[スムログ座談会] 湾岸タワー見学会（その3）タワマンコンビニ事情／印象的だった共用部／低層階の運河ビュー
今回もスムログブロガーズが内見をした湾岸7棟（豊洲、晴海）のマンションについて、見学会レポートの3回目完結編です。今回は、タワマンコンビニ事情／印象的だった共用部／低層階の運河ビューをお届けいたします！（過去記事はこちら → その1 その2）
見学した物件
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
タビーさん
港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
住井はなさん
マンションが大好きな子育てママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます！ （モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育）
ふじふじ太さん
不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり（NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等）。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命！マンション購入は怖くないと発信していきたい！皆さんのマンションライフを応援しています！YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい！
大阪タワーさん
こんにちは、大阪タワーです。
昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。
大阪市内タワマン在住の永遠の３０歳です。よろしくお願いします。
[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ
2LDKさん
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、首都圏のマンションをご紹介していきます。
スムラボの首都圏担当
座談会
タワマンコンビニ事情
ラウンジで楽しむ用のお酒が充実してる「パークシティ豊洲」
私は気になったというか、面白いと思ったのは、各マンションのコンビニ事情でしたね。パークシティ豊洲は住民専用のナチュラルローソンが24時間営業でありました。ふじ太さんに教えてもらったんですけど、コンビニ内のお酒がすごい充実してたんですよね。
ららぽーと直結なので、普通のコンビニがあってもなかなか使わないと思うのですが、「ラウンジで楽しむ用のお酒が充実してる」。住民の方からすると、わざわざ遠くまで買い出しに行かなくていいので便利ですし、コンビニ側としても需要があるから、お互いwin-winでいい関係だなと思いました。スカイズは住民用のファミマがあったり、パークタワー晴海はセブンがあったけど外にも開放してたりだとか、それぞれでコンビニのスタンスが違っていたのは面白かったです。
ららぽーと直結なので、普通のコンビニがあってもなかなか使わないと思うのですが、「ラウンジで楽しむ用のお酒が充実してる」。住民の方からすると、わざわざ遠くまで買い出しに行かなくていいので便利ですし、コンビニ側としても需要があるから、お互いwin-winでいい関係だなと思いました。スカイズは住民用のファミマがあったり、パークタワー晴海はセブンがあったけど外にも開放してたりだとか、それぞれでコンビニのスタンスが違っていたのは面白かったです。
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- ナチュラルローソン（アーバンドックパークシティ豊洲）
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- セブンイレブン（パークタワー晴海）
1000戸を超えると結構無理なく維持できるけど、800戸ぐらいでちょっとぼうっとしてると危ない印象ですね。「そのマンションしか使えないコンビニ」を800戸以下ぐらいで作っちゃうと結構厳しいです。
はるぶーさんのマンション、ミニショップでやってましたね。
全然コンビニなくてミニショップですけど、500戸で維持って戸数少なくて無理でした。だって部屋によってはミニショップより本物のコンビニが近かったですよ。何で作ったのか理由がわからん。1年ちょっとで潰しましてね。
コンビニの話でいうとパークタワー晴海のセブンイレブンなんかは生鮮食品売ってますよね。
なるほど。
スーパーが近くにないことがわかっているから、そういう生鮮食品も置いているんでしょうね。ちゃんと考えられてるなと思いますね。
マンション事情がコンビニの品ぞろえで見えると。
内見するときのひとつのポイントですね！
ティアロもコンビニありますね。
2階でしたよね。
ティアロも戸数はまあそこそこ多いとはいえ、住民専用のコンビニで維持できてんのは大したもんだなと思うね。みんなで「牛乳1本買い運動」とかやってるに違いないので。
なるべくコンビニ使いましょうっていう運動ですね笑
