このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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マンションを購入する際に気を付けたいことは多々ありますが、今日は現地確認のポイントをご紹介したいと思います。重要なことは、周辺を少し時間かけて歩き回ることです。日を改めて見ることが必要な場合もあります。
現地確認のポイントは？
①最寄駅からのルートを確認する
広告表示は、１分８０メートルの換算で行なうことが基準です。この部分での誇大広告は新築マンションの場合は殆ど見られませんが、最短ルートで表示するために、実際のルートとは異なることがあります。歩行の安全のため、歩道とガードレールの有無、夜間の街灯も確認しましょう。お子さんが小学校に通う場合は、通学路を実際に歩いてみましょう。
②生活利便施設の位置を確認する
買い物施設・レストラン等の存在、銀行や郵便局、役場など公共施設の位置、学校や保育園・幼稚園の位置などです。マンション立地は、大体何でも揃っていると思いがちですが、自分にとっては不便という場合もあります。
③嫌悪施設の有無を確認する
パチンコ店や風俗店、暴力団事務所、騒音や臭いの出る工場、鉄塔、斎場、火葬場などのほか、郊外には豚舎・鶏舎などが近くにあることも。④ 公園の位置を確認する
マンションの敷地内にあれば間に合う場合もあるでしょうが、近隣の公園も確認しておくといいでしょう。公園内のトイレもチェック。⑤ 敷地内の高低差・最寄り駅からの高低差にも気を付ける
現地が窪地の下のような所は好ましくありません。ゲリラ豪雨に襲われた場合に水害の危険があるからですし、風通しが悪い場合も多いからです。逆に、高台は良い点も多いですが、年を取ったら歩くのが不便ということがあります。
⑥ 前面道路の交通量・騒音の程度を確認する
マンション周辺、特に敷地に面した通りがバスやトラックなど大型車両が頻繁に行きかう場合は避けるべきでしょう。 見学に行った土日は静かでも、平日は騒音がひどくなることが多いので、確認が必要です。住宅街の閑静な場所では、音がよく聞こえるので、さほど交通量が多くなくても、夜間の騒音に悩まされることがあります。ラッシュ時の抜け道になっている場合もあるからです。時間帯を変えて観察することが大事です。
⑦ 前面建物の影響を確認する
バルコニー前の建物の高さと、マンションとの離隔距離に気をつけましょう。現状の建物が建て替えられても、十分な距離を保てるかどうか、眺望や日照を遮らないかどうかです。
その懸念が少しでもあったら、販売担当者に説明を求めましょう。不安がある場合では、業者側もシミュレーションをしているはずなので、 想定図面を見せてくれるでしょう。
立地条件を最優先に選択することの重要性
マンションの価値を決めるのは、その立地条件です。これに異論のある人は少ないでしょう。立地条件が良いとは、交通便が良い、生活利便施設が揃っている、そばに公園などがあって緑地が豊富、といったことですが、中でも交通便の良さが一番です。最寄り駅から離れた場所でも、大型ショッピングセンターがあり、銀行や役場の出張所など出先機関も揃っていて、便利に思われる場所が稀にありますが、残念なことに、こうした場所は主婦には受けても、通勤に不便なため働き手には不評です。
また、駅に近くて買い物にも便利、おまけに、すぐそばには大きな自然公園が広がり、最高の立地条件だと売り手が自賛する場所もありますが、都心から遠いという短所を抱えた物件の場合は避けた方が良いかもしれません。
都心へのアクセスも良く、最寄り駅にも徒歩５分と近い、且つ、買い物ほかの施設もすべて揃っているマンションとなれば、ファミリー向けなら「億ション」になってしまうかもしれません。 少なくとも2022年現在、東京では中古でも5000万円以下で見つけることはできないと思った方がよいのです。
そこで、都心に比較的アクセスの良い地域で探そうと方針転換すると、最寄り駅までは近いのだが、そこからバスに乗らなければならないとか、歩けても１０分以上かかるといった物件になるかもしれません。
ところが、こうした物件は、自然環境に恵まれていたり、大型ショッピングセンターがそばにあったりと、交通便の悪さを補う要素があり、購入判断を迷わせるものです。
しかし、交通便の悪い物件は、他の要素がどれほど良くても避けるべきなのです。
通勤便が悪いマンションは、子供が高校進学などの年齢になったとき、今度は通学便の悪さを知ることになります。
このようなマンションは、比較的安く分譲されるため人気になることもありますが、それも最初のうちだけで、全住戸の完売までには、長い時間がかかっています。
大幅な値下げをしても中々売れず、竣工後１年以上を要して、やっと完売。これが現実です。これは何を物語るのでしょうか？
そうです。やはり、交通便は多くの買い手にとって重要、かつ優先すべき選択条件だからです。
通勤・通学に不便なマンションは、やがて仕事を持たない高齢者ばかりのマンションになってしまうかもしれません。 誤解のないように補足すれば、高齢者でも利便性の高さは必要です。
不便なマンションは、中古として流通市場に出したとき、買い手を探すのに苦労するという問題にぶつかります。
最寄り駅から近く、都心へのアクセスも良いという物件を探していくと、広さが不満ということになるかもしれませんが、そのときは、少しだけ足を延ばすといいでしょう。
そして、駅近の物件を選んで下さい。遠くまで行って、更にバス、歩けても１０分以上かかる、などという物件は、たとえどんなに安くても絶対に選んではダメなのです。
都心へのアクセスの良さが同じ程度でも、人気の高い街とそうでない街があります。 高級住宅が多いとか、おしゃれな商店が多数ある、周辺に自然が多く残っている、駅や駅周辺が綺麗、有名人が多く住んでいるといったようなことが背景にあるためです。
複数の調査機関がときどき実施する「住みたい街のランキング」があります。そうしたランキングの下位の沿線・下位の街は避けるようにした方がいいものです。
下位にランクされる沿線は、たとえ価格が安くても、安いことが不人気であることを証明しているのですから、手を出さないほうがよいのです。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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