないと知りつつも用地不足から高値のマンションを商品化し、売り出すデベロッパーがあります。
売り出してみると、買ってくれる人がある一方、買うまでに至らないが見学者が多いだけという現実があります。 そんな状況、特に前評判にぬか喜びするデベロッパーがあります。つまり、売れるのは僅か、完売までに３年もかかるという現実もあるのです。
この現実を見て、筆者は「価格の適否は買い手なりに判断できるものだ」と思いますし、発売初期の思惑は当たったとしても、建物竣工時点までに８０％以上売れなければビジネスとしての成功とは言えません。
言い換えれば竣工までに８０％余が売れてこそ、適正な価格であったと言えるのです。その販売実績を挙げることができなかった物件は高過ぎたという評価になります。結果論ではなく、事業者としては８０％以上を工事完成時点までに売れると確信して販売を進めたいのです。
なぜ売れなかったのかと言えば、リサーチが適正でなかったか、売れると信じて強気で着手したかのどちらかです。結果だけから見れば、強気過ぎたための高値だったか、着工時点と発売時点で市況が大きく喧嘩したためです。しかし、どちらかと言えば、前者が失敗の主たる要因です。
なぜ強気に進めたのかと言えば、そう考えなければ用地が買えないからです。マンション用地はたくさんありそうでも、実は中々ないものでもあるのです。
用地取得の苦労が続いている
市場調査をして、このくらいなら売れそうだと目論んで用地を取得しようとするのですが、その時点の判断にデベロッパーの苦労があるようです。この立地では、このくらいなら売れる、もしくは「このくらいに価格を抑えないと売れない」などといっていたら事業継続は困難だ、間違いなく売れるマンションを企画開発するための用地などというものは買えないのだから、多少は高値でも前向きに行こうと用地買収にかかるのが普通の姿なのです。
土地代の高い分は建物価値の高さ、言い換えれば企画力で勝負だというわけです。しかし、その思惑も通用するのは都心の人気エリアなどに限定されます。多くの物件が価格の高さを商品企画で補うことができないのです。
用地は比較的安く取得できたとしても、建築費が計画より高くなってしまうときがあります。用地買収時点と売出し時点では市況が変わっていることもあります。ただし、先述のように、用地取得時点から販売開始時点までのタイムラグは平均すれば１年半か２年です。 劇的な市況の変化は起こらないものです。
結局、高値になることを承知でマンションの開発・商品化は進められているのが実態なのです。
中古マンション選びの基本；少し背伸びをしてみる
中古マンションを探すとき、最も注意しなければならないのは「安いものを探すというスタンスを持たない」ことが大事です。つまり、少し高いくらいが良いのです。高い物件は、立地条件が良いのです。安い物件は反対に立地条件に問題があるのです。立地条件の良し悪しは何をもって判定するのでしょうか？次の観点が必要です。
①広域エリア
郊外に職場があって住まいも郊外が良い人は別として、東京都心に職場がある人は通勤に便利な都区内に住まいを置きたいと思うはずです。ここからは東京通勤者を対象とした話です。東京と言っても、ご存知のとおり広いので、あえてエリアを絞るとすれば、山手線に接する８区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、目黒区、文京区、新宿区、品川区）がトップです。
２３区外に目をやると、武蔵野市や三鷹市などの人気エリアもある一方、八王子市のように人口が多い（市部１位；58万人）ものの、東京都心には遠い都市もあります。
市区全体のイメージとは異なる街もあるのはご承知の通りですが、有名なのは田園調布と羽田空港に近いエリアを含む大田区が同じ区内にあるものの、街の性格やイメージ、住民層は正反対です。
②駅力という概念
区や市で分けずに駅力で街を判断する方法がポピュラーになっています。駅力判定は複数の調査機関が毎年実施し、発表していますが、筆者がとくりようするのはリクルート社が出している「住みたい街ランキング」です。２０２１年発表のランキングを見ると、首都圏トップ１０は以下のようになっています。
1位 横浜（京浜急行本線）、2位 恵比寿（JR山手線）、3位 吉祥寺（JR中央線）、4位 大宮（JR京浜東北線）、5位 目黒（JR山手線）、6位 品川（JR山手線）、7位 新宿（JR山手線）、8位 浦和（JR京浜東北線）、9位 池袋（JR山手線）、10位 中目黒（東急東横線）となっています。
以下、11位～２０位は次のようになっています。
11位；渋谷（JR山手線）、12位；鎌倉（JR横須賀線）、13位；東京（JR山手線）、14位；武蔵小杉（東急東横線）、15位；さいたま新都心（JR京浜東北線）、16位；表参道（東京メトロ銀座線）、17位；自由が丘（東急東横線）、18位；中野（JR中央線）、19位；舞浜（JR京葉線）、20位；桜木町（JR京浜東北線）
③最寄駅からの距離
街選びの次に大事なのは駅からの距離です。１０分以内と考える検討者も多く見られますが、筆者は「徒歩５分以内、妥協しても７分」と説明しています。建物価値のどこを見るべきか？
