お便り返しとなります。
差出人:住み替え初心者
メッセージ本文:
いつもお世話になっております。
【質問内容】
2年後引き渡しのマンションに住み替える場合、銀行ローンの審査はいつぐらいにすればいいですか？
【状況】
・現在分譲マンションに居住中（購入後2年経過）
・2年後に引き渡しの新築マンションを購入（契約済み）
・非提携ローンで契約予定
住み替えが初めてなもので、住み替えの場合の住宅ローン周りが全く予想できません。
審査はいつぐらいにすればいいのか？
売却条件などはどうなるのか？
仲介会社を指定されるのか？
売れなかったらどうなるのか？
仮住まいなしでスムーズにいけるのか？
など多くのクエスチョンマークが頭の中に並んでいます。
とりあえず、審査を始める時期と、住み替えの際の対銀行住宅ローン周りについて、知っておいた方がいいことがあれば教えていただけるとありがたいです。
住み替え初心者様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
購入おめでとうございます！！
私からご回答させていただきます。
一般的に新築マンションを検討する際には住宅ローンの事前審査に通過してから申し込み、そして当選したら本審査へと進むのですが投資家さんや業者さん、何かしらの理由で購入時点では住宅ローン審査に通らないけれども引き渡し時点では通る可能性が高いため住宅ローン特約（通らなかった際に手付金が戻ってくる）を付けずに進める実需の方もいらっしゃいます。
住み替え初心者様はご質問内容からすると実需での住み替えと思われますから「何かしらの理由で購入時点では住宅ローン審査に通らないけれども引き渡し時点では通る可能性が高い」ということでリスクをとってでも契約されたということでしょうか。
住宅ローンの事前審査及び本審査は時期や金融機関によりますが2週間～3週間と見ておくと間違いないでしょう。もちろん事前審査だけであればかなり早く出ますが今回のパターンだと事前審査から本審査まで間を空ける理由もないと思われます。
ここでポイントになってくるのは
本審査の有効期限
です。
これは金融機関や対象物件により異なります。
例えば中古は90日だけど新築は1年など。あくまで一例ですが有効期限が数日とかいう世界ではありません。
そのため住み替え初心者様が今時点で確認すべき点としては狙っている金融機関の本審査有効期限となります。そちらが仮に1年で、引き渡しが2023年11月と仮定するのであれば2022年11月頃に動き出すと良いでしょう。
ただ、今回はお住み替えですからできる限りゆとりをもって動きたいため金融機関にこだわりすぎず、本審査の有効期限が長い銀行から当たっていくと良いでしょう。また、住宅ローンが組める状況になったら売主の提携ローン経由で審査をかけてもらうのもおすすめです。
現居を売らなくても新居の住宅ローンが組めるのか（新居に引っ越してから売却等）、もしくは現居を売らなければ（もしくは手持ち金で残債を0にする）新居の住宅ローンが組めないのかで動き方が大きく変わってきます。
まとめますと
審査はいつぐらいにすればいいのか？
→本審査の有効期限が引き渡し日と重なったらすぐ。
売却条件などはどうなるのか？
→属性や手持ち物件の価値、金融機関で変わってきます。
仲介会社を指定されるのか？
→指定されません。好きな仲介会社で売却活動可能です。（停止条件付の契約ではない）
売れなかったらどうなるのか？
→売れなかったらというよりかは新居の住宅ローンが実行できなかった際は手付金没収、オプション申し込みなどの状況によっては原状回復費用や違約金が発生。（個人間売買ではないので基本的には手付金没収。）
仮住まいなしでスムーズにいけるのか？
→属性や手持ち物件の価値、金融機関で変わってきます。
参考になれば幸いでございます。
正直な感想言ってよろしいでしょうか。よくこれだけご不明点ある中でご決断できましたね。汗
すごいです。でもこれだけ購入を優先されたくらいですからかなりのかなり良い出物だったのでしょう。無事に引き渡されるよう動きましょう！！
ご売却活動の際はぜひご相談ください！！
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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