お便り返しとなります。
差出人:新築マンション購入予定
メッセージ本文:
始めまして、「新築マンション購入予定」と申します。
昨年、某新築マンションの抽選に当たり、今年の年末に引き渡し、転居予定です。
自分の身の丈からすると高額なマンションだったので、とりあえず可能な限りローンの審査を通し、物件価格の70％くらいの金額のローン審査（変動）に通っています。
実は物件価格の半額程度のキャッシュがあり、また、すでに含み益のあるマンションも持っていることから、どの程度借りるべきか、迷っております。
低金利かつ住宅ローン控除の条件もよいため、なるべく借りたほうがとも思いつつも、借入金額が大きいと諸費用がかさむし、月々の返済金額も大きくなるし、単純に「借金」が多いことへの不安もあり、どうしたものかと・・・
下記のいずれにて購入するのが適当と思われますか。なお、年齢はアラフィフです。
①含み益マンション（築16年、賃貸中、いわゆる「地域一番物件」）を売却し、キャッシュで購入
②含み益マンションは売らず賃貸継続、持ってるキャッシュはおおむね放出し、足りない部分のみ借り入れ
③借りられるだけ借り入れ、手持ちキャッシュは保持
すぐに完売した人気物件ではありますが、周辺相場なりに高額で、このマンション価格高止まり状況下にさらに値上がりそうとの確信は持てず。。。
もっと安パイなマンションに当たりたかったのですが、なかなか抽選に当たらない中、こちら当たっちゃったから、という感じでして、不安です。
どうぞよろしくお願いいたします。
新築マンション購入予定様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
購入おめでとうございます！！
状況を整理しますと
※記載がないため物件価格は1億円と仮定
・1億円のマンションを購入済み
・収入からすると7000万円の借り入れが限界
・自己資金は5000万円ある
・賃貸中の自己所有マンションを売却すると5000万円手元に戻る（もっと高く売れるのかもですがお話の中の最低ラインとして）
でしょうか。
1億円の新居は収入からすると身の丈には合っていないけども実質1億円の資産はあるためとてつもなく苦しい状況とは思えません。
それでも現状のままいくのであれば手元資金は2000万円まで減るわけで精神衛生上ご不安になるのはとてもわかります。
今の市況からすれば低金利のためできる限り多くのお金を借りたほうが合理的ですし、一概には言えませんがオーナーチェンジで売却となれば一般的な売却に比べて低い価格設定とする必要がありますから
1億円の新居は7000万円の住宅ローン＋自己資金3000万円で購入、手元資金として2000万円を残して投資で回しているマンションはひとまずそのまま
でよろしいのではないでしょうか。
投資で回しているマンションは地域一番物件ということですから市況の悪化があったとしても借り手や買い手がつかなくなるようなことは考えにくいのではないでしょうか。
7000万円のローンを走らせて「どうしてもローン残債を0にしたい！！」となった際に対応できる術を残しておけるわけで精神衛生上もよろしいのではないでしょうか。～単純に「借金」が多いことへの不安もあり～という点は後からでもクリアにできますよね。
もちろんFPの先生に相談してみることもおすすめいたします。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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お便り返し その253「買い替えの終着点は？？」
「新築マンション購入予定」です
早速回答いただき、ありがとうございます！！
そうですよね、この金利で借りられるお金など住宅ローンしかないですし、年齢を考えればここまで借りられる最後のチャンスでしょうから、目いっぱい借りて手持ち資金を残すべきですよね、マンションマニアさんの助言で、心強くなりました。
とはいえ、改めて自分の気持ちを振り返ると、「必要以上に借りることで諸経費が高くなり、かつ、それは繰り上げ返済しても戻らない（事務手数料型が条件となっている）」ことが、ケチな私が借り入れ金額を抑えようかと思った発端だったことを思い出しました。
その辺は、多額の融資を受けるメリットと比較し黙認すべき問題と割り切るべきでしょうか。
新築マンション購入予定様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
私の場合は「少し金利が高くなっても初期費用抑えたい派」のため初期費用0プランを選ぶことが多いです。
もちろん10年超えてくると分岐点となり結果として損していく期間に入るわけですが目の前の数百万円のほうが大きいと感じるからです。
こればかりは所有予定期間や価値観次第ですが目の前のお金を優先されるならば初期費用0(正確には保証料金利上乗せ型)を検討されてはいかがでしょうか。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンションマニアさま
すぐにお返事いただき、ありがとうございます！！
なるほど、初期費用０円タイプなら、初期費用に頭を悩ますことなく借りられますね。
実は、今回、他の金融機関では下りなかった金額まで、デべ提携の某金融機関だけ貸していただけることになり、それが事務手数料型が要件となっている（確か）のです。
そこまで借りなくとも良かったのですけれど、念のため多く借りられるこちらで本審査をしておいた次第です。
初期費用の問題もさることながら、他の金融機関でも貸してくれる金額＝私にとっての安全な借り入れ金額、でしょうから、悩ましいところです。
とはいえ、せっかく借りたら10年くらいは借りておくかな（本物件を売るくらいなら、年数経過している他を売る）、とも思いますし、多額とはいえ既存物件を売れば返せるかな・・とも思うので、やっぱ、今回は借りられるだけかりちゃおうかな・・・
ありがとうございました！
新築マンション購入予定様
マンションマニアです！
事務手数料型ということはおそらく金利は低めでしょうか。
住宅ローン残債以上の資産がある方のほうが圧倒的に少ないですからけして背伸びしすぎとは思えないですし、それだけリスクをとっているということはOne chanseあるとも言えます。
リスクとるものだけが得られるものもありますからね(笑)
借りれるだけ借りておいて精神衛生上厳しくなったら返済もしくは売却でよろしいのではないでしょうか。
引き続きよろしくお願いいたします。