どうも！マンションマニアです！

Twitterにてアンケートを実施いたしました！

多くのご回答をいただきありがとうございます！！

皆様の価値観を知りたく質問です！

同じ街(最寄り駅も同じ)で横並びに大規模マンションがあります。

設備仕様や向き、駅距離などがほぼ同じとしてどれを買いますか？？

①新築　75m2 4500万円
②2019年築　75m2 4100万円
③2016年築　75m2 3700万円

②と③は中古です。

— マンションマニア (@mansionmania) January 1, 2022

実際にアンケート内容通りのマーケットになっている街がありどんな価値観の方が多いのかな～と思った中で引用リプ等でご意見も聞くことができとても参考になりました！！

新築と築浅中古で半々くらいに分かれるかなぁ～と思っていましたが新築が約4割、築浅中古が約6割という結果になりました。

・新築なんだから値下がって当たり前。それでも気持ちよさを優先したい。

・金銭的に合理的なのは築浅中古(③)なのはわかるけど家族間で合意形成したり買う気のないパートナーのテンションを高めるためにも新築にする。

・5年で2割弱も減価するくらいなら中古にする。(築浅のため大掛かりなリフォーム不要の可能性大。思い切ってフルリフォームする。等)

・そもそもこんなにも中古相場が弱い街では買わない。(築浅③を買ってもそこからさらに資産価値が落ちていきそう。)

という意見が多めでした。

正解は人それぞれではあるのですが短期売却の可能性大×フルローン×貯金少なめであるならば絶対に新築と築浅中古②を買ってはいけないパターンですね。あくまでデータ上でしかないですが4500万円で購入した部屋が築5年時に3700万円になってしまうとローン残債割れ(5年後のローン残債は約3900万円)、4100万円で購入した部屋が3年後に3700万円になってしまうとローン残債割れ(3年後のローン残債は約3800万円)します。

築浅中古③を買っても資産価値は下がっていきますが新築時からグッと下がった後は緩やかになりがちです。実際にアンケートの元とした街でも築10年で同じくらいの広さで3400万円ほどで動いています。

そもそもリセールバリューを気にする方はアンケートにあるような値下がりやすい街では購入するべきでないのですが地縁があったりどうしてもその街でマンションを買いたいとなれば築浅中古③を購入して大掛かりなリフォームなしで住むのがベストではあります。

とはいえ新築のほうが家族全員が「さぁ！！買おう！！」という気持ちになりやすいこともたしか。新築ということに価値を感じてローン残債割れに対して対処すべき術があるのであれば気持ちよく新築にしてしまったほうが良いでしょう。もちろん新築ということに価値を感じないのであれば新築中古の税優遇の違いなどを考慮しても中古のほうが合理的です。(お得な新築マンションもあります)

新築マンションの価格が高くなっている中で近郊・郊外の多くで検討者の予算は限界まできています。(都心で買えなくなったアッパー層に選ばれる近郊・郊外を除く)

すでに天井価格の新築マンションを高値掴みした際に後発の似た物件が価格を上げてくれないと周りの中古価格が伸びにくく残債割れリスクが高まります。新築と同じ価格の築浅中古が選ばれにくいことは間違いないですから。(買い手側からすれば新築時の価格は関係ない)

完全一致のマンションというのは当然ながらないわけですが似たようなマンションが立ち並ぶ街は多くあり、新築マンションの価格が高止まりすると築浅中古が苦しいのですよね。そういった街が少しづつ増えていくかもしれません。

周辺中古マンションよりも価格が大幅に高いのに特別な魅力(例えば周辺の中古マンションよりも圧倒的に駅に近い。大規模マンションである。複合開発である。等)がないとなればその新築マンションが築浅中古になった瞬間にすべり台レベルで資産価値が下がりかねません。これまでは後発の新築マンションの価格が大幅に高くなっていく傾向にあったため結果として値下がっているマンションは少ないのですが近郊・郊外の高値追及限界感は強く、これまで以上にローン残債割れを意識した住まい探しもしくは中長期的に住める住まい探しをしていきたい一年となりそうです。

