お便り返しとなります。
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
差出人：テンテン
いつも拝読させていただいております。
住宅ローンに関して、事前審査を出す前の段階時点で、転職活動をしている場合、転職を終えるまでマンション購入は避けるべきなのでしょうか？
新築マンションであれば竣工まで2年、長いと3年かかることを考えると、2〜3年転職を控える必要があることになり、なかなか判断が難しいなと思っています。
事前審査は前職で通し、本審査が始まるまでに転職が完了していれば、改めて現職(転職後)にて事前審査から進めることで問題なかったりするのであれば、引き渡し1年前までに転職と数ヶ月の勤務を完了すれば良さそうに思いました。
手付金を支払うタイミングにもよるかと思いますが、調べていると本審査前に手付金支払いをするという情報を見たので、事前審査を通しておいて、再度事前審査→手付金→本審査→引き渡しという流れが可能なのかどうかなど、転職と住宅ローンについて注意点他お聞かせ願えれば幸いです。
テンテン様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
まずは私のほうから経験談やこれまで見てきた事例をもとにご回答いたします。
まず、住宅ローン審査と手付金を支払うタイミングですが
住宅ローン事前審査→部屋の申し込み→重要事項説明→手付金支払い→部屋の契約→住宅ローン本審査
が基本となります。
ご質問にあります～調べていると本審査前に手付金支払いをするという情報を見たので、事前審査を通しておいて、再度事前審査→手付金→本審査→引き渡しという流れが可能なのかどうか～についてですがこちらは部屋の契約後、引き渡し直前まで手付金支払いをしたくないということですよね？？そうであれば不可能です。
手付金に関しては部屋に対して支払うものであり、部屋の契約をするにあたり必要なものですからそれを後回しにすることはできません。
一番安心なのは事前審査から物件引き渡し(住宅ローン実行)まで転職をしないことではあるのですが引き渡しが先の物件が欲しいけど転職もしたい…という際は下記2パターンが主な対策となります。
①転職活動をすることを伝えて住宅ローンの事前審査を進める
→この場合は内定していたりしないとなかなか難しいのですがこの先物件探しと転職活動を同時に進めるとなれば先に転職先が決まるという可能性も十分考えられます。その際は内定通知書(収入面の提示も兼ねて)があれば見てくれる可能性もあるでしょう。もちろん給与明細3か月分は欲しいところですが。
②住宅ローン特約を捨てて部屋の契約後に転職活動をする
→私の相談者様でもリスク承知でこのパターンでどうにかする方も多いです。
住宅ローン特約とは本審査前に自分に非がないのに住宅ローンが通らなくなった際に手付金を戻して白紙解約とできるものです。ただ、自らの転職で住宅ローンが通らなくなればそれは自己責任ですから住宅ローン特約は対象外となります。事前審査時点と状況が異なる、それが事情気の毒なのか自己責任なのかどうかですね。
ただ、転職しようが引き渡し前に再度住宅ローン審査をパスできれば良いのです。
例えばですが
2022年：新築マンション購入
2023年：転職
2025年：再審査で住宅ローンパスからの引き渡し
とできれば良いのです。
最悪の場合
2022年：新築マンション購入
2023年：転職
2025年：再審査をパスできず手付金放棄で解約
となりますが…
再審査～に関しては他行でも大丈夫です！どこかしらで通れば良いのです！
③転職を優先させる
→ポジティブな転職であれば給与明細3ヶ月分でも見てくれることも多々あります。転職をするのがそう遠い話でなければこのパターンのほうが手付金放棄にならない安心感はありますね！
テンテン様はどちらを選ばれますでしょうか？
入居が先の新築マンションが欲しい～でも契約後に転職活動もしたい～となればリスクを背負うしかないです。
ちなみにすぐに入居できる中古マンション(もしくは入居の近い新築マンション)ではダメなのでしょうか？？
それであれば今の与信を活かして住宅ローンを組み、満足度高い生活＆資産形成をしつつ転職活動ができますよ！！
モラル的にどうなのよ？と思われる方も多いかもですが住宅ローン実行後に「転職活動しちゃだめよ～」なんてことはまったくもってないですよ。住宅ローン実行後に転職活動される方は多くいらっしゃいます。私自身も独立前に住宅ローンを使い切りました。その後2年ほど住宅ローン審査に通らなかった(会社員時代のように希望額には届かない)ので早くに実行しておいて正解でした。
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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— マンションマニア (@mansionmania) June 19, 2022
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SMBCはオファーレターで本審査してくれます。ご参考まで。
がっちゃん様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
本審査オファーレター、実行時までに勤続3ヵ月などが条件となりますでしょうか？？
(実行時にどのような条件であれば良いのか教えていただけると嬉しいです！)
引き続きよろしくお願いいたします。