管理費がマンションごとに大きく異なる理由は？って質問です。
スムログのブロガーで管理の人ってのは、私と湾岸ライフさんくらいですので、私のほうでお答えしておきますね。
管理費に関する質問は、かなり繰り返しくるものですが、実は”管理費だけみてもやっている管理に対して割高か割安かは判断できない”のです。結構いろんなスムログブロガーがとりあげていますので、リンクも紹介しておきますね。
質問は
差出人: ヨコヨコ
メッセージ本文:
いつも楽しく拝見させていただいています。
子供の小学校入学に合わせて広域でマンションを探し始めたのですが、
管理費がマンションによってかなり差があることに疑問を感じています。
・種別（板マン＜タワマン）
・規模（小規模＞大規模）
・築年数（新築＞築10年）
・設備（共用施設多い＞少ない、エレベーター多い＞少ない）
・商業施設（有＞無）
など様々な要素があり、管理費の高い安いのイメージは上記なのですが他にどのような要素があるのでしょうか？
皆様のブログをみても最近は価格だけでなく管理費などの固定費も上がってるように感じてより苦しさを感じています。
よろしくお願いします。
適正な管理費の評価は上級編
列挙されている管理費を変える”要因”はいずれも不等号を含めて正しいです、但し規模に関していうと板型では中規模有利（大規模はいろいろ施設が…)、タワーは相当な戸数がないとスケールメリットが効かない（理想的には１棟1000戸近くは欲しい)など細かい修正はあります。但し、でているパラメーターの数字を全ていれたらあるべき管理費がずばり１点に決まるご託宣がだせるかといえば決してそんなことは起こらないです。なぜなら、組合の大きな収入は、管理費のほかに、駐車場の収入と、積立金の収入がある一方で、それが主に日常の管理を行う管理費（一般)会計と積立金会計にの２箇所で使われるから。
同じ駐車場収入のある２つの全く同じマンションで、管理費が同じ場合に駐車場収入を全部日常の管理に使っていれば”高い”し、逆に将来への貯えに主に使っていれば”安い”となります。図を参照。
管理費も、積立金も、高いとか安いとかは、駐車場の収入をみないと判断できません。管理費が余り気味なら、駐車場収入を多めに（ほぼ１００％のマンションで初期設定のままでは不足している)積立に回すなどするので、普通例え上手に理事会が運営されていても”管理費が下がる”ことはないわけです。管理費と、積立金と、駐車場の総収入の総額がそのマンションに対して適正かどうかは決算資料等から判断可能ですが、殆どのマンションで足りてないです。
駐車場の行方次第で管理費は高いも安いもあり
管理費会計の支出総額でみても、それが高いのか、割安なのかは、そのマンションの仕様と比較しなければわかりません。
典型的な例でいうと、都内のタワー。必ず防災センターに人を24時間貼らないといけなくて、それが月に200万円かかるとしましょう。防災センターは普通タワーに１箇所ですから、1000戸のタワーなら2000円/戸ですが、160戸のタワーなら12500円/戸となり、ほかを全く同じサービスにしても”同じサービス”に対して管理コストは変わります。このように、高いかどうかをサービスと比較して判断するのは上級編で、通常は理事会がプロを雇って確認してもらう世界です。
とくに例えば管理員さん、警備員さん、清掃員さんにいくら払っているかなど、細かい管理設定のうちわけは、委託契約書をみないとわからないですが、管理費の数字すっら販売当初では検討中なんて紹介のされかたも多い。さらに、それでお金が足りているかどうかは最低でも１－２年組合が運営されてみないとわかりません。
管理費が一番安くなるお書きの組み合わせのマンションを選ぶと、お互い顔はわかんないくらいには戸数は多いけど、ゲストルームなど共用施設は設置できない、中規模マンションが ”一番お得” になりますが、もともと皆でスケールメリットを分け合ってちょっと贅沢したいがコンセプトのマンションで、それで安くなった管理費分だけ購入した人がハッピーになってるかどうかです。中古になったときの価格では大規模有利は定説ですしね。
管理費の高くなる場合（スムログから)
