お便り返しとなります。
差出人:横浜でマンション探し中
メッセージ本文:
マンションマニア様
はじめまして。いつもブログ等楽しく拝見させていただいています。今回マンションの売却についての相談になります。
数年前にマンションマニア様がとても強く推されていた事がきっかけで、ザ・タワー横浜北仲の1LDK低層階を新築で購入することができました(抽選に当たると言う幸運もありました)。
購入申込み時は独身、現在は妻と2人暮らしで、共働き(私の年収が550万、妻が450万程度、共に横浜市内勤務)です。
住環境はパーフェクトと言っても良い位で、長く住めたら良いなと思う一方で、来年5月頃には第一子が誕生予定のため、来年中もしくは遅くとも子が5歳になるまでには引っ越す事になりそうです。
ここからが本題なのですが、
・住めるなら1年でも長く住みたい
・資産価値の維持は期待出来ると考えてはいるが、それでも1年2年と長く住んだ事によって、中古マンション市場の暴落に巻き込まれる様なら2022年中に売って、売却益を確保したい。今の含み益が飛ぶくらいならば、長く住もうとは全く思わない(これまでの北仲の1LDKで売られた部屋の価格はほぼ把握しており、現在の含み益は1500万円程度と考えています)
つまり、優先順位としては1に売却益、2に長く住むことではあります。なお、現時点では有力な住み替え先がないので、引っ越すならば、ひとまず賃貸に移り住む予定です。
売却のタイミングに正解などなく、また自己責任である旨重々承知しておりますが、マンションマニア様であればこのようなケースでどうされるかご意見頂戴できますと幸いです。
横浜でマンション探し中様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
購入時に私の発信が参考になったとのことでとても嬉しいです！
超絶怒涛の人気マンション当選とのことで強運でしたね！！おめでとうございます！！
あれだけ素敵なマンションですから狭くなりそうとはいえ住み続けたいですよね。家族が増えるのはとても嬉しいことですが悩ましいですね。
まず最初にご提案したいのは「棟内買い替え」です。
現在お住まいのお部屋は44.03㎡もしくは54.45㎡の1LDKでしょうか。
ザ・タワー横浜北仲は部屋による値上がり率が異なるためあくまで平均の3割upほどで計算いたします。
現在お住まいの部屋＝44.03㎡ 1LDK 低層階 新築時4600万円 現在価値6000万円
現在お住まいの部屋＝54.45㎡ 1LDK 低層階 新築時5200万円 現在価値6760万円
住み替える部屋＝74.47㎡ 2LDK 低層階 新築時6700万円台 現在価値8710万円
現在お住まいの部屋を売却すると1500万円ほど手元に戻ってきます。(住宅ローン残債が減った分で売却時の手数料や住み替え費用はカバーできる)
※3000万円特別控除を使うのか(使えるのか)などで手戻り金は変わります
次に住み替える部屋を8710万円でローンを組み、戻ってきた1500万円で繰り上げ返済(低金利ですので繰り上げ返済自体はおすすめではないですがわかりやすく。期間短縮より少し損にはなりますが毎月の返済額を抑える繰り上げ返済もあります)することで実質7200万円ほどのローンとなります。もちろん再度35年ローンとなれば完済時期は今より伸びるもののまだ築浅(ローンを組んでそこまで経過していない)ですから誤差と割り切りやすいかと。
金融機関判断ですが後売りローンも可能であることが多いため上記パターンの場合に仮住まいは不要です。
ポイントとしては実質7200万円のローンをどう感じるかです。ご年収からすれば正直重たいと感じますが資産の部分がわからないためなんともです。
もしも重いと感じたり、そこまでして棟内住み替えする価値を感じないのであれば他のマンションへ住み替え(一時的に賃貸など含めて)ですね。
まだ住めるわけですから焦って売却して賃貸へいくのではなく、新築マンションのモデルルーム巡りを初めて子育てファミリーとして住みたい街、マンションに出会う旅をしてみてはいかがでしょうか。
お子様が生まれてからであればまだ価値観も変わるかもしれません。今はまだ住めるわけですから焦って売る必要はないでしょう。少し価値が下がることがあれば買いたい先も安くなるわけで、それまでの賃料キャッシュアウトよりは合理的(3000万円特別控除を使い数年後に住宅ローン減税リセットを狙っても税制がどうなるかわからないのと賃料キャッシュアウトは大きい)かと思います。
このまま住み続けて小学校入学手前まで引っ張るリスクとしては保活問題でしょうか。タイミングよく小学校入学に合わせての住み替えは容易ではないですからね。
ただ、住みたい街も見つかっていない＆今はまだ狭くない状況なわけで焦って売却はもったいないと思います。
～優先順位としては1に売却益、2に長く住むこと～ということですからザ・タワー横浜北仲を離れてもそこまで淋しくならないのではないでしょうか？愛が後なわけですから。棟内住み替えの提案を微妙と感じたならまた素敵な街、マンションに出会う旅に出ましょう！
引き続きよろしくお願いいたします。
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