こんにちは！
ふじふじ太です！
本日のテーマは「～お便り返し～ 借金が怖くて買えないあなたへ」ということで、仲介営業歴10年、相談件数多数（覚えていない）、今は不動産コンサルとして活動している私が、実体験を元にズバッと直球でわかりやすくお伝えしたいと思います。
お便りは以下の通りです。
差出人: アラフォー39歳
誰に答えて欲しいですか？
ふじふじ太
メッセージ本文:
ふじふじ太 様
マンション情報を検索していて、記事を拝見しました。
「相談にくるけど購入できない人の特徴３選」を拝見し、まさに自分のことだと反省をしております。
過去に父が連帯保証人になったことで多額の借金を返済した経緯があり、ローンから逃げ長い期間を賃貸で過ごしてしまいました。
現在39歳、賃貸住まいで、二人目の子供が生まれたためマンションの購入を検討しています。
ただ探しはじめるとコロナの影響でマンション高騰ということもあり、完全に「金額にひるんでいる」状況です。
家族の構成は以下の通りです。
私（39歳）：中小外資勤務。年収800万、ボーナスは別で実績50～150万程度。
妻：年収400万程度。
子供：二人
希望のエリアは東京西側で、物件探しは1ヵ月前ほどから始めました。
頭金は1500～2000万です。頭金を出すと世帯貯蓄額は1500～2000万程度になります。
先日も7000万の新築マンションを内見し、申し込みまでしましたがローン5000万の額にビビり、キャンセルしてしまいました。
もう40歳ということでかなりあせりがあり、日々悩んでいます。
私の条件で購入できる価格の相場、マンション選びで何を基準にすべきか取り上げていただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
ご指名でお便り頂き有難うございます！
早速ご質問内容である、検討する価格の相場ですが、結論奥様のご年収を含むかどうかで変わってきます。
ご主人様のみのご年収で考える場合
ご主人様のみのご収入で考えているということであれば、借入額5000万円程度は比較的適正、というよりかなり慎重な方かなという印象です。
最近の傾向としてご年収900万円前後であれば、ご年収の7倍程度で借入額6500万円前後で探されている方が多く、慎重な方で6倍程度の5,500万円というイメージです。
別途自己資金を1500万円程度上乗せするということですので、慎重に行くのであれば、物件価格7000万円程度のご予算で問題ないかと考えます。
奥様との収入合算で考える場合
もし奥様が継続してご勤務されるという前提であれば、世帯年収1300万円前後となりますので、ご年収の6倍程度で考えるとおよそ借入額7500万円で、自己資金と合わせると9,000万円前後のご予算でも問題なさそうです。
よって、ご予算7,000万円（借入額5,000万円）の物件であれば、借入額が世帯年収の4倍以下に収まっているので、カチカチの大変手堅いご予算です。
躊躇う要素があまり見つかりません。
石橋を叩きすぎて壊しそうな勢いです。
例えると、最終進化を遂げたLv.39のリザードンが、Lv.10のゼニガメを「水タイプは相性が悪いので」という理由で恐れて勝負を挑まないような感覚です。
ご提案
おそらく推測するに、今後のリスクも考えてご主人様単独ローンで検討をされた上で7000万円というご予算を導き出してらっしゃるのだと思います。
そのご予算自体は異論ありませんが、私からのご提案としては「奥様のご与信枠も活用して物件価格7000万円満額でローンを組む」選択肢をご検討されてみてはいかがでしょうか。
奥様に「ＮO！」と一喝されればそれで終了ですが、奥様が培ってきた信用とご与信を活かせるのであれば、そういう選択肢もありますというご提案です。
メリットは「自己資金を出さなくて済む」ということと、「奥様も住宅ローン減税を受けられる」ということです。
※控除適応には要件がありますので詳しくは国税庁のＨＰをご覧ください。
今後の教育資金を考えても、自己資金はなるべく多く手元に置いておくに越したことはありません。
今の低金利時代に、借入ができるのに自己資金を2000万円出すの少々勿体ない気がします。
繰り上げ返済はいつでもできますが、逆は原則できません。
自己資金を出し過ぎて後悔しているお客様を複数名知っております。
覆水盆に返らずとはよく言ったものです。
もしローンを組み過ぎて月々のやり繰りがストレスだと感じたら、その時に奥様分から先に繰り上げ返済をすることもできますので、ペアローンで住宅ローンを組むという選択肢も考えられても良いかと考えます。
マンション選びの基準について
もうひとつのご質問のマンション選びの基準ですが、これはお客様のニーズによって違い過ぎるので細かく書きませんが、一つだけお伝えいたします。
二人目のお子様が生まれたばかりとのことですので、
