このブログは10日おき（5、15、25）の更新です。
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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今日は、これまでに筆者に寄せられたご質問にお答えしたものを集大成し、1問１答式で掲載することとしました。前回に続く2回目です。＝＝＝ 将来に不安を感じる人の一問一答 ＝＝＝
Ｑ１０．ローン返済が悩みです。
今は、共働きなので問題ないのですが、妻に子供ができて退職した場合は、きつい金額になるかもしれません。どうすればいいでしょうか？Ａ）退職するとなると、根本的に予算を見直す必要がありますね。無理をなさらずに、予算を下げて、物件の条件を変えて検討し直すのがよいでしょう。立地条件、広さ、新築・中古の別などによって可能になるはずです。
子供ができても、育児休暇が取れて復職できるなら、休暇中のローン返済の対応資金として１年分程度を別枠で用意しておくことで、高い条件をクリアすることもできるでしょう。
Ｑ１１．月額３万円の社宅に住んでいるのでローン返済とのギャップが大きい
いつまでも社宅住まいというわけにもいかないので、マンションを検討していますが、毎月１０万円以上の負担に抵抗があり、なかなか決断できません。どうしたらいいでしょうか？Ａ）これはいつか乗り越えなければならない壁です。積立貯金を少し減らすなどの工夫で乗り越えるほかないでしょう。物件の選び方の工夫でも予算を抑えることもできるのですから、根本的な購入計画を立て直すことが必須です。
ただし、安値の物件は将来価値の安さにつながることもあるので、物件選びは慎重にしなければなりません。
Ｑ１２．景気が良くなるまで待った方がいいのだろうか
Ａ）先行き、景気が良くなるかどうかは誰にも分かりません。待って得なこともないはずです。現状で無理なく買えるものがあれば、速やかに買った方がよいものです。Ｑ１３．３５年もローンの返済ができるか
３５年もの長いローン。それを利用するのが普通なのでしょうか？先行き何が起こるか分からないのに、皆さん勇気がおありなのですね。Ａ）先行きを心配したらキリがありません。「まあ、何とかなるさ」の精神で生きて行くほかないのです。ローン返済ができなくなる事態は、家賃の支払いもできなくなることも意味します。
Ｑ１４．万一、主人が働けなくなったらどうなるかと、その心配が消えないのですが、皆さんどうしているのでしょうか？
Ａ）ネガティブな考えの虜になると前には進めません。家賃が払えなくなる」と「ローン返済ができなくなる」は、根本は同じ。無理をしない程度のローンを使って買うと決め、前を向いて進みましょう。Ｑ１５．１ ０年後くらいには買い替えるつもりだが、果たして計画通りにいくものでしょうか？
Ａ）物件選びを間違わなければ買い替えは可能です。「割高なもの」を買ってしまうと売却時に期待の値段で売れないことがありますし、反対に、安いマンションを探そうとすると、売却時に「一段と安くなる」こともあるので、物件選びが鍵となります。価値あるものを適正な価格で買う。これが基本です。Q１６.。一生借家住まいで行くと仮定したら？
Ａ）借家住まいの方が気楽という人も偶に見かけますが、快適な暮らしが送れる賃貸マンションは家賃が高く、安い家賃のマンションは、「狭い」、「遠い」、「古い」などで快適な暮らしからは遠いはずです。家賃はオーナーを喜ばせても、借り手に残す資産はゼロです。毎月の家賃はドブに捨てるようなものと言って過言ではありません。
Q１７.３５年の住宅ローン：いざというときの対策は？
Ａ）マイホームを買うとき、最長の３５年ローンを組むと、毎月の返済は家賃並み。これなら、借りるより買った方がお得と判断して購入する人も多いのですが、先々何かあったらと考えると不安もよぎるのでしょう。「下手の考え休むに似たり」とも言います。先々の心配をし過ぎるのもどうかということですが、一応の覚悟をしておくために、購入を決断するときに注意すべきポイントを述べましょう。
①まず、万一のことが起きたら、賃貸に出し（自分は安い借家に移転）、その賃料で住宅ローンと管理費を賄うことです。
