こんにちは！
ふじふじ太です！
ついに東京オリンピックも終わり、全国のコロナ感染者の数も減少傾向にあり、少しずつ人流も回復してきました。
コロナ前とまでは難しいかもしれませんが、コロナによる行動制限のない日常が戻ってくる日を切に願っております。
さて、早速本題です！
以前のブログで2021年6月迄の最新状況をアップデートしたブログを公開いたしました。
↓↓↓
どこまで上がる！？湾岸エリア2021年6月迄の最新状況アップデート！
あれから3ヵ月経過し、湾岸エリアの市場はどのように変化したのでしょうか。
※弊社湾岸マンション価格ナビ登録物件のみの推移となります。
東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移
では早速いつものように、成約価格（単価）の推移を公開いたします。
下記グラフをご確認下さいませ。
グラフを見てわかる通り、東京オリンピック直後でも物件価格は上昇しております。
現場の肌感覚からしても、オリンピック期間中に湾岸エリアで物件を探す方は多く、内見等の動きは活発でした。
交通規制等でご案内がしにくかったことを覚えております笑
緊急事態宣言と重なっていたということもありますので、オリンピックが始まってからはご内覧や契約は減るかと思っていたのですが、全くそんなことはなかったです。
むしろオリンピックで湾岸エリアが全国ニュース・世界ニュース・SNSでも話題になり、物件へのお問合せが増えたくらいです。
特に連日のようにテレビ放映されていた有明・晴海エリアについては、オリンピックによって一気に認知が高まったエリアと言えるかもしれません。
東湾岸エリア別成約平均坪単価推移
さらに成約推移を深堀りするため、エリア別の成約単価の推移も合わせて公開いたします。
下記グラフをご確認下さいませ。
んーどのエリアも順調に値上がってきております。
その中でも特に注目すべきは「晴海エリア」の値上がりです。
オリンピック期間に入ってから驚くほど急激に成約単価が上昇しております！
一時的かもしれませんが、勝どき・月島エリアに匹敵する成約単価になってきました。
晴海エリアの動きを見ていると、オリンピック期間中からドゥ・トゥールやパークタワー晴海を始めとする坪単価400万円以上の高単価なお部屋の成約が目立ち、平均成約単価をグッと押し上げた印象です。
結果論ではありますが、選手村を筆頭にオリンピックで特に注目されたエリアということでエリア全体のイメージが向上し、エリアの上限価格というマインドブロックが外れたという見方もできるかもしれません。
この傾向は晴海エリアに限らず、湾岸エリア全体にも言えることかもしれませんね。
また、新築・晴海フラッグのモデルルームも今年の9月から再開をしておりますが、データ上では今のところ晴海フラッグの販売再開によって近隣エリアの中古価格が下がるという傾向は見えてきておりません。
まだモデルルームを開始したばかりなので、当然といえば当然でしょう。
晴海フラッグの販売は今後も数年継続する訳ですので、近隣の中古価格への影響を語るのは少なくとも今から3ヵ月先以降かなと思います。
東湾岸エリア成約数合計推移
続けて、成約数の推移グラフを公開いたします。
物件価格は上昇している中でも中古成約数は落ち込むことなく、一定の水準をキープしております。
緊急事態宣言期間でもあったオリンピック期間中に成約数が増えているのは、エリアの需要の底堅さを物語っております。
東湾岸エリア在庫数合計推移
さらに、下記グラフは東湾岸エリアのマンション在庫数の推移となります。
引き続き、在庫数（募集数）は昨年の11月以降ずっと低い水準をキープしておりますが、よく見るとオリンピック以降僅かに在庫数が増えてきている傾向も読み取れます。
とは言え、決して十分と言える募集数ではなく、現場では今でも「在庫不足」という感覚が続いている状況です。
価格面も含めて良い条件の物件は争奪戦となり、1～2週間程度で成約をしてしまいます。
今後の考察
「そろそろ下がる」と思い続け、相場に詳しい方ほど物件を購入できずに、ただ価格が上がっていく様を呆然と傍観してしまっている方も多いのではないでしょうか。
ここまでの価格上昇は誰も予測できなかったと思います。。
前述の成約数・在庫数のデータから鑑みても、今の所不動産価格が下がっていくというイメージは湧いてきません。
半年前の水準で物件を購入することでさえ、もはや雲を掴むような状況となりました。
今後の大まかな予想としては、一旦価格上昇の勢いが一段落し、横ばい～微増が継続するかと予想しております。
※湾岸2024年問題でスポット的に物件価格が下がる可能性はありますが、長期的には横ばいから微増と予想。
詳しくはこちら
↓↓
湾岸2024年問題！適切な売却タイミングはいつか考えてみた
横ばい～微増と考える根拠としては、仮に今年の11月以降、旅行も飲食店も完全オープンとなり経済回復が著しければ金利上昇リスクが再燃するかもしれませんが、金利上昇はあまり現実的ではなさそうです。
人流が復活してくると転勤などの動きも活発になり、賃貸・売却の募集数がだんだんと増えていき、さらに「新築・晴海フラッグ」の販売継続に伴い、徐々に近隣中古流通にも影響を与えていくと考えます。
※もっと言うと、晴海フラッグは坪単価300万円～320万円前後の郊外新築マンションの売れ行きにも影響を与えていくと思います。
そうすると、今後徐々に中古物件の在庫数は増えていく可能性が高く、必然的に価格上昇の勢いは落ち着いていくのではないかと予想しております。
ただ、供給過多になるほど在庫が余る未来は想像しにくいです。
なぜならコロナ禍で不動産価格を押し上げた一要因に、「住宅への興味が高まったから」という理由がございます。
言い換えると、家の中の時間が増えたことで「より快適な家に住みたい、もう一部屋追加したい、家の中をこだわりたい」という欲求がコロナ禍で増したということです。
コロナが終息してきたとしても、家の中の時間を大切にしたいという気持ちはなくならないと思いますし、テレワークが完全に廃止されることもなく、在宅と出勤のハイブリッドでバランスよく働ける企業も増えてくると思います。
よって、低金利の後押しも継続する中で、住宅購入に対する一定の欲求はなくならないと思いますので、物件価格を押し下げるほど需給バランスが逆転する可能性は低いと考えます。
今のブログで公開している成約数・在庫数の推移が、需給バランスを表すひとつの目安になると思いますので、購入・売却をご検討されている方は是非ご参考にして頂ければと思います！
この在庫数が増えてこない限り、今の市況で割安に買おうとするのはかなり難しい状況ですので、購入に当たっては思い切った選択が必要になるかもしれません。
読者の皆様にとって後悔のないマンション購入・売却ができることを応援しております！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難うございました。
スポンサードリンク
随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！ お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！
コメントを残す