このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」 を展開しております。
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今日は、マンションの眺望の値段について考えてみました。
同じ間取りでも、予算的に無理がないのは３階、欲しいのは価格の高い２０階というようなとき、どのように考えたらいいのでしょうか？
眺望価値を考える
眺望に優れた上階の部屋は価格も高く、下層階との差も小さくありません。それでも上層階が早く売れてしまうようです。上階は日当たりも問題ないものが多いわけですが、これに対し、下層階の住戸は日当たりに問題がなくても、眺望が悪いため、あまり好まれません。
価格差が大きいのは、日当たりだけでなく、眺望の価値が評価されている証拠です。何百万円もの価格差になっている例もあります。しかし、それだけ払っても上階を選ぶ値打ちが本当にあるのでしょうか？
景色というやつは、５分も見たら飽きるのです。 また、その景色は永遠に保証されるものでもないはずです。 超高層マンションの３０階を購入した人でさえ、300メートル先に新たに誕生したマンションによって見通しがすっかり悪くなってしまったと嘆いている人もあるのですから。
しかし、タワーマンションの上層階は今日も高い人気を保っているようです。
同じ面積で何百万円の高い買い物の意味はあるの？
１０階の３LDK７０㎡の住戸が９０００万円の新築タワーマンション、その上階の同面積、例えば３０階住戸が１億１千万円という場合、２０００万円も高いけれど問題ないとして購入する人があるのは確かです。１０階に比べて３０階住戸の魅力は、遠くまで見通すことができることです。物件によっては富士山が臨める、たり、東京湾が一望にできる、東京タワーがきれいに見えるといった魅力があるものです。
それらの値打ちは、モデルルームで明かされる眺望写真によってもたらされます。実際の眺望がもたらす感動には及ばないものの、想像しながら購入後に自宅から見える感動に浸る買い手も少なくないようです。
そして、２０００万円高の買い物への抵抗をなくすのです。
価値観の問題なので、その価格の差を是とするか非とするか、客観的に判定する術はありません。 しかし、売主は、手探りで価格を決め、発表し、売れ行きを見ながら、適正な価格の基準を知るようになります。
１住戸に買い手は１人あれば良いのです。全体が２００戸のタワーマンションのトップ階、その下の２層程度は全く異なる面積、異なるクオリティにしているので、価格も別格、飛びぬけています。
その下の５層か多くて１０層程度は、価格もトップ階より抑え目にするのが普通です。
すなわち、２０００万円も高いわけではなく、１０００万円とか１５００万円とかの住戸もあるのです。 そのくらいなら、高すぎるとまでは感じないためでしょう。買い手は、苦労することなく集まり、順調に販売は進んでいくようです。
これらは、経験値・経験則です。場所、ネームバリュー、グレードなどで差異はありますが、特別な住戸は高値の設定が功を奏するということから、思い切った高値びして販売するのです。
それでも、将来の売却価格も高く維持されることが多いので、高いなあと感じて買ったとしても、超高層階の買い物にけがはないと言える例が多いのです。
タワーマンションの下層階を選ぶとき
ところで、タワーマンションの下層階を選んだ人はどう考えたのでしょうか？ 当事者に多数のインタビューをしたことはありませんが、ご相談者との会話から推測すると、次のように考えられます。もし、知人を招待して景色を自慢したいというなら別ですが、２階を購入したとしても、知人にはどうせ２０階の景色は分からないわけですから、他で自慢のタネを探すほかありません。
例え眺望が悪くても、他の面で満足感が大きければ良いはずです。外観デザイン、１階のロビー、上層階の展望ラウンジやゲストルーム、専用部では、居間や広いテラスなど、自慢の種は少なくないはずです。
もしかすると、その建設地のアドレスが誇らしいのかもしれません。 アドレスに特別な印象がないとしても、タワーマンションは駅前に建設される例も多いので、立地条件と合わせて誇り高い我が家と感じたりするのかもしれません。
こうして、満足できる要素が見出せれば、眺望だけ捨ててもよいのかもしれません。 無理して高層階を高値で買うこともないのですから。
低層部の住戸は、上層階に比べて格安になっているものです。ローンを利用して買う場合、毎月の負担額が小さいのも魅力です。遠望を楽しむことはできなくても、周囲の建物が窓の前に迫っているのでなければ「プライバシーの確保」もできるでしょうし、日当たりの問題さえなければ悪くない住戸と感じるに違いありません。
買う時、気を付けたい点は・・・
マンション開発には、想定外のことが生じたり、用地難から高いことを承知で取得したりした土地に計画したマンションがあります。そのような場合は、そのマンションの全体が高値で売り出されているのです。このようなケースは、上層階が高いのは承知のうえといえども、「高すぎるマンション」であるものです。 そういう場合もあるので、「この物件は高すぎるのではないか」という疑念を持つことが必要です。
無論、買い手心理に「高い買い物に誇りを感じる」というものもあるので、あまり神経質になる人もないようですが、一度は疑いの目を持つことを勧めます。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
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