お便り返しその382「何度も買い替えていると諸費用など大変ではないですか？」【マンションマニア】

お便り返しとなります。

差出人：わらしべ長者

子供のための新築マンション購入を考えている60代です。
マンションマニアさんの大ファンで家族には「マンションマニアマニア」と呼ばれてます。

マンションマニアさんご自身は相場上昇を見ながら何回もの買い換えを経て値上がり益をうまく実現し、より良い物件を得てきたのだとお見受けしています。
(言わばマンションわらしべ長者と思います。笑)

そこで、ふと疑問に思ったのですが、買い換えの都度の仲介手数料はかなりの持ち出しになったのではないのでしょうか？

売却→新築購入なら最大約３%
売却→中古購入なら最大約６%

５回の買い換えなら15%~30%
10回の買い換えなら30%~60%

と相当の負担になります。

ご自身が仲介業者だから手数料がかからないのか、無料業者を使ってるのか、あるいはこの負担以上の値上がり益を得ているのか

差し障りない範囲でお教え頂けるとありがたいです。

わらしべ長者様

マンションマニアです！

お便りいただきありがとうございます！

よく勘違いされてしまうのですが私は宅建業者ではありません！

独立してからは宅建業者と提携させていただきマンションカウンターを立ち上げておりますがあくまで私はマンション評論家であり自分で取引をすることはできません。

もちろん提携後は割引価格でご対応いただいておりますが仲介手数料はお支払いしております。無料業者を使うことはありません。仲介手数料を払うのでしっかりとした金額で売却してほしいです。

上を見ればきりがないですが仲介会社さんへお支払いした仲介手数料、引っ越し業者さんへお支払いした引っ越し代は個人レベルではなかなか負けない金額になっています。(笑)

おっしゃる通り売買の諸費用は大きなものです。

ただ、数年住んでローン残債が減り、さらには住まいが値上がると十分回収できてしまいます。

①約3100万円で購入した新築マンションに5年住みローン残債は約2700万円、約3800万円で売却したため約1100万円が手元に戻る。そこから仲介手数料を引いても実質として1000万円弱が手元に残りました。(3000万円特別控除発動)

②約2600万円で購入した中古マンションに3年住みローン残債は約2400万円、約3400万円で売却したため約1000万円が手元に戻る。そこから仲介手数料を引いても実質として900万円弱が手元に残りました。(3000万円特別控除発動)

購入時の諸費用や売却時の登記抹消費用なども別途かかっていますがそれらを引いても買い替え時に持ち出しはありません。(戻ってくるお金でカバーできる)

もちろん上記は値上がっているからこそ成り立つことではあります。

私は投資家ではないため儲けることが第一ではないですが値下がりにくい物件は選んできています。

マンション購入時は「何年住むのか」を決めてしまったほうが選びやすいです。

数年で買い替える可能性が高いのであれば資産性を重視したほうが良いですし、10年～20年住むなら残債割れさえ避けられる範囲で資産性を無視して選んでも良いでしょう。

今のマーケットであればある程度長く住む目線のほうが良いと思います！！以前は買い替え前提での購入も強くおすすめしており、実際に買い替えようと思えば容易なくらい値上がりしているマンションばかりですがさすがに天井感ありますので今は値上がりよりも長く住んでローン残債を減らすことを優先したほうが安全かなぁ～と。

参考になれば幸いでございます！！

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております！！

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