はるぶーご指名の質問に、３件まとめて短く。
① 理事がキックバック貰っているとの噂が？
② 積立金が極端に高い物件と安い物件に？
③ 駐車場の契約率が低いけど買うのを避けるほどにやばい？
の３件です。
目次
質問その１：キックバック？
差出人: 質問質問
メッセージ本文:
いつも有難う御座います。
もう年末ですね。
管理修繕について質問なのですが、大変な業務なのは良く分かるのですが、ある方がわざわざその業務に立候補し、業者に依頼してキックバックを受け取ってるという噂を聞きました。
犯罪な気もしますが、そういうことが発生した場合、理事会はどのように対処しているのでしょうか？ ●●地区です。
立候補理事を”噂”レベルで批判はどうでしょう？
この質問で一番気になるのは、”噂”がある（証拠はない！）のにそれが事実であるかのごとき反応されていることです。●●地区（伏字にしています）には、そんな質問をする人がいるんだと思われるほうがちょっとまずくはないですかね。理事会なんてろくに報酬もなく、わざわざ立候補して理事をする理由がない
⇒ 一方で、工事などでメガマンションなら巨額のお金が動きそれは利権である
⇒ 立候補してわざわざ理事会の要職に就く人は、絶対なにかよからぬ目的があるに違いない
⇒ そういえば、〇〇氏は最近車を買い替えたな
⇒ 会社選定では、XX社をやけに推していたしリベートを貰っている可能性が
⇒ 犯罪者ではないのか？？
みたいな、話のもっていきかたをされたら、誰も最高責任者である理事長になんかなろうという人がそのマンションからでてくる筈はありません。
誰も理事長をしないのでは、理事会をなくすしかないですが、さてそれで皆がハッピーになれるのかどうか。理事会って”金にもならない理事を立候補でやってくれる物好き”がいることで成り立っているところがある制度なんですけども。
私も、某匿名住民掲示板（まぁ想像つきますよね）で”はるぶーはバックリベート抜いているんではないか？”とか書かれたことがあります。
”はるぶーは強引だ”⇒ まぁ実際強引だわな（笑）
”はるぶーは人の心はもたない”⇒ 豚の心だと思ってくれ（苦笑）
あたりまでは、その書いている人の個人的な見解ですから、まぁそうかなで許します。
でも ”はるぶーは業者からリベートを得ているに違いない”の書き込みは、私と理事会への名誉棄損にあたりますから、書き込み者を情報開示で特定して、理事会名でお尋ねの単なるお手紙（てか内容証明）を出したことがあります。相手は証拠もなにも示せず、さっさと家を売って出て行ってしまいました。さよーなら。浄化成功。
大抵理事長とかをしている人にも家族はいるわけですので、証拠もなく犯罪者扱いするならこの程度のことが起こるのは覚悟して頂くしかないかなと思います。
よく、理事長の不正とかで、逮捕者がでているのは、直接組合の公金を自分の口座に振り込むなどやり口が相当稚拙な場合です。書かれているバックリベート方式（故意に特定の会社に高額で工事を落とさせて、後で別途その会社から紹介料などを受け取る）は、その因果関係の証明が困難ですので、実際に犯罪として理事長が逮捕や損害賠償等に至った例を私はあまり知りません。
実際に、施工監理方式で、会社選定に関わる、修繕のコンサルタント会社が、組合に対しては低額で仕事を受けて、紹介した会社からリベートを貰って帳尻を合わせるというのは、常態化しているのを国交省などがそれを警告する報告をだして”不適切”コンサルタント問題と呼ばれています。・・・このケースでも官製談合などとことなり、違法というわけではないので、”違法”ではなく”不適切”コンサル問題なわけです。
起こっているかどうかを証明したり、実際に責任を追及するのは困難ですから、ずるいことがおこらないように組合の内部的な仕組みを整備するほうが先で、例えばうちであれば、会社を紹介した人は選定の会には参加しないなどの対応を（理事、コンサル会社ともに）とっています。
例えば入札の書面集めであれば、コンサル会社ではなく、理事会宛てに公募で送らせて、管理員に保管させておいて、”開封の儀は皆で一緒に行う”など、大きな金額に関わる理事で、”疑われたく”ないならいろいろな手を講じているものです。”ずる”が起こらないように工夫するほうが建設的だとは思いますが、例えば疑われないように努力しているのは、最低でも理事や監事になって貰わないとわかんないですよね。方法論は長くなりますので別途質問でも。ここでは割愛します。
質問その２： 極端に高い積立金と安い積立金に二極化？
差出人: 中古検討中
メッセージ本文:
中古マンションを検討しているのですが修繕積立金が極端に高い物件と低い物件二極化しているように感じます。
修繕積立金というのは何に左右されるもので適正な金額というのはどのように推測すればよいのでしょうか
積立金の徴収額は何で決まるか？
今年の秋に国交省が発表している”積立金ガイドライン”が１０年ぶりに改訂されて、必要とされる積立徴収の金額の目途が激しく高くなりました。もともと特にタワーや小規模物件で、この値段が修繕できないよと理事会関係者からは言われていたものです。(私は”改訂後”の数字のほうには違和感はない）積立金がどう決まっているかといえば、”新築時”の設定は”デベの都合”で決まっていて世の中のほぼ全てのマンションで不足しています。これを、組合が総会で”値上げ”するわけですが、実施できるマンションは、それが必要なマンションに対して年に１％程度にすぎず、多くの経年したマンションで起こっている”積立不足”が社会的な問題になっています。
”中古検討中”さんは”極端に高い”か”低い”に二極化と書かれていますが、”適正化を達成すみ”か、”これから”の二極化の可能性が高いわけで、同じ値段の２つのマンションを比較して、”積立金が安い”からで積立が安いほうを買ってしまうと、後で”爆上げ”を経験するリスクは覚悟しないといけません。