理事はよくやるみたいですよ。理事長とかやってて、ぎりぎり採算点ぐらいの戸数のところだと、「10円20円高いかもしんないけど、牛乳をここで買ってやってくれよ」みたいな話するみたいです。
マンションの中だと油断して普段着で行っちゃいそう…。
部屋着でいきますよね笑
知り合いに会ったら恥ずかしい。
人によりますよね。私結構これで自分マンション内で有名人だから。
はるぶーさん目立ちますもんね。
ほらね。1期目に理事長だったから、なんかあれで設立総会だけで150人ぐらい来て顔見られてるから、理事会の人ってばれてますね。
僕が見る限りですが、はるぶーさん、見学中は意外と指差されてなかったですよね。
大丈夫でしたよね。
実はTWITTERで「はるぶー」で検索しながら回っていたんですよね笑。「はるぶー見つけた！」みたいに出たら面白いかなとか思って。でも、出なかったからちょっと残念だなと。
印象的だった共用部
スタディスペースは、何十年経っても使われる可能性が高い共用施設かなと思います
「この共用部は印象的だった」というものはありますか？
パークシティ豊洲のカフェよかったですよね。1階の顔としてすごくいいとおもいました。「マンションの中の喫茶店」っていうと簡易的になっているところも多いじゃないですか。あそこのカフェは本当にそんじょそこらのホテルのものより立派だなと思いました。あれだけきっちりした喫茶店だったらみんなちゃんと使うだろうな。
中々、あそこまで本当のカフェらしいしっかりした営業形態は見ませんね。
デザイン性も高くてちゃんとしたカフェですよね。
「ブリリアマーレ有明」とか「ブリリア有明スカイタワー」も高層階にありますね。
「人件費は管理組合が払ってるから人はあんまり来なくてもいいだろう」って雑な設定のところが多いんですよ。ほんとに使いたくなる共用施設にわざわざ特に人が常駐するものであれば、グレードはちゃんと維持して欲しいですよね。それは私も同感です。「組合が金払うんだから払う意味のあるものをつけてくれ！」ってことです。
共用施設で思ったのは、ブランズタワー豊洲はコワーキングルームだとかスタディルームのような今っぽい共用施設が多かったなと感じました。
大阪タワーさんが言っていたとおり、「大人ってあまり共用施設使わない」と思うんですけど、「大人も使いやすい共用施設」が揃っているのは嬉しいです。今のニーズに合った施設がきちんと揃っているのは好印象でした。
大阪タワーさんが言っていたとおり、「大人ってあまり共用施設使わない」と思うんですけど、「大人も使いやすい共用施設」が揃っているのは嬉しいです。今のニーズに合った施設がきちんと揃っているのは好印象でした。
実際、使ってましたからね。
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- ブランズタワー豊洲 コワーキングスペース
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- ブランズタワー豊洲 スタディスペース
スタディスペースは高稼働でしたね。在宅勤務も多いでしょうし、非常に便利だなっていう印象を受けました。
「何かに使うお部屋をぶっ潰してでもワークスペースにしてる」感じが最近明らかに増えてきました。「優先的に確保する」っていう明確な姿勢を感じるから、新しいところはやはり違いますよね。
スタディスペースって、マンション入居から10年ぐらい経って未就学で入居した子どもたちが大きくなってきた時に、大人だけじゃなく子どもも勉強で使いますよね。だからキッズルームとかに比べて、何十年経っても使われる可能性が高い共用施設かなと思います。
「スカイズ」も8年目ぐらいですよね。中学生くらいのお子さんが勉強していました。
受験のお子さん達とかが使う可能性がある。
家だとお父さんがうるさいですからね。
そうかなー
そうかなーっていうか、はるぶーさんのことを言ってるんですよw
リビングに娘の勉強机とパソコンも置いてあるから出て行ってとか言われてはいとか。あんまり私はリビングに行けないので良くわかんないなという感じ。
だから娘さんにスタディスペースに行ってもらう。
いや、私が行くんでしょうけど。
はるぶーさんが行くんですね笑
スタディスペースに行かなくても管理事務室に行くと私専用のパソコンがある（笑）管理組合の事務用だけど。
共用部のスタディールームって今後すごく大事な場所になりそうですね。
コロナが例え終わっても、もう何か生活パターンが変わっちゃったって言うか。少なくとも私の業界では「会議とかでわざわざ大阪ぐらいに行く」ってのが無くなって、ひたすらzoom会議になってきたから。そういう意味でいうとしっかりネットに繋がってパソコンとか充電できる「空港ラウンジ風スペース」みたいなのは求められてるんだってのもありますね。後からの変更も不可能じゃないですからちゃんと考えればいいんだと思うんですけど。
ブランズタワー豊洲は個室の会議室が一つありましたよね？会議とかテレビ会議できる。
単にスタディースペースだと、パソコン上の処理ができるだけで、会議とかできませんからね。
「ズームやりたいからヘッドホンをかぶってお話したい」みたいな用途も結構あるので、隣との間のパソコンがずらっと並ぶだけじゃダメ。「仕切りがある」っていうのも一定の用途はあるんだと思うんですよ。
