このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
原則として、５日おきの更新です。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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このブログを継続的にお読み頂いている読者はお分かりのことと思いますが、ご要望が続いたので、今日は「手を出してはいけない物件」について整理してみました。
マンションの価値を決めるのは立地。遠方の物件は避けよ
遠方とは、都心から遠い街・遠い駅のことですが、具体的には乗車時間が１時間以上もかかる駅のことと言えましょうか？また、最寄り駅から遠い物件も避けなければなりません。具体的には徒歩１０分を要するものです。できたら徒歩５分以内、遠くても７分といったところにある物件を選ばなければなりません。
購入前の住まいが、徒歩１０分だったりすれば「１０分以内」と考えがちですが、それでは競争力が足らないのです。視点は、負けない物件、できたら勝てることができる物件、すなわち「駅に近いかどうか」です。
駅から徒歩１０分を超える物件に手を出してはならない
勝てる物件の中に徒歩１０分を超える物件は、まず入って来ないのです。 その意味で、徒歩１０分以上の物件には手を出すべきではありません。徒歩１０分を要する立地で人気のある物件がないこともないのですが、それは駅から遠い弱点を補って余りある要素があるからにほかなりません。
駅から遠い物件は、いわば「陸の孤島」にあるのです。 何をするにも、不便なのです。テレワークが中心の昨今ではありますが、これが社会の常識になるとは思えません。近くには、スーパーマーケットが１軒、コンビニも２軒あるかもしれません。
今は、なんでも自宅配送してくれますが、新鮮な野菜や魚を宅配で購入することもできるのかもしれませんが、限界があるはずです。
マイカーを持たない東京都民も多く、最寄り駅の周囲で買い物をして帰るとしてもバスで帰宅するのは骨が折れます。品選びをしても配達してもらうことになるでしょうし、「置き配」方式が選択できるとしても、不便さが残ることでしょう。
買い忘れがあったときや、ふいに思いついた品を買いに戻ったりできるのは駅に近い住まいが便利です。
まあ、あらゆる方向から検討して行っても「駅から遠い物件の優位性」はないと言わざるを得ないのです。
人気度という観点でも、駅から遠いほど評価は低く、したがって価格も安くなりがちです。 無論、新築分譲時も安値なので、その魅力に引かれがちですが、中古になって転売を図るときは一段と安くなってしまう覚悟を持たなければなりません。
以上のように、あらゆる角度から検討して行っても、駅から徒歩１０分以上も離れている物件は手を出さないほうが良いという結論に達するのです。
緑地・植栽が貧弱な物件も避けたいもの
駅近の立地で選ぶとき、対象マンションの多くは敷地いっぱいに建てられることが多いので、いわゆる「空地＝くうち」がほとんどなく、中には隣地のマンション・ビルとの隙間が１メートルもないといったマンションが普通です。このようなマンションは、密集地に林立する街並みで存在感の乏しいものです。 ある大手マンションデベロッパーは、必ず角地を狙うと言います。 角地ならば、両脇を隣のビル・マンションに挟まれる形にはならないからだと説明しています。
敷地にゆとりがなければ植栽を施すこともできません。便利な駅前商業地に立つマンションの共通点と言えます。
例外は、敷地が広く、かつ超高層の建物にできる場合です。 容積率の規定を緩和してもらう代わりに空地部分を公開空地として通行人に提供し、かつ公園状にデザインしたマンションがあります。
大型で、足元にゆとりがあって美しい、そんなマンションは駅前再開発などによって誕生します。選ぶなら、こちらです。 駅に近いだけでは不十分なのです。
小規模なマンションは存在感に乏しい
駅に近いマンションは便利です。資産価値も高く、将来の売却価値も期待が持てると言って過言ではありません。 しかしながら、先述の通り、「駅に近ければすべてよし」とまでは言えないのです。敷地いっぱいに建てられた駅近マンションは、細身の「のっぽ型」で、威風堂々からは遠いものです。 隣接建物との距離は近く、窓を開けると握手ができてしまいそうです。
どう見ても存在感に乏しく、お勧めしがたい物件が多いのです。
管理の悪いマンションは価値を下げる
小型マンションは管理費も割高になるものです。高くないとしたら、管理人不在マンションにしてあるはずです。 管理人がいないマンションの未来は暗いのです。規模が小さいと管理費が割高になるものです。管理費が高いと売りにくいと見る売主は、管理人を置かない管理体制（巡回管理）にして販売を行います。
管理人がいないマンションは将来どうなって行くのでしょうか？そこに思いを馳せる買い手も少なくはないのですが、２０年・３０年後を想像できる人はいないのでしょう。
管理費が安いマンションの中には、スケールメリットが十分に発揮できて安くなったというものがあるのも確かですが、それだけでは説明できないケースが少なくありません。
エレベーターが本来なら２基は必要な規模・高さなのに１基にしたことで、保守点検費と、籠内の清掃費が安くなっているかもしれませんし、植栽の手入れ費用が少なくて済むような僅かな緑しかない設計なのか、あるいは手入れの頻度が少ない管理仕様なのか、単に共用施設が何もないからか、駐車場が平置き式だから機械式と違って安いのか等々。疑いはキリなく出て来ます。
いずれにしても、管理人がいないマンションは資産価値が維持できない傾向が強いのです。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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