どうも！マンションマニアです！

今回は私なりの維持費についての考え方を共有いたします！

以前から同じようなことを何度も書いているため見た記憶がある方はごめんなさい。過去記事は埋もれてしまうため再度の記事化お許しください。

分譲マンションにとって切り離せないのが維持費ですね。

細かいところではインターネット利用料やトランクルーム代などもありますが今回は管理費と修繕積立金についてです。

考え方としては(必ずしもそうではないのですがざっくりとこのような考えをしても大きな誤りにはなりません)

管理費　＝　サービス代

修繕積立金　＝　建物を維持するための貯金

です。

(駐車場代が管理費会計～などなど細かい部分を話し出すと今回お伝えしたいことにたどり着くまで日が暮れてしまうためざっくりといかせていただきます)

管理費と修繕積立金は現代のマンションでは99.9%発生するものでマンションによって金額も大きく異なります。

修繕積立金に関しては新築時から値上げなしのパターンでお願いしますよ～と思っている派なのですがほとんどの新築マンションが3倍から5倍ほどまで上がったり、もしくは上がらなくとも一時金があったりと入居後に負担が大きくなっていきます。金銭的にだけでなく理事会としても大きな負担(値上げに反対するとんでもない人がいる。持ち家だっつーのに…)となります。はっきり言ってしまえば売りやすくするためです。

そこで今回お伝えしたいポイント1つめ！！

「維持費の値上がりを考慮した資金計画をしましょう」

最初からきつきつはダメですよ～と。基本的には入居後に毎月の支払額が下がるということはありません。上がっていくというのが基本です。

当初の支払いが住宅ローンと維持費合わせて15万円だとします。その時点でけっこうきつきつだと…もしも家族が増えて～などとなれば…5年目6年目あたりで修繕積立金が＋1万円です～となった際にかなりきついですよね。12年目で「はい！100万円徴収で～す！」となれば…当初がきつきつだと貯金もできていないかもです。

なのである程度はゆとりをもった資金計画とするべきなのです。もちろん収入増などもあるでしょうけども、15万円が限界なら例えば12万円に抑えるとか。3万円をケチる～という考えではなく、そもそも12万円が自分たちにとっての適正なんだと割り切れば良いのです。

今回お伝えしたいポイント2つめ！！

「予算は本体価格ではなく毎月の支払額で決めましょう」

当たり前の話で申し訳ないのですが本体価格で予算を考えるよりも毎月いくらまで支払えるのかで予算を考えるべきです。先に述べたようにマンションによって維持費が大きく異なります。

①本体価格5000万円　維持費月4万円　月の支払い約17万円

②本体価格6000万円　維持費月2万円　月の支払い約17万5千円

※金利0.5%、35年ローンで計算

本体価格に1000万円の差があるのに毎月の支払額は5千円の差となります。維持費の影響ってとても大きいものです。

そのため必ず毎月いくらまで～を決めておくべきです！

自分たちで決められないならFPさんに相談するなどしましょう。

今回お伝えしたいポイント3つめ！！

「管理費は安ければ良いというものではない」

先に述べたように管理費はサービス代的な要素が大きく、修繕積立金と違い貯金ではありません。

ですからその管理費でどんなサービスが受けられているのかを見てあげるべきです。

これは私個人の価値観ですが

①管理費月額2万円　日勤管理　コンシェルジュサービスなし　ディスポーザーなし　各階ごみ置場なし　外廊下　共用施設なし

②管理費月額3万円　24時間有人管理　コンシェルジュサービスあり　ディスポーザーあり　各階ごみ置場あり　内廊下(エアコンあり)　共用施設あり

上記なら迷わず②のほうが良いと感じます。

管理費に関してはサービス代(満足度代)的なものだと思っていますのでこれといったサービスがないのに月額2万円ならしっかりとしたサービスがあり月額3万円のほうが私にとっては価値があります。

こればかりは価値観次第ですから上記の場合でも①を選ぶ人は多いことでしょう。1万円だって大きいですからね。支払うお金に対してどんなサービスがあるのか、そしてそれはご自身にとって価値があるものなのかで好みは分かれるところでしょう。毎日ごみ捨てをする私からすれば各階から毎日ごみを下まで運んでくれるだけでもとてもありがたい話です。

大規模板状マンションであれば

③管理費月額1万5千円　24時間有人管理　コンシェルジュサービスあり　ディスポーザーあり　各階ごみ置場なし　外廊下　共用施設あり

上記のようなパターンも多く、これもまたコストパフォーマンスが良いですよね。こちらは私も好きなパターンです。

管理費に関しては高い！安い！というだけでなく、その中身を知ることが大切です。

今回は以上となります！！

最近は管理費が高いマンションが多いですね…既存のマンションの管理費が値上げされていく(値上げを飲まないなら管理会社から去っていく)ようなことも増えてしまうのですかね。

とにかく一日も早く修繕積立金を最初から適正単価にする時代がきてほしいものです。なぜ最初が安いのか…繰り返しになりますが「売りやすくするため」以外考えられないのですよね。

ご相談お待ちしております！！