お便り返し－５　売り時って存在するの？【はるぶー】

はるぶーはブログも長いんですが、来る質問も長いという….

重めの質問長期に放置して申し訳ありませんでした。返事のほうが短いのもなにかなぁとか。

さて質問は…

差出人: 悩める一家の大黒柱様

メッセージ本文:
はるぶーさん、
いつも楽しく拝見させていただいております。

疑問に思うことがあり、はるぶーさんの考えをお聞かせいただければありがたいと思い、お便りさせていただきます。

議題は以下の内容です。
・家族居住用分譲マンションに売り時は存在するのか?(実は存在しないのではないか?)

現在原材料、労働コストの高騰、住宅ローン金利の低下により、中古マンションは非常に高値で出ているように感じます。

しかしながら、だからといって居住用マンションを売れるのか?
というと無理な気がしているのです。

例えば以下のケースを考えます。

購入時     7000万円
現在の価格 8400万円

ここから3年間、下落を見込んで賃貸に引っ越したケースとそのまま住み込んだケースを考えてみます。
※分譲=>分譲は考えません。両方とも値上がりしているため、メリットが少なすぎるためです。

引っ越したケース
購入時     -7000万円
現在の価格 +8400万円
仲介手数料 – 250万円
引越し     – 50万円
賃貸       – 600万円(月17万円*12カ月*3年間)
敷金・更新/礼金など- 50万円
====================
+450万円

住み込んだケース
購入時       -7000万円
現在の価格   +8400万円
減価償却     – 600万円(200万*3年間)
住宅ローン残高減少
+ 450万円(月12万*12カ月*3年間)
固定資産税   – 100万円(33万*3年間)
管理費など   – 150万円(4万*12月*3年間)
住宅ローン減税+150万円(50万*3年間)
市場の悪化      ?万円
=====================
+1150万円-市場の悪化?万円

ざっくりいえば市場の悪化により、3年間で10%以上(800万円ぐらい)の価格下落が起きた場合は”あーあ、あそこで売れば良かった”という感じになるでしょうか。

不動産はリーマンショックでも10%程度の下落幅であったことがうかがえるので、
あり得ない!ということはないと思います。
情報参照元 :: http://1manken.hatenablog.com/entry/20110522

しかしながら、その3年間のQOLを下げつつ、さらにリーマンショック並みの価格下落を待てるか・・・それはかなり確率が低そうな、分の悪い賭けに感じるのです。。。

結局売り時があるマンションって、投資用だったり、相続で転がり込んだマンションだけじゃないのかと。

はるぶーさんのお考えをお聞かせいただければ嬉しいです。

自己居住の物件は投資的考えがなじむか？

長い質問でした。質問だけでブログ一回にしようかと思ったくらい（苦笑）細かい数字の仮定で？？という部分のつっこみは後にして、私としてはどう思うか。

書かれている通り、値段が上がったからといって、売って、次を買おうとすると似たような近隣物件に住み替えるなら次のも上がっていますから、一度売ったときに賃貸で過ごすってのが必須条件になりますが、これなかなかできる人って少ない気がします。（特に奥様とか、子供とかいた場合）

私は、マンションを短期で売ったらとか、このような損得中心に考えるのは２戸目から先だと思ってます。２戸目から先であれば、売る時期と、次を買う時期がずれていても構わないわけですから賃貸回しも考慮しながら、完全に損得で考えればいいですから、書かれている計算のように判断されればよいと思います。

自分が住むためのマンションも、できるだけ値段が急には落ちないほうが嬉しいですし、買うときにも割とそれを意識して買うってのはありだとも思いますが、さて値上がりしたのでそろそろ利益確定・・みたいな株の売買みたいな考え方になじむかどうか。

『悩める一家の大黒柱』さんのマンションは、ごく短期で２割ほど値上がりしています。これってなかなかありがちではない上昇率で、現在値上がり率の大きな都心部の他では、ありがちなのは、湾岸タワーとかですよね。

ＱＯＬの向上は値段に直せるのか？

再開発地区などで、最初の物件とかに勇気をもって買いを入れたパターン以外ではなかなか短期にこれだけ上がるもんではありません。この場合、住み始めは不便だったりする分安いのを、後何年かかけてだんだんに便利になってくるのを耐えましょうだから、その我慢代みたいに、最初は安く買えるけど、開発末期にはずっと高くでしか買えなくなるのに、中古も連れ高になっているわけですよね。その場合、せっかく我慢してきて、皆がここいいよね！と思うようになったとこで、出ていくということになりますよね。

