お便り返しとなります。
差出人:どんぐり
買い替えにかかる費用について
2019年に初めてのマンションを購入した30代です。共働きのペアローンで返済していく予定でしたが、嫁が予期せず会社を休職することになり、家計見直しの一環で住み替えを検討しております。幸いなことに購入後の相場上昇で自宅の査定額も上昇しましたが、買い替えにかかる仲介手数料やローン諸費用を考えると、キャッシュ・フロー改善のメリットと比較しても短期住替えは経済的に不利な選択のように感じます。住替えにかかる費用を抑える方法はないでしょうか？
どんぐり様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
休職のご理由は体調不良でしょうか。そうであればそこの回復が最優先となりますが買い替えることで快方に向かうのであれば前へ進むべきですね。
ご所有マンションのご状況について細かい記載がないためこちらでざっくりと仮の数字を出します。
購入価格：6000万円
現在価値：7200万円
住宅ローン残債：5500万円
2019年購入(入居も2019年と仮定)ですから2割前後値上がっていますでしょうか。
7200万円ー5500万円＝1700万円、この1700万円をできる限り手元に残したいということですよね。
まず、賃貸へ～ではなく再度分譲マンション(戸建て)購入となれば「後売り」がおすすめです。
休職するご状況の中で短期間で2度も引っ越しというのは大変ですし、仮住まいの費用もかかります。仮住まい費用を抑えるすべがあるとしても引っ越しの大変さから基本後売りでよろしいのではないかと思います。
購入先を見つける → 新居契約＆現居売却活動開始 → 新居入居開始 → 旧居引き渡し
上記流れであれば仮住まい不要です。ただし、数ヵ月間はローンが二本走ることとなりますから現在の預貯金と相談にはなります。
これで仮住まい費用は削ることができましたが売却時には仲介手数料がかかります。一番手っ取り早いのは業者に買い取ってもらうことですが一般的な売却活動のほうが高く売れますから今回は考えなくても良いかと思います。そこでどの仲介会社に依頼するかですが仲介手数料0円の会社に預ければ費用は確実に抑えられます。その名の通り0ですから。一般的な仲介会社に預ければ仲介手数料として200万円強ほどはかかります。ただ、0円には理由があり囲い込み販売となるため高値売却が難しくなりやすかったり、時間がかかる可能性が高まります。
①仲介手数料0円業者に依頼 ＝ 7000万円で売却
②仲介手数料満額業者に依頼 ＝ 7300万円で売却
上記であれば②のほうが総合的には得です。
もちろん仲介手数料0円業者に依頼しても高く売れる可能性はありますが、0円には理由があるということをご理解ください。
次に売却益へかかる税金ですが特別控除で0にできます。(条件に当てはまるかはご確認ください。新居で住宅ローン控除は使えなくなります。)
仮に7200万円で売却、仲介手数料を200万円、その他登記抹消費用や引っ越し代を多く見積もって100万円とすると1400万円(1700万円-300万円)が手戻り金となります。新居の購入初期費用を300万円としても1100万円は残りますから大きいですね。
購入先も住宅ローン手数料が安いところで借りるなど工夫するとより良いでしょう。
経済的に不利かどうかに関しては実需での買い替えですからいつの時期も似たようなものでしょう。今はご自宅が高く売れるということは買い替え先も高い、もしもいつかご自宅が値下がれば買い替え先も安いわけです。長期所有(5年)となれば売却益への税金が減るためもう少し長く住むメリットはそのくらいでしょうか。ただ、税制優遇もいつまで続くかはわかりません。
後は買い替えることで日常の生活が不便になりすぎないように気を付けないとですね。仮に現在7200万円の価値がある住まいとして、買い替え先が4500万円だとしても、必ずときめく街、マンションを選ばれてください。価格だけを求めることはおすすめできません。価格を抑えようと利便性、ときめきは求めるべきです。
当然ながら毎月の支払いが重要ですので管理費などの維持費だけでなく光熱費(和光市からさいたま市へ引っ越した際に水道代の高さに驚いた経験あり)、物価などもチェックしましょう。
お役に立てそうなことがありましたら個別相談をご予約ください。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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質問者です。早速ご回答頂きありがとうございます。購入金額、含み益ともにシレーション頂いた額に近いですが、やはり買い替えとなると戻り額の3割は手数料で持っていかれるのですね。今すぐキャッシュ・フローがショートするわけでもないので、悩ましいです。また、ときめきは求めるべき、とのコメントは大変参考になりました。今の街やマンションも気に入っているので良く検討したいと思います。
どんぐり様
マンションマニアです！コメントもいただきありがとうございます！
今のお住まいで支払いが即ショートというわけでなければひとまず現状維持でよろしいかもしれないですね。
引っ越しも大変ですので…
場合によっては金融機関へご相談されることもおすすめいたします。
一度手放すと戻れなくなるわけでしっかりと話し合いの上でご決断いただければ幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。