★このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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今日の話題は「修繕積立金」を取り上げました。
小型マンションの場合ですが、毎月の修繕積立金の大幅な増額や一時金の徴収、それでも補填できなければ管理組合で借り入れをする必要が出ているマンションが多いのだそうです。
これらの対策を講じなければ、資産価値の下落につながりかねず、実態的にマンション崩壊やスラム化を招きかねないという意見も少なくないようです。
修繕積立金の大幅な引き上げが必須の小型マンション
管理組合で問題視され、修繕積立金の大幅な引き上げを決議するマンションも増えているのだとか。その引き上げ額が半端ではなく、毎月２万円とか３万円増えて４万円、５万円になる例もあると聞きます。
緊急の措置を講じなければ、重要な大規模修繕が先送りするほかないのだというのです。
こうした事態に至っているのは小型のマンションです。小型マンションなら修繕費も少なく済みそうなものの、１戸当たりの計算では高くなる傾向があるためです。
分かりやすいので援用しますが、３０戸のマンションも６０戸のマンションもエレベーターは大抵が１基です。
とすると、エレベーターの交換費用は１戸当たりで計算すれば、２倍もの差になります。つまり、小型マンションは割高になるのです。
大規模マンションの修繕費値は何億円もかかるけれども、１戸当たりの費用は少なくてすむというわけです。
機械式駐車場の修繕費が重くのしかかる例も
駐車場収入は、管理費の収入に包含しているものがありますが、最近は車を持たない所有者の増加に伴い、駐車場収入が減ってしまい、管理費会計に重大な問題、すなわち赤字の管理組合を生みだしているというのです。無論、駐車場収入を修繕積立金として別枠計上している例も少なくないはずですが、駐車場を持たない人が増えて収入が減れば、これも軽視はできないはずです。
空き駐車場を外部に貸し出すことはできるか？
車離れが進んできた首都圏では、機械式駐車場の交換費用が問題になる例もあると聞きます。また、空き駐車場を入居者以外に貸し出す例もあるそうですが、敷地内に居住者以外の人が出入りするという問題があって、簡単ではないようです。
そもそも修繕積立金制度は必須なのか
国土交通省のガイドラインには、次のような記載があります。マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠ですが、修繕工事の費用は多額であり、修繕工事の実施時に一括で徴収することは困難です。このため、将来予想される修繕工事を盛り込んだ長期修繕計画を策定し、これに基づき、月々の修繕積立金の額を設定することが重要となります。
一般に、マンションの分譲段階では、分譲会社が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。
また、既存のマンションでは、経年とともに給排水管、エレベーター、機械式駐車場等の大がかりな修繕工事が増加する一方、２回目・３回目の大規模修繕に向けた適切な長期修繕計画の見直しが行われていない等の例も見られます。
その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった問題が生じているとの指摘もあります。
積立金制度は、マンション購入者が年月を重ねて台所事情が変わってしまい、都度の集金は困難になる場合もあるため、時間をかけて積立しておくのが合理的と考えられ、定着した制度なのです。
後年の増額には危険が伴う
購入したマンションについて、安全・安心で、快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時・適切な修繕工事を行うことが必要ですが、マンションの共用部分の修繕工事は長い周期で実施されるものが多く、修繕工事の実施時には、多額の費用を要します。こうした多額の費用を修繕工事の実施時に一括で徴収することは、区分所有者にとって大きな負担となり、区分所有者間の合意形成が困難であるほか、場合によっては、資金不足のために必要な修繕工事が実施できないといった事態にもなりかねません。
こうした事態を避けるため、予想される修繕工事に要する費用を、長期間にわたり計画的に積み立てていくのが、「修繕積立金」です。修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、良好な状態に維持していくために不可欠なものなのです。
しかし、どのくらいの費用がかかるかについて業界も当初は分かっておらず、管理費の１０％程度としていた時代もありました。時を重ねて学習したマンション業者・管理会社は、この程度では到底足らないことを知るに及んで、徐々に積立金の額を増やすこととしました。
また、建物竣工時においては、一時金として６０か月分相当額を買主に求め、最近２年くらいはこれを８０か月分～１２０か月分と増やす例も散見されます。
中古マンションを検討するとき多額の積立金に驚く人も
マンションを購入するとき、登記料や固定資産税、中古の場合では仲介手数料といった諸費用さえ用意できれば、頭金がなくても１００％ローンが用意されているせいで購入可能な時代ですが、ランニングコスト、すなわち管理費と修繕積立金の月額合計を聞いて驚く人も少なくないようです。管理費が２万円、修繕積立金が同じく２万円といった例も目立ちます。 新築ならそこまで高くはなく、合計で３万円程度ですが、４万円と聞くと抵抗感が強まるようです。
一戸建てなら管理費も修繕積立金も不要というけれど・・・
管理費も修繕積立金もかからないから一戸建てを選ぼうとしている人があります。聞いてみると、月々のランニングコストが無駄だと言うのです。そうでしょうか？ では、それがメリットだとして、一戸建てにデメリットはないですか？ そう尋ねると、答えは返って来ませんでした。
筆者も親の家を建て替え、一時は同居していた経験を持ちますが、修理費などの費用は少ないものの、難題は売却が困難、少なくとも買い手は現れないかもしれないという心配が残っているのです。
果たして値が付くのかどうか、都会ではない立地なので、非常に難しい問題だなあと、半分は諦めています。また、そろそろ修繕費も必要な時が迫っているとも感じていますし、両親が他界した今、我が家にとって自宅の処分は難題です。
管理費や修繕積立金が必要であるとしても、マンションは立地条件さえ間違わなければ売却を心配する必要がないのが利点です。
何より、マンション住まいは便利です。セキュリティも良く、耐火性・耐久性に優れ、室内を除けば修理の心配もしなくてすむのです。 築年数が５０年も６０年も経過した古い建物でなければ建て替えの心配も無用です。
修繕積立金の２万円に驚いた人へ、筆者はこう言いました。
「ほかのマンションより１万円高いとしましょう。１万円は１年で１２万円、１０年では１２０万円多い出費です。しかし、１０年後に１２０万円高値で売れたらいいのではありませんか？ この立地で、この建物なら、他の物件より１２０万円高く売るのは難しいことではありませんよ。 将来の売却価格が６０００万円として６１２０万円で売れればいいのですから」と。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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