我が家を出て行くのはつらいはずですが、非常事態なら仕方ないですね。
購入しようとしているマンションの周辺の家賃相場を調べておきましょう。そして、その金額に収まる程度のローンを組むといいでしょう。
②次の策は、高く売れるマンションを選ぶことです
この問題をクリアするには、古くなっても購入時の価格を極端に下回らない価値あるマイホームを選択することが必要です。
そんな住宅は存在するかですが、もちろん沢山あります。ただ、主として東京の人気沿線、人気エリアのマンション、東京以外では人気の街・人気の駅に限られます。
ただ、個別の物件の目利きとなると、少し難しいと感じる人もあるでしょう。
しかし、これから勉強していけばいいのです。
③次は、万一のときローン返済に困らないようにするには、無理して多額のローンを組まないことです。
頭金を多く入れるか、購入総額（予算）を低くして選ぶことです。
手取り年収の２５％くらいに返済額が納まるようにするのが、一般的な基準ですが、家族数や教育費のかかる年頃のお子さんがいる場合といない場合でも違いますから、一概には言えません。
２０％くらいが理想かもしれませんが、銀行はもっと（３５％くらいまで）貸してくれるので、そこでつい背伸びをしてしまいがちですが、欲望を抑えることがポイントです。
背伸びとは、「どうせ買うなら広い部屋を」とすることです。ここを、どこまで我慢できるかが鍵を握ります。広さにこだわる人は、選択肢を中古マンションにも広げたらいいと思います。
いざというとき、頼りになるのは貯金です。
万一、売却する必要に迫られたとき、住宅ローンの残債が売却価格より多かったら、不足分を貯金から持ち出して清算する必要がありますから、その貯金を持っていない人は売るに売れない事態になります。
また、住宅ローンの返済に困る事態が起きても、貯金をしっかりしておけば、しばらくの間は貯金を崩して返済していくこともできますから、売却しなくてもすむ可能性もあるという理屈になります。
貯金に励めば、住宅ローンを早めに返してしまうことも可能になります。
購入後、例えば５年くらいで２００万円貯まったとしましょう。それを「一部繰り上げ返済」するのです。「少し貯めては返し、また貯めては返し」を繰り返すと、びっくりするくらいに早く返済が完了してしまうのです。
この方法も、いざという時の備えと言えますね。
Q１８. いざというときの対策その２ ローン返済に困ったとき
Ａ）万一のことが起きたらどうするのかについて述べましょう。住宅ローンには、万一の場合（死亡や高度障害）に備えて、生命保険が付帯しています。この保険は、遺族に無借金の住まいを残してくれるのです。
しかし、困るのは大幅な収入減に見舞われたときや失業したときです。つまり、返済が困難になったときの対策です。
答えは３つです。１は「売却して賃貸に移る」です。２は、「安い家賃の賃貸に移り、持ち家は賃貸する」。３は、「銀行と交渉して数年間は金利だけにしてもらう」が挙げられます。
一時しのぎになることは間違いないでしょう。
Q１９．少ない頭金で住宅を購入するときの注意点
Ａ）先ずは、間取り・広さを無理しないことです。購入する物件の選び方として、共稼ぎしている間は通勤の便が優先するでしょう。同時に、子供ができても大丈夫なようにと、間取り・広さを条件に選択したいはずです。
ところが、ここで無理をしてしまう人があります。夫婦合算の年収が多いので、大きな買い物ができてしまうからです。これは危険です。
考え方はこうです。仮に買ってから５年後に第一子ができたとして、その子が５歳になったとき、新築で購入したマンションの年齢は丁度１０歳ということになります。子供部屋を与えてあげたいと考える時期です。
マンションの場合、築後１０年前後に何かしら住み替えの事情が発生するもののようで、売却する人が最も多いというデータがあります。
すべての人に当てはまるわけではありませんが、１０年後を目安に、次の広さに移行することを考えることにし、最初はあまり大きな面積のものは選ばない。このように考えて物件選定をしたらいいのです。