「ブランズタワー豊洲」ってホールもそうですし、周りの敷地もすごい広いじゃないですか。「パークタワー晴海」の、あの考え抜かれた「遊び心」があるランドスケープデザインを見ちゃうと、「ブランズ」の贅沢な空間で、住人、とくに子供の事を考えたイベントとか、もっとできそうですけどね。施設や設備じゃなくても、ソフト面で色々工夫ができるでしょうか。中古車屋じゃなくても。ホールまで車って入りますかね？？？
うん多分あそこホール扱いだから。部屋扱いになったらまずいので家具とか置けないんですよね。家具を置くと部屋扱いになって、面積全体が容積率換算になっちゃうから。豊洲だと住友のツインタワーもほとんど椅子を置いてないじゃないですか。あの真ん中の繋がった広いところ、それと同じ考え方であそこは通路扱いで、すなわち「通路にはものは置けない」んだと思います。
そこは折りたたみのやつにするとか、法律を守る範囲で工夫していただいて居場所を作ってもらいたいですね。
ホールを介して2段階で住戸まで上がる動線をデメリットに挙げる人が多いのですが、私は良い意味で贅沢だと思うんですよね。そもそも駅近ですから、すこしくらいの「遊び」の時間は嫌いじゃないです。知り合いを呼んだ時に、「ホテルみたいな住まいの格」を訴えられる笑。
今の私の家もそんな感じなんですけど、やっぱり実際住むと面倒くさいですよ。
免振層を中間にしちゃうと、どうしてもその間をエレベーターを超えさせるのは不可能じゃないけどとても難しいしお金がかかるので、ある意味仕方がないところはあるんだとは思います。
あとあのマンション、管理する立場からみるとちょっとエレベーターの数多すぎ。
あとあのマンション、管理する立場からみるとちょっとエレベーターの数多すぎ。
私はエレベーターが狭いと思いました！
エレベーターがちょっと狭かったですよね。
エレベーターの形が四角くないとあれだとか、何か”がりべん”さんみたいやな。笑
住友のエレベーターは四角いのに三井はすぐに細長い間口の狭いのをつけるとか注文が多い。
住友のエレベーターは四角いのに三井はすぐに細長い間口の狭いのをつけるとか注文が多い。
タワーマンションの細長いエレベーター、嫌いですー。
細長いのわかります！
設計予算との兼ね合いとか色々ありまして。
エレベーターの形も重要ということですね！あと皆さんあれ忘れてますよ。「パークシティ豊洲のスカイラウンジの外に出た時が皆さん一番テンション上がっていた」ように見えたのですがいかがでしたか？
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- アーバンドックパークシティ豊洲 スカイラウンジ
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- アーバンドックパークシティ豊洲 スカイラウンジからの景色
あのちょうど一番開けてる方向の最高層階なのでめったやたら写真撮りました。やっぱり後々のことを考えて、できるだけ後からふさがらない方向に作るんですけど、それでも稀にやられちゃうこともあったりして。あそこは「もう半永久的に大丈夫なんだろう感」があって、すごい良かったですね。
「パークシティ豊洲」のラウンジは夜が最高でしょうね。
夜、また行きたいですね。バー営業もしてますからね！
2LDKさんがご馳走してくれるんじゃないかと思ってます。
御馳走様です！笑
西向きの眺望は素晴らしかったですね。なかなかあんな景色見れませんからね。
西向きの眺望は素晴らしかったですね。なかなかあんな景色見れませんからね。
逆に私は「タビーさん企画のワイン会」みたいなのに行くことが多いから、夜景しか見たことがなかった。昼間に湾岸タワーって行ったことがなかったんですよ。ベイズタワー＆ガーデンももう何回となく行ってるのに昼間のベイズって初めて見られたので良かったな。
低層階の運河ビュー
「あえて低層を選ぶ」っていう選択も個人的に有りだなって
あと眺望っていう観点でいうと、「低層階の運河ビューが凄くいい」なと思いました。やはりタワマンっていうと「高層階で東京タワーとレインボーブリッジが見えるのがいい」って先入観があるのですが、晴海3兄弟の東向きや南向きとかだと「運河ビューを堪能できて非常にいい」と思いました。「あえて低層を選ぶ」っていう選択も個人的に有りだなって思いました。
（※編集部注釈：晴海3兄弟 → パークタワー晴海、ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス、クロノレジデンス）
（※編集部注釈：晴海3兄弟 → パークタワー晴海、ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス、クロノレジデンス）
低層階の運河ビュー（ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス 東向き住戸の眺望）
おっしゃる通りですね。私もご案内してて、「低層でもいいから眺望が抜けていればいい」という方はいらっしゃいます。価格も変わらないと言ったら嘘になりますが、そこまで価格差が出ない場合もありますからね。低層でもものすごく高く決まっているケースも見受けられますので、やっぱり抜け感って大事なんだなと思います。
特にマンションを買い慣れていない、もしくは初めて買われる方だと「タワマンなのに、低層階…」みたいな抵抗を感じられる方もいるのかなと思ったりするんですけど、是非実物を見ていただきたいなと思います。
