★このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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今日は、「マンション業者の気になる行為」について書きました。「設計から販売、管理まで一貫しているから」に騙されないで！
管理はともかくも、売主と施工会社（ゼネコン）が同じというマンションは要注意です。施主と施工会社、設計事務所との関係は、通常次のようになっています。
施主；発注者のことで、事業主、デベロッパーとも言われます。
売買契約における売主でもあるのですが、土地を取得し、ゼネコンに工事を発注し、購入者に販売。大きな利益を得ますが、その反面マンション事業に関して全リスクを負担します。購入者から見て、万一、建物の不具合があったときなどにも速やかに対応してくれそうな企業姿勢、そして資本力のある売主が望ましいことになります。
施工会社（ゼネコン）；デベロッパーから建築工事を受注します。
ゼネコンは、下請け会社を管理監督して工事請負の責任を果たします。契約書記載事項の履行責任、アフターサービスや欠陥などの不具合について責任を負うのはすべて売主ですが、実質は請け負ったゼネコンが引き受けるので、ゼネコンが倒産したりすると、デベロッパーのアフターサービスも不十分になる危険が増します。
危ないゼネコンの施工物件は避けた方が良いかもしれません。
設計事務所；建物の基本計画から基本設計図面、実施設計図面などを作成
建築確認の申請、さらに工事が始まれば監理業務（監督・管理すること）を行ないます。大手ゼネコンの場合は設計部門が工事と合わせて受注することが多いようです。工事を発注する者（施主。マンションの事業者）と工事を請け負う者とでは利益は相反します。
ゼネコンが設計・施工を一緒に請け負っている場合も危険があります。１人の目より２人の目、違った立場から工事監理をすることで、より良い建築物を生むことになるのですから、同一の場合は、疑問が残るのです。
特に、中小ゼネコンの場合は、工事監理は現場の所長任せで、殆んど行なっていないのが実態とも言われます。無名のゼネコンが売主の物件は、気を付ける必要があります。
販売センターにある売約済みの印は嘘っぱち？
新築マンションのモデルルームを置かれた販売事務所に行くと、大きな価格表が掲げてあり、そこにバラの花をピン留めする方法で売約済みと未成約住戸を明示しています。この表示に疑念があるという話です。実際の売約状況より売れているように見せかけていることがあるのです。これは、よく売れていることを誇大表現して、購買意欲を煽る目的で行われるもので、大なり小なり、どの企業でもやっているようです。
販売テクニックの一つで、似たようなことは他の業界でも行われています。よく売れていると聞かされると、その商品は良い物と思う心理が起きますから、それを利用した販売方法なのです。違法なものとは言い難いのです。
ただ、殆んど完売に近い状況と思っていたのに、入居してみたら３０％も売れていなかったというような極端なことをする業者もありますから注意したいものです。
売れているから買う、売れていないから買わないという態度ではなく、冷静に物件の良し悪しを判断して決めることが大切です。
尚、売約済みのバラの花がいつの間にか移動することもありますが、その場合は必ずしも業者の不正でないこともあることを付言しておきます。
それは、本当にキャンセルが出ることがあるからです。ローン審査が通らなかったなどという例は滅多にありませんが（契約の前に仮審査をかけてＯＫが出たら契約するというのが通例なので）、買い替えの場合には、持ち家が売れずに解約ということがあるためです。
値引き販売中のマンションをどう見る？
販売が長期化すると、値引きが行なわれる場合があります。 その昔、値引き販売は水面下で既購入者に気付かれないように行っていました。ところが、何年か前から「価格改定」、「新価格」などと、広告に堂々と打ち出す企業も現れました。 販売途中でこれをやられると、先に定価で購入した買い手には何とも割り切れない思いが起きます。
昔、このような状態になったとき、売主に対して不公平を理由として訴訟を起こした買主がありました。しかし、裁判では、商行為として不正とは言えないとして、売主勝訴の判決が下されました。
そうした経緯からか、近頃は売り手も買い手も値引き販売を当然とする意識変化が見られます。
しかしながら、裁判まで発展すれば企業のイメージダウンになりますから、そうなることを恐れる売り手は、先行契約者の心情に配慮して「モデルルーム使用住戸に限る値引き販売」としているようです。
また、あまりにも売れない場合には、前面改定に踏み切ることがあります。その場合の売り主は、先行契約者に対し、値下げ率に応じた差額を返金するのが通例です。
「モデルルームの格安販売」は、定価販売した契約者とのトラブルを避ける最も有効な手法として一般化しています。広告に、「何ヶ月間モデルルームとして使用」と表示して１戸とか２戸とかに限定して販売します。その住戸を販売し終わると、別の住戸をモデルルームとして値引き販売するのです。
このようにして、モデルルームを次々に設定し、それを堂々と格安販売していきます。モデルルームや、販売事務所として使用したから、というのが値引きの大義名分になり、既契約者からのクレームを防止できるからです。
どのくらい安くなるのかですが、マンションの粗利は２０％しかなく、そこから広告費その他の販売経費を引いた実質利益は１０％前後になります。１０％の利益で経営するのですから、売れ残りはマンション事業者にとって死活問題になるといっても過言ではありません。
しかし、少しの在庫を１～２割値引きしたとしても、全体では利益を確保できるはずですから、思い切って２割くらいの値引きを断行して早期完売しようという計画もありうるのです。
値引き販売の変形としては、他に「家具付き販売」や「登記料の売主負担」、「駐車料５年分無料（売主負担）」といったものもあります。
いずれにしても、値引き販売中のマンションを検討する際に注意したいのは、値引きしないと売れないマンションだという事実をどう判断するかという点です。
商品が悪いとか、欠陥があるとかいうことではありません。 市況が急に悪化したために売れ残ったというものもありますし、分譲戸数が多過ぎて残ってしまったというケースもあるからです。
しかし、多くの場合は価格設定を誤ったためです。不当な利益を目論んだわけではないはずですが、仕入原価や建築原価を積み上げて価格を設定して販売を始めたものの、見事に市場から見放されたというわけです。
勿論、計画段階ではもっと安いはずであったものの、「予想外の経費が発生したため」などはよくあるのです。
ともあれ、値引きした後の価格が適正だったのかもしれません。つまり、値引きは、必ずしもお得とは言えない場合もあることを覚えておきましょう。
どの業界にも見られるように、値引きや値下げの前に買ってしまうことは普通にありますし、値下げ・値引きセールに飛びつく消費行動もあるのは事実ですが、冷静に判断することが必要です。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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