住宅ローンを組んでも、金利が低いので、毎月の返済額は意外に少なくてすみます。このことは、頭金が少なくても購入できる機会を増やし、ヤングファミリーのマイホーム取得を後押しして来ました。
しかし、頭金なしでの購入には危険もはらんでいます。その危険をできるだけ最小に抑えてマイホームを取得するコツをお話ししましょう。
頭金が少ない購入には、何年かして、いざ売ろうとしたとき、売るに売れない事態に遭遇するかもしれないというリスクがあります。
買い替える時期は、人さまざまですが、マンションでは平均すると１０年です。つまり、そのくらいで何らかの事情が発生、もしくは買い替えたくなるのでしょう。１０年経つとローンは２０～２５％も減っているのですが、購入したマンションが３０％も値下がりしていたら、ローン残債の整理は困難になります。
頭金が少ない場合の買い方で重要な点は、購入物件を欲張らないこと、すなわち、購入後に貯蓄を毎月欠かさずに継続できる余裕のある買い物をすることです。
どうせだからと、広めを選ぼうと考える人が多いのですが、そこを少し我慢する。特に都心に近い立地条件、もしくは最寄り駅に近い立地条件の住宅は高くなりがちなので、広さに不満ということになります。ですが、そこを堪えるーーーここが肝心なのです。
「できるだけ転売しやすい物件を選ぶこと」が鍵です。有利に売却できる住宅を持っていれば、ランクアップした次の住まい、もしくは生活の都合から必要な地域で新しい住まいを手に入ることが余裕で可能になるのです。
将来どのような事情変化が起こるか分からないから、住まいはフレキシブルに構える。そうでないと、家に縛られることになってしまいます。その意味から、貯蓄は必須です。
それを可能とするのは、購入物件を欲張らないこと、転売しやすい物件を選ぶことに尽きるのです。
Q２０．マンションの買い時とは？
Ａ）日頃から現状の住まいに不満を持っている人が、何かのきっかけでマンションを購入することを考え始めます。そのとき、今が買い時かどうかに悩むことがあるはずです。低金利、ローン減税など買い時を誘う文句が踊っています。でも、冷静な人は、ちょっと立ち止まって「景気が悪いしなあ。返済していけるかなあ」などと考えます。
ここでは、マンションの買い時に悩んだときの、考え方の整理法をご紹介します。
①社会情勢を見る
社会情勢とは、景気動向・経済情勢と言い換えてもよいでしょう。景気が悪い時は、浮揚のために必ずと言ってよいほど住宅の建設や購入を促進する政策が登場します。
今は、住宅ローンを利用する人に最高で５００万円の税額控除をしてくれますし、親から頭金の贈与を受ける人の贈与税が大幅に安くなる制度などです。
これらは皆、考えるまでもなくお得な制度で、思わず「買うなら今だ」と乗ってしまいそうです。
②マンション市場を見る
次にマンション市場がどうなっているかを見ることが大切です。
完売に継ぐ完売と好調なときは、欲しい物件が抽選になったりして手に入らず、本意でない商品を買ってしまうことがあります。
そういうときは、業者も強気なので値引きの要求を一切受け付けません。言いなりの条件で買うしかありません。
価格が上昇傾向にあるときも要注意です。まごまごしていると、高値の物件を大慌てで買うはめになるかもしれません。
しかし、契約後しばらくして同じマンションの売れ残り分が値引きを始め、悔しい思いをすることもあります。値下げを知って、先に契約した人が文句を言いに行ったとしても後の祭りです。裁判しても勝てません。
因みに、２０２１年現在、新築マンションの供給量は５年以上も前から極端に低水準で、今後も品薄感は続く見通しです。
③景気動向とローン返済能力を考える
好景気のときは収入が増える期待が膨らみ、つい多額なローンを借りてしまう傾向が見られます。反対に、景気が悪いと、勤務先の将来、ひいては自分の将来にも漠然とした不安な気持ちが起こります。
景気が回復すれば、経済的不安が小さくなるのでしょうが、それもいっときのことです。最近２０年ほど振り返ると、小さな景気、不景気を繰り返していますが、どちらかと言えばずっと悪い状態が続いているとも言えます。
