お便り返しとなります。

差出人：買い替えたい

お世話になります。マンションマニアさんがおっしゃる「残債割れリスク」について、考えていたら沼にハマってしまいました。どうか、アドバイスいただけましたら幸いです。

現在ローン完済済みのマンションに居住しており、新築マンションに住み替えたく、お金の計算をしているところす。
そこで、残債割れリスクなのですが、このときの残債とはどちらの意味になりますか。

①その購入者のリアルな残債額
例えば、私の場合、現在の住まいは残債なしなので、いくらで売っても残債割れしないことになります。だからといって、いくらで売ってもいいかというとそうとはいきません。なぜなら、現在新築マンションがとても高額だからです。購入時より高く売れそうではありますが、買い替え先はそれ以上に高いです。
たまたままだ健康で新たにローンを組めるので良かったですが、そうでなければ、買い替えはできなかったです。
また、繰り上げ返済を優先した結果、完済できましたが、その分手元の資金が手薄になります。
①のように、リアルな残債額を減らせば良いという問題ではない気がしています。

②一定の計算に基づく残債額
例えば、固定1%、元利均等、35年で計算するというように、一定の計算式にあてはめ算出された金額で考えるということであれば、残債額の計算は簡単です。
ただし、購入者によって資産や収入の状況が大きく違いますので、一定の計算式で算出される数字に何も意味はないように思われます。
マンションマニアさんも「頭金を入れることで残債リスクを減らせる」というような言い方をされるので、②の意味ではないように思います。

いずれにしても、買い替えないのであれば、残債割れも気にしなくて良いように思われます。また、残債割れしても、手元に充分な資金があれば問題ないように思われます。

要するに、残債割れを避けようということは、将来住み替えたいときに、その時点の物件価格＋手元資金＋与信額で住み替えが叶うような資金計画にしよう！と読み替えて良いでしょうか。

また、マンションマニアさんは買い替えをする場合、ローン前提で考えてらっしゃるとお見受けします。ローンが組めなくなったときに住んでいる住まいが終の住まいとなるということになるのでしょうか。

ご相談お待ちしております！！

画像出典：スーモ