同じ条件のマンションであれば、ずっと前から積立金を均等割など適正化して貯えを有している（質問中”極端に高い”）のに対して、積立不足を長期に放置してきたマンションは、それを手遅れになる寸前までひっぱってから徴収額改定で適正化しようとすると、”極端に高かった”マンションよりも”さらに極端に高い”積立徴収に改定しないといけないからです。
・・・特に初回大規模修繕の”後”で均等割りに改定する場合、私の知っている事例では板型（タワーでない）普通のマンションでも300円/平米/月程度の徴収額に改定されている例が多くなっているかなと。70㎡で月2万円超えです。
今年記事にまとめているので、こちらをご覧ください：
『修繕積立金ガイドライン』改訂の衝撃（タワマンで激増）？？
https://www.sumu-log.com/archives/35111/
国交省ガイドライン的模範回答（？）をすれば、
積立金は、最低２回の大規模修繕か３０年のいずれか長い方の全期間に必要な計画修繕の実施のために期間全体で必要な総額を、全期間の月数×マンションの総専有面積で割ったものを確保する
です。実際には中途での一時金なし、値上げもなしでこうなっている事例のほうが少ないのですが。
質問その３: タワマンの駐車場の契約率が低い
差出人: ジェイ
メッセージ本文:
こんにちは、いつも楽しく拝見しております。
「購入検討中物件の駐車場空き状況（ガラガラ）をどこまで気にするか」について相談させてください。
現在近郊人気エリアの築10年強、大規模修繕前のタワマンを検討しています。かなり気に入っているのですが、駐車場の状況が気になっています。500戸規模のその物件は戸数に対して70%弱の駐車場設置率があります。仲介の情報によればそのうち33%が空きになっているそうです。
過度に駐車場が空いていることは組合としてのマンション経営上望ましくないということは皆さんの記事を通じて勉強してきましたが、このマンションの水準がどの程度のものなのかわからないので判断基準をどう持てばいいのか、というのが今回のご相談です。
購入をためらうほど危険なものなのか、
それでも大丈夫そうと判断するためにどのような情報を聞き出せばいいのか
そういった点でアドバイスいただければ幸いです。
なお、現状の管理費/修繕費の水準は80平米に対して1.5万/1.8万ほどです。
質問の情報からでは回答不能です
駐車場の数が少ない、あるいは契約率が低いことは、そのマンションの駐車場からの収入が少ないことになります。あるマンションが、駐車場からの収入をどのように使っているかは実際にはマンション毎に千差万別です。多くの事例では、収入を割り振って、一般会計と、積立金会計のほうに分けて使っているために、例えばこの事例で”管理費””積立金”にどのように割り振っているかがわからないと回答のしようがありません。
駐車場代が１区画いくら確保できるかも場所によって大きく異なります。私の知る事例では都心おタワーで、駐車場代が高く設定できることを利用して、月極の駐車場収入から、年に１億円を積立金会計に毎年回している例まであり、このようなケースでは、積立金が少し安いからといって積立不足にもなりません。
管理費＋修繕費の合計で、４００円/平米/月程度というのは、実は私のマンションと同じ程度ですが、駐車場代も加算すると、うちでは５００円強でやっています。タワーは特に戸数が少な目（５００戸くらいは”少ない”ほうです）だとスケールメリットが利きにくい上に、修繕コストは普通の３割増し程度と最近は言われていますから、長期的な視点（あと２回大規模修繕がこのままで可能か）でみると少し足りていない可能性が高いとは思いますが、詳しくは、毎年の通常総会の第１号議案にある、決算資料と、修繕計画・積立金計画の表などをみないと誰にも判定できないと思います。
これは他人に訊くよりも、自分でその読みかたと意味することがわかることが大事です。以下はよかったら。
マンション管理組合の財務状況、外からの見分け方（RENOSYマガジン）
https://www.renosy.com/magazine/entries/4463
がりべんさんのnote(無料で読めます）【必読級：駐車場代を平米単価に焼き直す方法は国交省ガイドラインでも取り入れ】
https://note.com/garibenz/n/nb4bd7ed36358
併せて読みたい；今年のPV上位ブログ
質問関係の記事も結構ランクインしているので、はるぶーの今年のブログ（これが２５本目です）のアクセス上位だったものを紹介しておきます:１位：玄関の外においていた傘をとられた？【お便り返し】
https://sumu-log.com/archives/31571/
２位：タワマンって本当に維持費が高くつくの？ 【お便り返し】
https://sumu-log.com/archives/29734/
３位： タワマンの遮音は優れているのか？【お便り返し】
https://sumu-log.com/archives/31183/
４位：廃墟にならずに何年住めるの？～築20年での購入 【お便り返し】
https://sumu-log.com/archives/29824/
５位：『修繕積立金ガイドライン』改訂の衝撃（タワマンで激増）？？
https://sumu-log.com/archives/35111/
しかし皆さんタワマンが廃墟になる的ネタが好きですねぇ・・・
タイトルにタワマンつけると・・・
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
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