私みたいに家族がいると、例えば子供にはお友達ができたりします。私は自分のマンションで何年も理事会やってしまったので、マンション内に理事を一緒にやった知り合いが100人以上いたりもします。コミュニティにも参加して、根をおろして住むみたいなところに、”買って住む”理由を求めているので、勤め先が変わったとかで通勤が不便になったとかそういった棲みにくくなったとかのきちんとした家族としての理由なしに売ってでていくというのは私は考えにくいです。でなきゃ、理事会やって積立金は均等割りに移行・・なんて自分が主導してやるわけはないですよね。

せっかく、値上がりしているいいマンションを買えたわけで、このあと少しくらい値下がりしても、何年かは家賃０で暮らせたことになることは間違いないわけです。

買わないと楽しめないことってあるわけです。好きなOption を入れることもできませんし、内装の色なんかも選べません。うちは今娘の部屋のプチリフォームで壁紙でも貼り換えるかなぁとかやっているんですが、壁紙すら賃貸に住むと普通は自由にはならないですよね。買って住むというのは、なんらかＱＯＬを上げようという行為だと思うわけです。買うなら、いや自分が一番この部屋の価値を理解しているからこの部屋にしたんだと思って買うものじゃないかなぁとか。

なので余程気に入らないというのであればともかく、今住まわれている家が気に入っているのに、たまたまそれが値上がりしているから、また賃貸に戻ろうという考えかたにはちょっと違和感を感じるわけです。”買い時”が子供が転校なしで学校通えるようにとかで決まって、実際にはなかなか損得では決まらないのと同様に、”売り時”も損得では計算できないのではないかなと思うわけです。

細かいつっこみですが・・・

満足度とかも含めて考えるなら、今8400万円で暮らしているマンションと同レベルの部屋を借りて数年仮住まいをしている期間の家賃が１７万円ではすまなくはありませんか？単純利回りで2.4%しかないということになるので、同じＱＯＬの元での比較になっていないような気がします。これはちょっと過小では？もし私なら8400万のうちが、家賃17万で住めるなら借りて、自分のうちを貸し出します家賃20万以下ということはないので。

典型的な購入.vs.賃貸の損得勘定で、よくＳＵＵＭＯなんかでもでてくるのですが、あくまでも同じ部屋を、自分がオーナーとして貸したほうが得か、いやいや借りたほうが得かの比較ですから、全く同じ部屋の場合を考えないと公平な比較になりません。今はマンションの値段は年間賃料の24倍とかに収斂してきてますから、ここは過小でしょう。

マンションの新築相場の変動分を外だししているので、マンションの”減価償却”分はやや過剰に思えます。”新築マンション価格が変動していない時に”中古マンションは、立地によらず、年坪４万減価するというのは、沖さんの本などにもでてきます。まぁ通常のファミリー用の広さで年100万円は、相場中立のもとで値段が減っていくと考えるのが妥当かと思います。これはちょっと過剰。

どのようにローンを組んでいる設定か明確ではないのですが、多分5000万の住宅ローン控除をフルにとれるとなっています。利息分はどう考えるの？とか、ローン絡みのとこの損則勘定はちょっと不思議に思いました。返済額は5000万の35年計算ですよね。多分低利で利息は減税で消せてると思いますから、無利息で自分ががおじいさんになってからの収入を今使えてますよね。このローンの旨味がなくなることも考えに入れないといけませんよね。

まとめ

確率が決して高いとは思えない大きな値落ちを待って、１戸しかない自分の部屋をベットするというのは、リスクが大きく”売り時”という考え方そのものに私は同意しかねます。

書かれている通りリーマンショック級の経済状況の激変がないと、わざわざ引っ越しなどの手間をかけて住み替えるだけの利益を確定してＥＸＩＴすることができません。そして何年か賃貸で耐えていると、また底値で買えるという保証はないからです。次に買い換えるときに利率が大きく変わっていたら、数百万なんて瞬間に飛んでしまいますし。難しいことを考えて行動する以上ジャンピングキャッチしないのが絶対条件ですからね。

マンションの値段は上がるときは割と急にあがる一方で、とくに元の値段を大きく割り込んでの値下がり方向には下方硬直性があります(郊外バス便とかを除く)。株とかと違って、大きく買った値段を割り込んだ値下がりした価格で今売らなくてもと皆が考えるので、もし値段が下がったら、自分で住んでいればいいやで売り物件が減るだけなので、需給バランスが変わるからです。暴落というのは、世の中の夕刊紙などによくでてくるよりははるかにマイルドにしか起こらないと私は思うので、家賃０で暮らせたなぁという間はそのまま気に入った部屋に住んでいて、いやそろそろ・・・となってからでも決して遅くはないのではないかなと愚考する次第です。

ブログは長らくお休みしていましたが、お返事も書き終わりましたし管理組合編で再開予定です。
　
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。