とはいえいつもお伝えしているところですが資産価値がすべてではありません。(いつもいつもお伝えしていることで長年の読者様には大変申し訳ないですが過去記事は埋もれがちのためご理解いただけますと幸いです。)

例えば私自身、先日スムログにお便りいただいたザ・タワー横浜北仲を新築時に検討していたのですが同時期に販売された別の新築マンションを購入して今も住んでいます。

お便り返し その264「ザ・タワー横浜北仲の1LDKから住み替える」

当時の状況としては

①リセールバリューにも大きな期待ができるザ・タワー横浜北仲
②リセールバリューには大きな期待はできないけども残債割れはしないであろうBマンション

で迷っていました。

どちらも気に入ってはいたのですがリセールバリューという面を除くと②のBマンションのほうが住んでみたかったためザ・タワー横浜北仲には申し込まずにBマンションを申し込み購入しました。

数年経過した今、仮にザ・タワー横浜北仲で検討していた部屋を購入していたならばBマンションを購入するよりも＋1000万円ほど資産形成ができていました。もちろん売らなければ戻ってこないお金ではありますが大きいですよね。たった数年で1000万円なんて貯められないわけですからもんげー大きい金額です。

ただ、まったくもって後悔していないのです。もちろんザ・タワー横浜北仲を選んでいたとしても後悔はしておらず楽しんでいたでしょうけども、満足度という面では私にとっては確実にBマンションのほうが上であり、実需である以上は満足度を優先して正解だったと思っています。

資産性ばかりを重視することをおすすめしているわけではなく、ローン残債割れしない中で一番気に入ったものを買うことをおすすめしています。

また、こちらもいつもお伝えしているところではありますが住宅費に目一杯お金を使うことないです。

安物買いの銭失いをしてはならないものの、マンションを買ったことで家計が苦しくなり生活の総合点が低くなっては楽しくないでしょう。

5000万円の住宅ローン組んでも払ってはいけそうだけどもあえて3000万円のマンション、8000万円の住宅ローンを組んでも払っていけそうだけどもあえて5000万円のマンションにすれば住宅費以外にかけられるお金が増えて生活の総合点が高くなる(偏りにくい)可能性も高いでしょう。(わかりやすく価格で表していますが維持費など含めて毎月の支払総額が重要です)

もちろん目一杯の支払となるマンションを購入することでより仕事が頑張れて年収高まりそう(※1)～などであれば結果オーライなのですが、そうでなければ無理しすぎはよくありません。○○万円借りれるから○○万円のマンションを買うのではなく、毎月○○円の支払であれば家計が苦しくなりすぎないため毎月○○円の支払におさまるマンションを買うというほうが賢明でしょう。

※1、芸能人やスポーツ選手が高級車を買ったり高級賃貸マンションに住むのってお金があって～という理由だけでなくモチベーションを高めるためだったりもするじゃないですか。下手なプレイして高級車で帰るなんてカッコ悪いぜ。絶対に点決めてやる！みたいなこともあるでしょう。もちろんモテたいというのもあるでしょうけども(笑)それと同じで与信MAX使って年収伸びそうなら使うが正解だと思います。そうでなければ最初からゆとりある購入価格(支払額)に抑えたほうがいいですよね～と。

マンション探しは考えすぎも良くないのですが資金面にゆとりがある場合を除き「ローン残債割れしないことを守りつつ一番気に入ったマンションを買う」ということは追及していただきたいなぁ～というのが前々からの私の考えです。

将来のことはわからないものの今時点で割安か適正か割高かはわかるわけですからそこさえちゃんと見ていれば低金利である以上ローン残債割れの心配がほぼない出物もたくさんあります。

低金利の内にできるだけ多く借りて(頭金を入れずにそのお金を貯蓄や他の投資に回す)一日でも早く返済をスタートさせることで金利上昇リスクに対しても対応できる状況をつくりやすくなることでしょう。

「ローン残債割れしない中から好きなもの買えばOK」というのが私の考えです。(預貯金にゆとりがあったりするのであれば話は変わってきます)

※戸建て検討者の方もいらっしゃるかと思いますがこの記事内では家のことをマンション表記で統一しております

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております！！

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