「奥様と子供達が幸せに暮らせるマンション」
このシンプルな一本槍を貫いてほしいと思います。
世間一般的には羨ましい程にすでに十分なご資金をお持ちでいらっしゃいますので、得とか損とかそういう話しはシューズインクローゼット上の棚の隅に置いて、「父」としての価値観での判断を優先してほしいと思います。
アラフォー39歳さんの本当の問題は？
つらつらと万人向けの一般論で記事を書き進めておりましたが、アラフォー39歳さんの本当の問題はそこではないですよね。
過去の苦い経験のトラウマもあり、「借金をすること」自体が怖いということだと思います。
その点に関しては私も無責任に「住宅ローンなんて全然大丈夫！問題ありません！」とは言えません。
買った後に価格が暴落して負債だけが残ったらどうしようと色々リスクを考え始めると、足がすくんでしまいますよね。
アドバイスは二つです。
まず一つ目は、「住宅ローン」と「当時の多額の借金」の性質についてしっかり向き合い、違いを分析しつつ、自分が不安に感じている要素を全て書き出してみて下さい。
例えば、「金利、元本の減るスピード、返済プラン、借入先、担保、もし払えなくなったらどうなるか、どうすれば完済できるか、今の会社が倒産してもすぐ他に就職できるスキルがあるか、本当に価格が暴落したらどう行動すべきか」等々あると思いますが、調べていくと色々と違う点や、新たな気づきも出てきたり、さらに解決策も見えてくると思います。
何が目的かというと、一括りにすべて同じ「借金」と考えてしまうのではなく、それぞれひとつの金融商品として違いを明確にして理解をすると、もしかすると「借金をすること」のハードルを下げられるかもしれません。
さらに最悪の事態を想定し、さらにその解決策まで準備できればかなり心が落ち着くと思います。
例えばよくある話しですが、価格が大きく下がってしまったなら売らずに住んでいればいいかという心持ちです。
また、物件選びの基準のお話しにも通じますが、物件価格の下落がどうしても心配ということなら「なるべく流動性の高いマンション」を選んでおけば、将来のリスクを少なからず軽減できます。
長くなるので詳しく書きませんが、多くのスムログ・スムラボメンバーの皆様の記事でも触れている通り、マンションの流動性評価のポイントは「価格・立地・駅格・大規模・ブランド・将来性」などのバランスから判断します。
要するに、将来もそのマンションに住みたいと思う人が多いかどうかです。
さらにそこまでしても「借入れ」の不安を拭えない場合、二つ目のアドバイスとしては、
「無理して買わない」ということも立派な選択肢であるとお伝えしたいと思います。
借金が怖くてたまらないにも関わらず、無理をして5000万円のローンを組んだとします。
そうすると「日々怖くて寝られない・不安でたまらない・毎日落ち着かない」など日常のメンタル面に支障をきたすようであれば、無理して買わないという選択も英断です。
私の実際のエピソードですが、昔株の先物取引で含み損を数十万円程抱えたことがあったのですが、その時は毎日株の値動きばかり気になり、日々の仕事も手につかず、毎日頭がクラクラしていたことを覚えています。
下がりゆく数字を眺め、「あれ？これは現実か？この数字ってお金だよね？」と移動中の電車の中で急性高山病に襲われました。
世の中には数十万、数百万円の含み損を抱えても余裕綽々で生活できている方々もいますが、ハウスダストくらい小さい私の心臓ではその含み損に全く耐えられませんでした。
これはまずいと思い結局損切りをしましたが、その代わり日々のメンタルは回復して、健康的に仕事に集中することができました。
余談ですが、損切りした数日後に株が爆上がりし、私の心の構造耐力上主要な部分に重大な欠損が生じ、少しずつ修理・修繕をしておりますが今もまだ雨漏りしています。
何が言いたいかというと、「無理して苦手なことやトラウマに向き合うことはない」ということです。
別に物件を購入しなくても、株を買わなくても、いくらでも豊かな生活は送れます。
前回のブログで「相談にくるけど購入できない人の特徴３選」というテーマで記事を書きましたが、これは決して買えない人を批判するために書いたのではなく何等かの気づきになればと思い書いたもので、買えていないからと言って落ち込む必要は全くありません！
正しく検討した結果「買わない」ということも、立派な選択です。
アラフォー39歳さんが、複数の可能性と向き合った上でのご判断であれば、買うにしろ買わないにしろ、そのご判断はどちらも正解です！
あれこれ世間の声はあると思いますが、アラフォー39歳にとっての豊かさを追求してほしいと思います。
この記事がアラフォー39歳さんのご判断の一助になれば幸いです。
本日は以上となります。
ご講読頂き有難うございました！
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