立地以外に、設備の良し悪しや間取り、方位など、検討課題はまだありますが、スケールが先ず大事です。高く大きいもの、言い換えれば「目立つ建物」であることです。階の選び方を考える
選択する階は上ほど良いと言えましょう。理由は簡単です。眺望が良い、日当たりが良い物件が多いからです。５階建ての５階はどうなのでしょう？ それは、隣接地の建物との関係で判断は変わります。広さ・間取りは最後に吟味するべし
新築なら複数の選択肢があって、間取りの選定に悩む人も少なくないようです。ここで具体例を挙げての説明は割愛させていただきます。価格が高いかどうかの判断は？
新築の場合、選ぶ住戸によって価格差が設けられています。単純な比較で安い部屋が価値ある部屋でないことが多いので、安い部屋はないかと探すのはお勧めしません。「安く買いたいが売るときは高く」のユーザー心理
「人間って勝手なもの」そう言った人がありました。買うときは安く、売るときは高く売りたいと考えるのは当然とも言えます。マンションの購入・売却というテーマにおいて、その欲求は実現可能なのでしょうか？先ず、「安く買う」のは極めて困難というほかありません。
では、「高く売る」ことは可能でしょうか？ 高いマンション＝人気マンション、高値の角部屋＝人気住戸は高く売ることが可能なマンションとなるものです。
具体の優良物件をチェックしながらおさらい
①都心の高級マンション「広尾ガーデンヒルズ：東京都渋谷区”]」
都心にあって広大な敷地が高台に広がる別格のマンションです。最寄り駅は地下鉄日比谷線の広尾駅ですが、元は日赤病院があったところで、高台の稀有な立地です。都心にこんな閑静で緑豊かな住宅地があるのかと、初めて訪れる人は感嘆の声を上げることでしょう。
グーグルマップで「広尾ガーデンヒルズ」と入力すれば、たちどころに美しい街並みが現われます。
建物が竣工したのは、1983年8月なのでもう38年も経過しています。しかし、人気の衰えは見られず、相変わらずの高値取引が続いています。
直近の売出し事例を見ると、J棟5階の67.45㎡が12,500万円、坪単価で610万円もします。D棟4階の127.94㎡は35,800万円、坪単価923万円となっています。
同区内の新築マンションでは、主な物件を挙げると、「パークコート神宮北参道ザタワー；東京都渋谷区”]（全472戸）」が＠890万円、「フォレセーヌ渋谷富ヶ谷；東京都渋谷区”]（全71戸）」が＠700万円、「プラウド代官山フロント；東京都渋谷区”]（全75戸）」が＠880万円なので、「広尾ガーデンヒルズ」は築年数の割に高値の物件であることが分かります。
②湾岸の高級タワーマンション「アーバンドッグパークシティ豊洲タワー」
タワーマンションが立ち並ぶ湾岸エリアの中で、高い人気を誇るエリアと言って過言でない豊洲。その中でひときわ存在感を放っているのが、この「アーバンドックパークシティ豊洲」です。商業施設である大型ショッピングセンター、「アーバンドック・ららぽーと豊洲」と共に開発された、まさに湾岸エリアのランドマークと言える物件です。
３棟の総戸数1481戸、地上53階 、竣工年は2008年なので、はや13年が経過しています。豊洲駅には徒歩8分を要するものの、豊洲駅までは専用の地下道が設けられているのが特筆できます。
最近の取引価格は同駅圏で最も高く、３０階の82.13㎡が12,500万円（坪単価503万円）となった例もあります。過去1年の平均取引単価は＠360万円となっています。
③中央区月島「佃島のタワーマンション群」
１）センチュリーパークタワー；東京都中央区”]石川島播磨重工業東京工場の跡地に住宅整備公団、東京都、都住宅供給公社、三井不動産と共に大規模市街地再開発事業の一環として開発された「リバーシティ21」の北端に位置しています。
５４階建て、総戸数７５６戸の超高層マンションで、地下鉄有楽町線と都営地下鉄大江戸線が乗り入れる月島駅から徒歩８分のマンション群の中でも、ひときわ目を惹くランドマークタワーです。
住戸の向きによっては、レインボーブリッジが見えます。敷地の北側と東側には隅田川が流れ、川沿いは石川島公園として整備されており、マンション住民だけでなく、周囲の人たちのリフレッシュの場にもなっているようです。
イングリッシュガーデン、キッズルーム、デッキテラス、コミュニティルーム、ラウンジ、展望ロビー、パーティールーム、音楽室、ライブラリー、ゲストスイート、カードルームなど共用施設が充実しており、ホテルライクな生活を満喫できます。
築１０年以上を経過していますが、古さを感じさせないデザイン性の高さ、管理の良さも同マンションの人気を支える要因の一つです。
駅から少し距離はあるものの、アイランド内をタクシーが流しているので、何かと便利という声もよく聞きます。東京駅まで約２㎞と至近であることも注目点です。
■最近の成約事例を見ると、以下のようになっています。
4階 70.12㎡：7200万円＝＠339万円
24階 62.22㎡：7280万円＝＠337万円
48階 80.64㎡：15,000万円＝＠615万円
２）ライオンズタワー月島；東京都中央区”]
「月島」駅より徒歩1分の場所に位置する、地上32階建て、全291戸の大型マンションです。