低層階だとエレベーター問題もないですよね。
確かに。階段で降りれる。
小学生の通学時とかで「エレベーターが降りてきても乗れない問題」というのは実際に起こってます。朝7時45分だけとか「決まった時間にしか起こらない」ですけどね。
4、5階くらいだったら時間帯によっては階段で降りちゃう。
それはそれでありです。
「低層で前がちょうど運河とかで抜けてる感じ」ってとても良くて。パークシティー豊洲のB棟、結構値段の差もあったんで5階とか6階とかそのあたりを考えてたんですけども、多分そこを買っててれば良かったのかも（笑）。今でも結構何か眺めいいんじゃないかな。B棟は少し南側にずれてますから、晴海3兄弟のタワーとはあんまりお見合い感がない。
「低層で前がちょうど運河とかで抜けてる感じ」ってとても良くて。パークシティー豊洲のB棟、結構値段の差もあったんで5階とか6階とかそのあたりを考えてたんですけども、多分そこを買っててれば良かったのかも（笑）。今でも結構何か眺めいいんじゃないかな。B棟は少し南側にずれてますから、晴海3兄弟のタワーとはあんまりお見合い感がない。
しかも震災以前なので低層めちゃくちゃ安かったですからね。
まあそうですね。B棟を限定で狙ってたから。外廊下でも内廊下でも管理費同じなんですよ。冷房分だけお得ってんで絶対内廊下。
新築でどこまでその想像力が働くのかっていうのありますよね。
でも、当時掲示板で「どっちでも管理費同じだからB棟の方が得だ」なんて書きこみ実際にありましたけどね。誰が書いていたんだろう
確かに外廊下、あんまり美しくなかったですね。
たった今大規模修繕中だってのもある。
タイミングが悪くてちょっと印象があんまりよろしくなかったですね笑
外廊下の方が傷みは早いんですよ。内廊下の絨毯の傷みって修繕計画的には大体15年とか20年とかです。それよりも早くに変えなきゃいけなくなったりとかもあるんですが、しょせん張り替えなんで難しい工事ではないじゃないですか。外廊下だとどうしても雨ざらしになるので、例えば鉄部塗装とかは、内廊下のタワマンだと錆びる可能性のある場所が「屋上にちょろっとあるだけ」なのが、外廊下だと「凄まじい箇所数」とか。
冷房コストとかはすごいことになりますが、意外に修繕という点では内廊下いいんですよ。ただ今電気代がスゲーかかってるから「内廊下タワマン冷房弱くしていて大変そうだな」とかは感じるね。
冷房コストとかはすごいことになりますが、意外に修繕という点では内廊下いいんですよ。ただ今電気代がスゲーかかってるから「内廊下タワマン冷房弱くしていて大変そうだな」とかは感じるね。
内廊下の方が修繕面でいいのはわかるんですけど…予算的に角住戸は買えないので、中住戸。そうなると、風通しという点で、外廊下がいいなって。
それはそうですね。
内廊下で中住戸だと風が通らない。
内廊下は生活の匂いが気になることが多い気がする。前に住んでいたマンションは新築で内廊下だったんですけど、凄く換気が悪くて…他の家の前を通ると、「この家はカレーだな」とかいつもわかる感じでした。ちょっとこれでは長く住めないなと思って早々に売ってしまったっていうのはあります。
今回７箇所を回った中にも内廊下・外廊下と両方あった。両方混ざってるマンションもありますし。
メリットデメリットありますよね。
特に大戸数マンションを内廊下にすると、それこそ住井はなさんの嫌いな「キッチンが奥の方に押し込まれがち」になるなとかって。開口部が「外側にちょろっと」しか取れないので、それで1000戸ぐらいになっちゃうと面積に対して全体のマンションで取れる開口部分の面積は比較的少なくなるわけですよね。
そうすると、どうしても細長い間取りになっちゃうので、割を食うのがキッチン。「気持ち良い眺めを見ながらクッキング」って考えると、意外に内廊下は難しかったりする。
そうすると、どうしても細長い間取りになっちゃうので、割を食うのがキッチン。「気持ち良い眺めを見ながらクッキング」って考えると、意外に内廊下は難しかったりする。
景色を見ながら料理したい！
本日はこんなもんですかね。みなさんどうもありがとうございました！
どうもありがとうございました！
次回の座談会 は・・・
全3回でお送りしてまいりました湾岸タワマン座談会「豊洲、晴海編」は、いかがでしたでしょうか。次回はなんと「湾岸タワー見学会 有明編」の準備をしておりまして、すでに内見の方は済ませております。9月下旬～10月開始の連載予定となりますので、どうぞお楽しみに！
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とても参考になりました。
次回は是非、中古マンションの共有施設の見直しや大胆にリノベしたマンションがあったら紹介してください。
築10年以上の中古マンションを購入したのですが、新築当初より住民の世代も変わりできれば今のこれから１０年にむけての共有施設の見直しやリノベを期待しているところです。
ただ、だっだぴろい空間や使いにくい椅子やテーブル、使われていないばかでかい〇〇等・・・・・改善してほしいところはいっぱいです。
ブランズ豊洲ではるぶーさんっぽい人を含むグループを見かけて二度見したことがありましたが、ひょっとしてあれはご本人だった・・・？今回の記事を見て思い出しました。