こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
お便りは以下の通りです。
差出人: AT
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
メッセージ本文:
40代半ばの夫婦二人暮らしです。
夫婦とも転勤のある仕事で、現在夫は東京在住、妻は地方在住で賃貸別居しています。
将来的には23区内で同居したいので、5年以内くらいにマンションを購入したいと考えています。
購入予算上限は８千万円、共有持分1/2を想定です。半額以上はキャッシュで用意できますが、夫婦とも正社員なので住宅ローンを活用したいと思います。
心配なのは住宅ローン控除の居住条件です。現状だと夫のみ居住して控除適用、妻はあと数年は地方勤務のため控除なし。さらに夫も数年以内に東京から転勤となり、控除から外れる可能性があります。
私どものようなケースの場合、住宅ローン以外も含めて資金計画についてアドバイスいただければ幸いです。
お便り頂きありがとうございます！
私ふじふじ太が回答させて頂きます。
マンション購入いいですね！
ATさんのマンションライフを応援しております。
さて、住宅ローン控除をご心配されているとのことですが、大前提として住宅ローン控除ありきで物件探しや購入のタイミングを考える必要はないかと思います。
特にATさんの場合ご資金も潤沢にあるようですし、転勤のタイミングがいつになるかなんてはっきりわかりませんよね。
重要なことはローン控除が使えるかよりも、ＡＴさんご夫婦にとってのマンション購入の必要性と日々の生活の満足度です。
もちろん住宅ローン控除をフルで使えた方が良いのですが、住宅ローン控除を使えなくなるから購入を渋るまたはやめるというのは、ちょっともったいないかなと思います。
コントロールできない・変えられないものに頭を悩ませる必要はなく、それはそれとして諦めて割り切る方が次のステップへ進めます。
ちなみにですが、会社都合のやむを得ない転勤、親族居住など一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を継続できるという特例もあります。
詳しくは国税庁のHPをご覧下さい。
↓↓
No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等
＜国税庁HP引用＞
「家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合において、その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます。」
税金のことなので詳しく触れられませんが、ATさんが適用要件を満たしているのであれば、現在抱えている住宅ローン控除に関するご不安を解消できるかもしれませんね！
ご不明点があれば国税局電話相談センターにお問合せされてみてください！
また、資金計画という視点でいうと、住宅ローン控除が受けられるかどうかよりも「いくらを何年で借入するか」の方が大事だと思います。
日々のキャッシュフローに直結する部分ですからね。
ご年齢が40代半ばとのことですので、そろそろ買わないと一般的な銀行の最大借入期間である35年で住宅ローンが組めなくなります。
※最近は借入年齢も引き上げられ、完済時満85歳までという銀行もあります。
もし、手元キャッシュを多く残しておくために借入を増やしたい、なるべく低金利で借りたいということであれば、早めに住宅ローンを走らせた方が有利です。
数年後先に購入を先延ばしにすると、借入期間が短くなる分、月々の負担が重くなるので借入額が減らされてしまいます。
かつ健康リスクも高まり、ローンの選択肢が狭くなった結果金利が高くなってしまったりと、好条件で借入しにくくなる可能性があるということも念頭に置いておくと良いでしょう。
ATさんの場合は自己資金も潤沢ですので、借入を増やして月々のキャッシュフローが少々きつくなったとしても、心の平穏は保たれやすいのかなと思います。
個人的な見解ですが、売却想定でも終の住処にする目的でも、万が一に備えるからこそ借入額は増やした方が良いと考えております。
今は金利も安いですし。
いつでも動かせる現金が手元にたくさんあるということは、何よりも安心感があります。
借入れし過ぎたと思ったなら、繰り上げ返済をすれば良いのです。
ネット系銀行でも大手銀行でも、一部繰上げ返済手数料なら無料の銀行も多いです。
原則逆はできません。
自己資金を出し過ぎて苦しくなったから、後からやっぱり借入増やすということはできません。
それをするなら買い替えるしかないですね。
最後に借入額の決め方のアドバイスとしては、まずは日々のキャッシュフローを把握してみましょう。
世帯でいくら入ってきて、いくら出ていくかということです。
次に、月々いくら住宅費用（月額住宅ローン+月額管理費・修繕積立金+固定資産税の月割の合計）に充ててもストレスがないか、自己資金を考慮しつつご夫婦で話し合ってみて下さい。
その月々の住宅費用が決まればそこから逆算をして借入額を決めると納得感のある借入ができると思います！
ご質問のお答えになっているかわかりませんが、本日は以上となります！
ご講読頂きありがとうございました！
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質問者です。
言われてみれば、状況によっては繰り上げ返済をすれば良いと考えることもできますね！ご回答ありがとうございました。
コメントありがとうございます！
AT様にとってより良いマンション購入ができるよう願っております！