昔ながらの街並みと超高層マンションが同居する街、佃・月島。銀座・京橋方面を結ぶ勝鬨橋・佃大橋の風景などに、水と緑に抱かれたこの街の豊かさを見ることができます。
また、ライオンズタワー月島の超高層タワーから望む景観に都市の洗練を感じることができるほか、敷地面積に対し約63％の空地率を実現したランドスケープでは、7つの庭、4つの路地に、種類豊かな木々や花々が植栽され街の景観をさらに美しく描いており、自然豊かな緑も感じることのできる空間となっています。
■最近の成約事例を探すと、17階の76.58㎡が8980万円＝＠388万円、30階の92.60㎡：10,800万円＝＠386万円といった取引があったようです。
④横浜駅最寄りの人気マンション「パークタワー横浜ステーションプレミア」
横浜駅東口を出た先に、そびえる36階建ての高級マンション「パークタワー横浜ステーションプレミア；神奈川県横浜市西区”]」。大都市「横浜」に徒歩4分という絶好の立地に加え、マンションの設備、仕様もグレードが高く、繁華街横浜エリアでもひときわ目を惹くプレミアマンションと言えます。８ｍの吹き抜けエントランスロビーや30階のビューラウンジは、ホテルのような雰囲気を漂わせる空間を演出しています。
横浜駅東口からは徒歩4分。みなとみらい方面を眺め、横浜港からの風が心地よいアプローチです。
グルメ・ショッピングなどは「横浜ジャックモール」、「クイーンズスクエア」、「ランドマークタワー」などが利用できます。横浜駅の利便性に多くの説明は無用でしょう。
■最近の取引事例（過去2年）は以下のようなものが見られます。
9階 54.90㎡：5780万円＝＠348万円
25階 65.31㎡：8500万円＝＠430万円
28階 74.78㎡：8840万円＝＠391万円
⑤みなとみらい地区の人気マンション「ブランズタワーみなとみらい；神奈川県横浜市西区”]」
パシフィコ横浜の正面、けいゆう病院と超高層オフィスビル「オーシャンゲートみなとみらい」の間に建つ、2017年2月竣工の29階建て（地下1階）・総戸数228戸のタワーマンションです。エリアにふさわしい趣のある外観が特徴的で、都市機能と自然が融合した住環境。最寄りの駅はみなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩2分のところにあり、充実した交通網がライフステージをサポートします。
共用部には宅配ボックス、防犯カメラ、ＴＶモニター付きインターホン、敷地内ゴミ置き場、セキュリティシステム、エレベーター、ペット施設、ラウンジ、などがあります。
管理体制は「24時間有人管理」とあります。
■最近の取引事例（過去2年）
28階 91.05㎡：16,800万円＝＠610万円
12階 81.46㎡：13,000万円＝＠528万円
3階 56.93㎡：6,900万円＝＠401万円
・・・周辺はビルの密集地のため、住戸の階、向きによって価格差が大きくなっています。
⑥浦和駅最寄りの人気マンション「ライオンズマンションコスタタワー浦和” address=”埼玉県さいたま市浦和区”]」
「浦和」駅より徒歩4分。多彩な生活利便施設が集まるエリアです。また、都内への通勤、通学のしやすさ、レジャー時の拠点性も優れています。敷地外周に歩行者空間や街区貫通通路がしつらえられ、公共歩道と一体的に整備されています。歩道と統一し、シンボルツリーや並木と整然に配され、美しく快適な歩行空間になっています。
大規模ならではの多彩な共用施設、シアタールームやビューラウンジ、ゲストルームなどがあります。
■最近の取引事例（過去2年）
25階 93.49㎡：13,000万円＝＠460万円
16階 75.16㎡：6900万円＝＠303万円
7階 83.39㎡：8,000万円＝＠317万円
⑦津田沼駅の人気マンション「ザ・レジデンス津田沼奏の杜；千葉県習志野市”]」
習志野市奏の杜２丁目に建つ、2015年6月に竣工した総戸数869戸の大規模マンション。6階建て西向きのアライズレジデンス、南西向き24階建てのブロードレジデンス、南向き24階建てのセンターレジデンス、東向き13階建てディーセントレジデンスで構成されています。駐車場棟を囲むように配置されています。他にシアター棟やゲストルームなどのある共用棟が設けられています。
■最近の取引事例（過去2年）
21階 70.62㎡：5500万円＝＠257万円
18階 67.54㎡：5400万円＝＠264万円
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今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
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山手線駅が複数ある台東区が準都心にも入らず、江東区・大田区・練馬区が準都心というのは流石に違和感がありますね。地理的にも価格的にも。
もちろん大田区でも田園調布や山王などは評価が高く、台東区でも北東部の評価が低いなどエリアごとに大きな差があるのはわかりますが、、