こんにちは、やまちゃんです。ものすごく久々の投稿で恐縮ですが、先日また赤ちゃんが生まれまして慌ただしくしておりました。5人目にして初の男の子です。3ヶ月目からさっさと保育園に放り込んで、最近ようやく夫婦とも時間に余裕が出てきました。
子供5人というのは少し地方に行けば決してレアではないですが、うちは上の子がまだ年中でして、今年と来年の2年間、5人同時に保育園です。これは日本中探してもなかなかいないのではと思います。大変なのは送り迎えでして、暑い日、雨の日、まじ死にます。
まぁでも、今って本当に子育てしやすいですよ。幼児保育無償化のお陰でうちは5人入れても保育料ゼロです（2歳クラス以下は本来かかりますが2人目半額、3人目からは無料です。ちなみに私の住む東京港区だと助成で2人目から無料です）。23区は子供の医療費もかかりませんしね。
今年度から不妊治療も保険適用されるようになりましたし、妊娠～出産～育児が一昔前と比べて格段に環境整備されていて、これら行政のバックアップは世の中的にはダメ出しばかりされていますが、もっと評価されるべきではないかと思っております。
さて今回のご相談です！
差出人：賃貸脱出したいマン
アラサーの単身者です。
最近分譲マンションの一次取得を検討し始めました。
予算は5000万円程度なのですが、この予算帯で手が届く23区内の魅力的な物件は40平米を切るような1LDKしかありません。
単身ですので普通に生活するぶんにはそのような1LDKの部屋でも問題ないのですが、居住面積が足りずに住宅ローン減税の対象外となってしまいます。
5000万円ほどの物件だと住宅ローン減税で戻ってくる額の割合も大きいので、減税を受けられないリスクが心配です。
ただ一方で、リセールの観点だとやはり23区内の人気物件でないと厳しいという情報もよく目にします。
将来のことも考えると資産面を最優先として選びたいのですが、トータルで考えた場合に住宅ローン減税対象外でも人気物件を買うのか、住宅ローン控除対象の面積でリセールもそこそこ悪くなさそうな物件を探して選ぶほうが良いのか迷っております。
実際にどちらを選ぶほうが良かったのかは5年・10年後の結果論になってしまうとは思いますが、人気物件の1LDKは住宅ローン控除を捨ててでも選ぶだけのリターンは期待できるのでしょうか？
ご相談ありがとうございます。
結論から申しますと、頑張って40平米ちょい超えの「魅力的で人気の」新築マンションを検討されてみては如何でしょうか。取得要件はありますが住宅ローン控除が受けられるかと思います。
今は40平米切りをご検討ということで、広くなる分予算はオーバーすることになるかも知れませんが、ローン控除を受けることで総額いくら戻るのかを計算しての判断が可能になりますね。
ローン控除額は年末の借入残高に対して一律0.7%、これは低金利の環境下で以前（1.0%）はむしろ控除を受けて得する状況だったものが是正された形となります。代わりに控除期間は13年となりましたが、もし「5年・10年後」に転居も視野に入っておられるなら、以前の条件の方が良かったですね（笑）
以下は、国土交通省のHPにある資料となります。（スマホの方はタップすると拡大できます）
（出典）国土交通省HP 住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置（所得税・相続税・贈与税・個人住民税）
（出典）国土交通省HP 住宅ローン減税制度について（※一部抜粋）
通常、住宅ローン控除を受けられる物件の専有面積は50平米以上となりますが、税制改正により一定の要件を満たしますと40平米以上でも受けられるようになっており、2022年以降も継続されました。
- 2023年までに建築確認を受けた新築住宅であること
- 購入者の合計所得金額が1,000万円以下であること
- 2025年入居まで
よくある落とし穴としては40平米というのが「内法面積」であることです。図面集に書かれている面積は「壁芯面積」となり、43平米より狭くなってくると怪しいので営業マンに要確認です。（ざっくり6～7%程度狭くなるイメージで、壁芯43平米で6～7%狭くなると内法39.9～40.4平米）
※余談で、内法面積は建物が完成しないと確定しないため営業マンも面積がギリだと控除を受けられるか答えが曖昧なこともあります。なんで壁芯で計算しないんだよという話ですが、壁芯～壁表面までのコンクリ部分は厳密には共用部、つまり専有部分でなくその面積を除く必要があるためです。
内法と壁芯の違い（画像出典）イクラ不動産HP
もし中古物件を検討されるならローン控除は50平米以上が条件となりますね。無理に50平米を狙うよりは、控除が受けられなくとも40平米を切るような「魅力的で人気の」物件でも良いかと思います（ご自身の満足度を優先された方が良いです）。中古だとすぐに住めるメリットがありますね。ただし人気物件の割安住戸ともなりますと、中古市場では事前審査や意思決定の時間勝負となり上級者有利になっちゃいます。
結論として、しっかり調査して新築を見るのが良いように思います。なんだかんだ人気物件だと抽選になって、運勝負という身も蓋もない話になるかも知れませんが、かと言って抽選がある物件が良いというものでもないですし、個別の新築マンション相談までされるなら我らがマンマニ先生や、最近はスムラボでも相談コーナーやってますので、宜しかったらどうぞ！
差出人:もちもち
もうすぐ引き渡しなのですが新築マンション営業マンにお礼をしたいです。
マンションマニアさんは何度も購入されていますがお礼をしたことはありますか？
私は新築マンションを購入したのですが営業マンにローンのことや手続きで迷惑をかけたりしてかなりお世話になりました。対応していただいた間、言葉使いや態度など不快なことが一切なく本当にこの営業マンでよかったと思っています。（しかも値引きもしてもらいました）
夫婦ともどもお礼を贈りたい気持ちでいっぱいなのですが、営業所にお菓子などを送っていいのでしょうか？メールで伝えるくらいでもいいのか、実はお礼を送ったりするのが当然だったりするのでしょうか？ご回答お願いいたします
こちらのご相談は、だいぶ前にマンマニ先生あてに来た内容で、すでに回答もアップされていますので改めて共有いたします。
スムログ読者様で、もちもち様と同じように営業マンにお礼をしたい方がいらしたら、私からも一言言わせて下さい、、！
購入者アンケートなどでその営業マンのことを褒めて、会社からの評価を上げてあげてください。これが一番うれしいです。
今はどの売主でも購入者の方にアンケートなりで営業マンを評価してもらう機会を設けていると思います。
- とても良い営業マンだったということ
- どういうことが良かったかを具体的に
- お礼の一言
- 大げさに書かなくていいです
- （今回の話だと）値引きのことも書かなくていいです 笑
もちろん直接お礼を伝える、お菓子を送るというのもありがたい話で嬉しい事この上ないですが、どうしてもお客と営業マンは1回きりの商取引で終わってしまう関係でもあります。
一方で、会社と社員（営業マン）の関係は長年のものです。「この営業マンはいつもお客さんからの評価が高い」ということになれば、周りの見る目も変わりますし、昇進昇給にも影響あるかも知れませんし、何より「次も頑張ろう」と本人のモチベーションに繋がります。
営業マンのモチベーションが上がりますと、他のお客にも喜んでもらおうと先々良いスパイラルが回ると思うのですね。全員嬉しい、誰も損しない、お金もかかんない、いいこと尽くしです。
そう考えますと、こちらも気持ちよく書けますよね。良い営業を受けたら会社に知らせてあげてください。多くの方が実践されることを願っております！
こちらの回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。