今後も楽観的な状況は来ないかもしれません。ということは、極端な経済変動がない限り、あまり先行きを考えなくてもよいと言えます。
心配がある時期は無理なローンを組まないでしょうから、先へ行って景気が良くなり収入が増えたら、月々のローン返済の負担感はとても軽いものになるでしょう。
バブル期に背伸びして高額な買い物をした人が、その後苦労したという話を聞いたことがあるでしょうか。これからは、その当時と真反対の状態になると言えます。不景気な時の慎重な買い物は、先々も安心。このように言うこともできそうです。
④ライフプランとすり合わせしてみる
「マイホームは、どうせ買うなら早いに越したことはない」や「子供ができたら買えなくなるから、共稼ぎしている間に買ってしまおう」という考え方もありますが、「子供をつくるのが先だ」というのもあるでしょう。
また、「転勤が多いから、定年までは社宅住まいで割り切り、定年後に全額現金で購入する」という考え方もあります。会社を辞めて起業するとき、直ぐにはローンが組めなくなるから在職中に買ってしまおうと勇気ある決断をした人もあります。
これらは、人生設計を絡めたマイホーム計画と言えるでしょう。
どれが正しいかは難しいところです。そうかといって、何も考えずに行き当たりばったりの思い付きや衝動買いをするのも、いかがなものか。そのような疑問も起きます。
⑤偶然の出会いがマンション購入につながることも
ところで、モデルルームを見学に行く人にはどのような動機があるのでしょうか。
結婚や転勤などの事情がある人も中にはありますが、今スグに買わなければならないという事情を抱えているわけではないと聞くことが多いのも確かです。
一方、昨今は在宅勤務がスタンダードになって、狭いアパートでは不都合だからと急ぐ人も少なくないようです。
ともあれ、多くは「家賃が勿体ないから」とか、「現在の住まいが手狭なので」、「いつかはマイホームを持ちたいと思っているから」などと、やや漠然とした動機や背景があって行動を開始するのです。
きっかけは、「近くにマンションができたから」、「友人から勧められて」、「転居して行ったお隣さんに刺激を受けて」といったものです。これらが、衝動買いに繋がったという例は少なくありません。
これは、夫婦の出会いに似ているとは言えないでしょうか。「たまたま縁があって結婚した」というのと同じで、「たまたまの縁があって、このマンションを購入した」というケースが多いからです。
⑥買いたい時が買い時
私たちの周囲を見てみると、快適なマイホームライフを手にしている人たちの共通点は、いち早く購入しているという点です。既にローンを完済し、日々ゆとりある暮らしを送っていたり、終の棲家で優雅な老後を過ごしていたりします。
よく、金利が低いから今が買いどきだとか、価格がまだ下がるから様子見が賢明だとかと、したり顔の専門家を見かけますが、それは、人生の中では一瞬のことに過ぎません。
金利の動きは誰にも読めません。毎月の返済額を減らそうと、これから時間をかけて頭金を増やしても、いざ借りるときに金利が上がっていたら、返済額が減るどころか増えてしまう可能性もあります。
今は低金利が続いているから、今後は金利が下がる確率よりも、上がる方が大きいかもしれません。でも、ずっと横ばいという可能性だってあります。結局、欲しいと思える物件と出会って、余裕をもって返していける資金計画が立てられるなら、そのときが買い時とも言えます。
価格の変動でも同じことです。金利よりは読みやすいですが、それでも、予想は絶対ではありません。
金利にせよ、価格にせよ、その動向に一喜一憂しながらマイホームの買い時を探すという考え方は、本末転倒と言っても過言ではありません。
買い時はいつかと考えるのではなく、「買いたいと思ったときが買い時」と考える方が良いのだと思います。
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・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は11月15日の予定です。
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