スムログの”管理費ネタ”のブログは以下のようなものがあり、既に書かれているポイントについてはかなり詳しく解説が書かれていますので、まずはお読みください、で読んだら戻ってきて欲しいのですが、私のブログはここから
”最近管理費が高いけど”ってのと
”本当に管理費が安い”のがいいのかどうか
です。
管理費が高くなるのはどんな場合？ (私)
新築の湾岸タワーマンションの管理費高騰の理由は？（私)
修繕積立金と管理費に注目しよう（三井さん)
最近の新築マンション管理費がどこも高いのはなぜ？（のらえもんさん)
最近管理費”も”高騰してる？
答えはYESです。最近管理費が上がっているのでは？という印象は、データでも裏付けがあります。下の図は築年数別の２３区築年別マンション管理費（東京カンテイ)から。⇒以下からPDFで読めます。https://www.kantei.ne.jp/report/103cost_shuto.pdf
アベノミクス以来のマンションの上げ相場で、ここ６－７年かなり急激に管理費は上昇しています。これには主に２つの理由があると思います：
- １つはマンションの値段が上がったせい。管理費はいつもその２５０年分がマンション本体の値段になるせいで、それだけ管理仕様に贅沢ができて、上がった値段の分、なにか今までのマンションにないサービスがありますよで購入者を納得してもらうため。
- もう一つは、管理費は一度設定されるとすごく硬直性が強い（数字を変えにくい)ために、人件費の高騰などでの管理会社の採算の悪化を既存のマンションにつけにくい分、新規に管理設定する新築の管理委託費を高くして帳尻を合わせるしかないせいです。３０年も前のバブル期に売られたマンションの管理費は未だに高いことが見て取れます。
経年での価格変動 ＞＞ 管理コスト
マンションの価格と購入者の収入も比例する傾向があるため、俗に坪３００万円のマンションは、管理費単価も３００円/㎡/月とこの数字が近くなると言われています。この場合管理費の２５０年分がマンション価格ということになります。
なにか、サービスを思い切ってなくすような人減らしとしても管理費を1/4削減できるというマンションすら滅多にありません。つまりどんなに頑張っても管理費の削減は１年で本体の1/1000です。
一方で、長い目でみるとマンションの中古坪単価は4万円/坪/年下がっていくと言われています。（いやうちのあたりでは上がっているという人；同じマンションが同じ場所で新築で売られているのに比較するとちゃんとこのくらいの差があります)
管理費と同じ単位に直すと、1000円/平米/月 マンションの値段は古びていくことで減価しているわけで、100円以下の桁の管理費の無理な節約とかで、修繕すべき部分が放置されていたりが起これば、この減価を大きく加速しかねません。
例を挙げると、共用部の壁に穴があいたまんま、植栽がボロボロ、エレベーターには１０年近く前の入居時のままの古びたパンチカーペットがよれよれで張り付いているだと、やっぱ中古は萎えるわ！！とかで購入検討者はがっかり。家のなかを見せる前に買う気をなくさせてしまうと、仲介は成約が送れると、１月で仲介成約価格には３％ほどの影響がでます。これは払っている管理費の８年分をまるまる飛ばしていることに相当するわけで、いかに自分の部屋をフルリフォームしても、管理組合が管理費で維持しているいけてないかもしれない部分を通りがかりに目にさせずに、売りたい家には案内することはできないわけです。
とにかく管理費削りたいで、お金をけちるよりもちゃんとした管理で維持することが大事だと私が思う理由です。
ーグレードに見合った管理がなされているか？
ーきちんと管理されているかどうか？
ー修繕に向けての積立など将来への備えは万全か？
を気にするほうが大事で、あまり管理費の”単価の数字”（所詮マンション本体に比較すれば実は誤差に近い)に拘らないほうがよいのでは？というのが私の考えです。
短めですが回答はここまでで。下の図はのらえもんさんからもらったものです。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
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