お便り返しとなります。
差出人:TK
メッセージ本文:
こんにちは！
いつも皆さんの記事を楽しみにしております。
ずばり質問は、
「ローンの切り離しは中古マンション購入でも使えるのか」
です！
マンマニさんの以前の記事で2件目購入時の「ローンの切り離し」を知り、これはすごいなぁと思ったのですが、
新築マンションの購入を前提としている（？）ような書き振りだったので上記質問となりました。
・中古マンションでローンの切り離しはできるのか
・できるなら注意点はどのあたりか
についてご回答頂ければ嬉しいです。
買い手の迅速性と確実性が求められる中古市場において、切り離しのような特殊事情は少し嫌厭されたりするのかな？
とも思っております。
よろしくお願い致します！
TK様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
住宅ローンの切り離し：すでに住宅ローンにて購入した自宅があるもののその住宅ローンを残したまま次の家を2本目の住宅ローンにて購入すること。新居入居後に旧居を売却すれば良いため仮住まいの必要がなく、空室で売却活動できるなどメリットは大きい。ただし一時的にダブルローン（住宅ローンが2本走っている）となるため長期的に売れないと預貯金がどんどん減っていくというリスクもあるため注意が必要。
中古マンションでも住宅ローンの切り離しは可能です。
私自身も中古マンションを購入した際に切り離しにて新居のローンを通し、新居入居後に旧居を売却しました。
ただ、住宅ローン全般に言えることですが新築のほうが融通が効いたり、アクロバティックなパターンでも売主営業さんも金融機関も頑張ってくれることが多いです。中古だと好きな銀行を選びやすいというメリットはあるものの自分で手続きすることも多く、ちょいとめんどいです。
めんどいと言っても金融機関を選べばネットでちゃちゃっとできますから新築マンションのモデルルームで用紙に記入（最近はタブレットで入力も多い）するのと大して変わらないのですが新築マンションだとこちらの事情を営業さん経由で金融機関担当者に伝えてくれることが多く、話が早いことが多いです。
とはいえ繰り返しになりますが中古でもネットでサクサクっとできますから中古だから住宅ローンで大きく不利ということはないです。
例えばこちら。
画像出典：イオン銀行公式HP
画像出典：イオン銀行公式HP
現在の借入状況を問われたら現在の住宅ローンについて入力。完済しないパターンで審査を受け、それで出た結果が切り離しで借り入れられる金額です。
与信の余りがどれくらいあるかですね。
年収1500万円で現居の住宅ローン残債が5000万円なら切り離しでもさらに5000万円借りられそうですが年収750万円で現居の住宅ローン残債が5000万円あるなら切り離しでは追加で借りるのは難しいかと。
こればかりは属性次第のためなんともです。与信パンパンでも預貯金多ければ個別の相談でそこも見てくれるかもしれないですし。
話はずれますが投資用ローンをバンバン引いて物件増やしている人って預貯金（金融資産）めちゃあるパターンばかりです。金のない人には貸さないよ～というのが投資用ローンの基本です。預貯金少ないのに投資用ローン引かせてくれ～は甘いので注意が必要です。（今回のご相談内容とは異なる話ですが最近は区分を簡単に投資用ローンで引っ張れると勘違いされている方も多いので念のためです。）
話を戻して。（住宅ローンは預貯金少なめでも頑張ってくれることが多いです）
年収に対して現居の借り入れ比率が低くないと切り離しはなかなか難しいため年収750万円で5000万円借入あるけどさらに5000万円借りたいよ～となれば売却条件付く可能性大です。
売却条件：現居の残債を0として見てくれるため与信パンパンに借り入れがあっても再度与信パンパンの金額を貸してくれる可能性が高くなる。ただし、現居の売却は絶対条件。
その売却条件が先売り（新居引渡し前に住宅ローン残債を0にする必要があるため仮住まいが基本）なのか後売り（新居入居後に住宅ローン残債を0にすればOKのため仮住まい不要）なのかはこれまた属性によって変わってきます。
私自身も切り離しで買い替えできたこともあれば売却条件付きで先売り、売却条件付きで後売りとなったこともあるためケースバイケースです。
中古マンションですとご質問に記載いただいたようにスピード勝負となるため先にご自身の与信をチェックしてから探し始めると良いでしょう。
物件が決まっていなくてもネットで審査は可能です。買い替えでアクロバティックなら店舗訪問や個別オンラインで相談してみるのも良いでしょう。
画像出典：アルヒ公式HP
切り離しでも基本的には新居入居後に旧居を売却するということになることは多い（特別な事情があり旧居の金融機関からOK貰えれば賃貸出しも可能ではあります）のですが買い替えにおいては一番楽なパターンですよね。ただ、現実としては売却条件が付いてしまい、それが先売りということになることも多いです。売却条件付いても後売りなら実質の切り離しとなるので楽なのですけどね。
～まとめ～
■中古マンションでも切り離しで借り入れは可能だが属性や所有物件次第
■住宅ローンに関しては新築マンションのほうがアクロバティックなパターンでも頑張ってくれることが多い
■中古マンションはスピード勝負のため見学前に事前審査をパスしておくべき（新築マンションはモデルルームで事前審査を申し込むため見学前は何もしなくてもOK）
参考になれば幸いでございます！
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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即レス頂きありがとうございます！
当方買い替え必須ではないですし、当分先のことですが、とても参考になりました。
ネット仮審査だと
「速やかに後売りする前提で、ダブルローンに耐えられる貯金もあって、しっかり資金計画してる人なのか」
が伝わりづらいので、個別相談したほうがいいかもしれませんね。
ありがとうございました！
TK様
マンションマニアです！コメントもありがとうございます！
お役に立てて良かったです！
個別事情が強い場合には店舗やオンラインにて相談されることをおすすめいたします！
買い替え先や売却に関してはぜひマンションマニアへご相談ください！
引き続きよろしくお願いいたします。