プラウドタワー芝浦のMR訪問記を書きはじめたもののすっかり機を逃して(まだニーズありますかね?)以来ごぶさたなので、リハビリがてらお便り返しを。
差出人: ロック
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
いつも楽しく拝見させていただいています。
新築マンションで検討中の部屋（２部屋）があるのですが、リフォームが必要となります。
リフォームは、リビング横洋室の壁を撤去し、廊下と合わせる位置までリビング側に拡張し、ウォールドアとするものです。
現状の広さは、LD13.7畳／洋5.0畳と、LD14.0畳／洋6.0畳で、リフォームにより2畳程度リビングがけずられます 。
拡張する理由は、バルコニー側洋室を家族の寝室とするためです（昼間はウォールドアを開け開放感を得るのと睡眠中家族の見守り、 夜間は使い分け、来客時は閉める使い方を考えています）。
ご質問させていただきたい内容は以下となります。
・そもそも構造的にリフォーム可能か、特殊なリフォームとなるのか
・LDをけずって洋室を拡張することへのご意見（自分では理想なのですが自信はありません）
・リセールでどの程度不利となるか（リセールするつもりはないのですが、極端に不利どうか）
新築リノベーションということで、経験者の私から答えさせていただきます!
(リフォームと書かれていますが、壁を抜くなど大規模になるので以下リノベーションで統一します)
ちょうど最近、「壁を壊す」イラストを画像検索する機会があったのですが、メタファ的な「ビジネスの壁を破る」みたいなのばっかりですね(例)。
なんでこんなの探していたかというと、新都市研ブロガーの皆さんに対抗し、私もキャラクター展開しようかと(笑)。マンコミュ総研の活動も含め壁、壊していきます!
新アバター
さて、回答の大前提として、ウォールドアのオプションや自由設計等は当然なく、通常あってもよさそうなモデルルームにありがちなLD/Bedroomぶち抜きプランも存在しないと考えてよろしいでしょうか。
自分でやっておいてなんですが、せっかく最初からある新築の壁をぶち抜くのは正直モッタイナイので、リノベーションを担当いただいた建築家さんにも事前になんとかならないか営業に確認することをすすめられました。
スケルトン売りのマンションが多いと聞く中国などと異なり、日本はそもそも完成検査したものを内覧のうえサインまでして引き渡すので、上記のように自由設計/オプション等がないと自分で新築リノベ―ションする必要がありますね。
プランのことを書いたのも、壁をぶち抜かずに済むと後ろめたさがないと申しますか…
(実際には、壁先行か床先行かなど構造により多少変わるでしょうが、ブチ抜くコスト自体はさほどではないと思います)
前提をながながと書きましたが、ご質問について。
そもそも構造的にリフォーム可能か
建築のプロでもないのですが、最終的にはもちろん施工含めプロにご相談されると思いますので、以下もあくまで個人の経験・意見として書きます。間取り図すら拝見していないのでわからないのが正直なところですが、通例スライディング(ですよね?)ウォールにするのであれば、一般的には躯体もしくはそれに準ずる場所に吊りボルトを入れているのではないでしょうか。以前、自由設計が可能な物件のMRで可変の可能性として聞いたところ、「ウォールドアは重いので」と上記のような見解で、単純に天井を補強するレベルでは難しいとのことでした。躯体をいじるとなるとそもそも規則上可能かという話になります。
また、通常であればスライドしたドアを収納するスペースが必要なので、3D空間的な制約も出てきますね。(おそらく、そこまで想定しLDを削って廊下の面にあわせるのだと思いますが)
上記より、下がり天井があるようなケースでは難しく(垂れ壁にするなど開放感も下がる)、フラット天井でも天井裏の構造しだいとなるので、間取り図以外の諸図面をプロが見ないと判断できないと思います。ただし、詳細な図面は竣工後に管理組合へ引き渡しとなり、入居前は見せてもらえないケースも多いはずなので、そこから確認が必要かと。
LDをけずって洋室を拡張することへの意見
LDは広いのが正義と考えていますが、洋室拡張はプライベートな事情も勘案されてのことでしょうから、ぶち抜くことまで含め(ほぼそこだけ?)意見を述べさせていただきます。私のケースは諸般の事情により詳細には書けないのですが、LD/Bedroomぶち抜きは、ご想像どおり非常に高い開放感が得られます!
