お便り返しとなります。
差出人:買いたくて買いたくて震える
メッセージ本文:
新築物件の契約を見据えてこれから住宅ローンの具体的な金利プラン等を検討しているのですが、下記のような疑問がありどなたかお答え頂けないでしょうか…？
今から買う物件をフラット35や長めの固定金利で購入しておいて、買い替えの際に2軒目の代金を1軒目の売却収入で一部賄いつつ(元のローンには充当しない)、元のローンをそのまま払い続けるということは可能でしょうか。
今後金利が上昇するリスクを考えると、できるだけ今の低い金利を引っ張っておくことも大事なのかなと…(今の低い金利がもう少し続くなら変動金利でゴリゴリ残債を早期に減らす方がメリットあるのかもしれないですが…)
買いたくて買いたくて震える様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
ご回答いたします。
1軒目を住宅ローンで購入した場合、その1件目のマンションを売却する際には購入時に組んだ住宅ローンを完済する必要があります。
ただし、残債割れをしており一般的な売却では住宅ローンの残債を0円にできないとなれば任意売却が可能なこともあります。債権者である金融機関判断ではありますが抵当権の解除をしてくれる可能性もあります。最終的にローンの残債が残ってしまった際にはそちらを払い続けることとなりますが元の住宅ローンを～というものではなく新たなローンとなりますので元のローンをそのまま残すということは不可能です。(ご質問の趣旨とは異なりますが念のため共有です)
1軒目の売却資金を2軒目の購入資金に充当したい際には1軒目を先に売却する必要があるため仮住まいが必要となります。1軒目の売却時に決済後の引き渡し猶予を長く(2週間くらい)設定すれば不可能ではないですが現実的ではありません。そのために安く売却することにもなりかねないですからね。(引き渡し猶予は買い手にとってはマイナスポイントのため指値交渉も入りやすいですし、売却期限のお尻を決めてしまうと高値追及もできない)
現状では変動金利が有利な状況ですがもしも金利確定時期(購入時ではなく引き渡し直前)に固定金利が低いのであればそちらを選んでも良いでしょう。
私は変動金利派ではあるのですが今の自宅は35年固定金利で組んでいます。たまたま金利確定時期に35年固定金利が低かったため「これなら固定にしよう！！」となりました。結果としては変動金利にしていたほうがお得ではあった状況ですが固定金利は精神衛生上の魅力も大きいのですよね。
変動金利のほうがお得な可能性は高いのですが長期固定金利も低い時代ですから検討する価値はあると思います。
短期間での買い替え前提であれば「手数料が高いけど金利が低い」住宅ローンよりも「手数料は安い(0円)けど金利が高い」住宅ローンを選んだほうが良いですよ。払いきりの手数料で金利が低くても短期売却だと手数料の元が取れないですからね。もしくはバランスをとって保証料型にするのもありでしょう。
ぜひ納得のいくマンション購入をされてください！！
物件や個別状況次第ではありますが今は短期での買い替え前提はおすすめしておりません。
ちばみに私も買いたくて買いたくて震えることが多いです(笑)
パークコート神宮北参道ザタワー、モデルルームわず〜。
— マンションマニア (@mansionmania) May 3, 2021
買いたくて買いたくて震える〜
でも駐車場が取れない〜
（西野カナ風）
駐車場取れるなら間違いなく購入してました。
投資目線ではなく実需目線の方向けではありますが魅力的な立地に魅力的なマンションと感じました。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
マンションマニアへ購入・売却相談
マンションマニア公式YouTubeチャンネル
マンションマニア公式Twitter
マンションマニア公式インスタグラム
関連記事
マンションマニア流 住宅ローンの選び方
マンマニ様いつもながら爆速回答ありがとうございます。
勘違いしていたところもあり大変助かりました！
ちなみにマンマニ様であれば下記2パターンどちらを選ばれますか？(8,000万、新築(1年後引渡)70㎡、夫婦赤ちゃんの3人、10年後面積拡大のための買替え可能性あり)
①0.3%台〜の変動金利(福利厚生で手数料、保証料なし)
②0.6%台〜の変動金利(保証料0.2%込み、手数料数万円、福利厚生で1.0%以上になった分は利子補給を受けられる)
金利キャップが効く分②の方がバランス良いかなと思っているものの、10年で買替えも想定すると①で残債を早期に減らすことを考えるべきかと迷っております…
買いたくて買いたくて震える様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
資金計画に関してはFPさんへ相談されることをおすすめいたします。
有料のFPさんであればより細かく対応してくれることでしょう。
マンションに関してはぜひ私にご相談ください！！
引き続きよろしくお願いいたします。