利点と引き換えとなる難点は、ほぼ言わずもがなですが(1)空調が利きにくくなる可能性、(2)遮音性、(3)寝室として使うのであればまぶしさ、などですね。
空調は、私のケースでは玄関から廊下/LD/Bedroomがすべて空間的につながっているのでやや厳しいですが、通常は両方にエアコンがあれば通常あまり問題とならないと思います。
問題は認識いただいているとおり(2)遮音性、(3)まぶしさで、ウォールドアを閉めれば両方とも高いレベルでクリアできますが、常時閉めると普通の壁と限りなく同じなので、どこまで使い分けるかによるのではないでしょうか。
ちょうど、Twitterでこんな話題がありました。
いいか、若者よ。
— 安藤健作📧配配メール📧 (@comune1128) September 13, 2021
変形する家具はほとんど変形させないまま終わる。
これだけ覚えといてくれ。
もちろん、ロックさんはまめに使い分けられる想定だと思いますが家具ですらこの傾向があり、私も若かりし頃に心当たりあります。
スライディングウォールは収納のタイプにもよりますが開閉にそれなりに手間がかかるので、場合によってはほかの手段もあり得るかと思いました。たとえば「来客時は閉める使い方」とのことですが、来客がどの程度あるのか、頻度が少ないなら来客時は頑張って片づけて逆に開放感を示す方法もありそう、など。
スライディングウォール想定とのことで詳細は述べませんが、ガラス仕切りやバーチカルブラインドなど、それぞれ開放性、手軽さなどメリットと、それにともなうデメリットがありますね。
リセールでどの程度不利となるか
これは私もぶち抜く前に気になりました!(少なくとも当時リセールは考えていませんでしたが、可能性として)が、建築家の方の「これだけ個性的なリノベーションなら、むしろ価値が上がる可能性もあるのでは?」の一言で、意外に気にならなくなりました。
ご承知のとおり不動産はそもそも同じものがない世界なので、リセールすることになった際はロックさんのお考えに近い方がひとりでも現れれば、買いたたかれる心配はないと考えてはいかがでしょう。
スライディングウォールの事例
以上、書いたもののご質問の答えになっているか微妙ですが、ご参考になれば。最後に、ご質問を見ていて思い出したブランズタワー芝浦の65Dのモデルルームを事例として。2LDKの間取りをぶち抜きスライディングウォールにしているもので、開放感は高かったですね。
次のリンクから3Dウォークスルー画像も見られます。
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/plan/#modelroomSec
この間取りに着目したのは、ライバルであるプラウドタワー芝浦のモデルルームにもスライディングウォールがあるのですが、そちらは巨大一枚ウォールで好対照と感じたためです。そのあたりは、書きかけの記事で。
以上、リハビリでした。
タビー様
ご回答いただき、ありがとうございます。
多くの気付きがあり、大変有益でした。
気持ちは購入－リノベーションに傾いていたのですが、一旦、冷静になることができました。
リノベーションが容易でないことを理解しましたが、得難い間取りである（一般にはリビング横洋室の拡張余地はない）ことを
じっくり考えてみます。
個人の経験がメインになってしまいましたが、セカンドオピニオン的にでもご参考になったならよかったてす。
得難い間取りとのことで、よい判断ができることをお祈りします！
プラウドタワー芝浦のレビュー、ずっと楽しみに待っています！
ありがとうございます。二月の勝者ドラマ初回にあわせた新作先にしちゃいましたが必ず書きます!