お便り返しとなります。
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, すまいよみ
差出人：ご飯正義
こんにちは。いつも記事を楽しく読ませて頂いております。お二方の記事を読んでいて1点質問がございます。
現在妻と二人暮らし（今後子供を授かるかもしれない）なのですが、３LDKのリビングに隣接する部屋の壁を取り払ってリビングを広くしようと考えています。
10年くらいは部屋3つは少なくともいらないかなと思いまして。。お二人が同じ事案の方で迷われている質問に対してリセールは多少（200万くらい？）落ちるけど先々の話なので快適な居住性を鑑みて実行されたらどうかというような回答をアドバイスされていました。
そこで質問です。
売却することになった際なのですが、売却前に壁をまたその時つければリセールも落ちない（工事費はかかるが）のではとも思うのですが、2LDKを3LDKに戻して売却するのが良いのか、チャレンジ価格で2LDKのまま売却を試みた方がいいのかどちらなのかなと思いました。教えて頂けたら幸いです。宜しくお願い致します。
ご飯正義様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
3LDKを2LDKに変更したから数百万円も価値が下がるなんてことは考えにくいですよ！
ただ、3LDKが売れ線のエリアでは成約まで時間がかかる可能性はあるでしょう。そこで焦って相場より値引けばご質問の通り200万円の差～ということもなくはないでしょう。
売り急がなければ良いのです。ご自身たちが今の時点で2LDKが快適なら変更してしまったほうが満足度高いわけで将来の売却を考えすぎるのはよろしくないかと。もしくは可変性があって一体的に使える完全ハイタイプ格納型、上レールのウォールスライドドアにしてもよいでしょう。
売却時はポータイルサイトやマイソクに『3LDKへ変更可能』と記載して売却活動することが可能です。(3LDKに戻せる間取り変更だったのであれば)
リフォーム費用は相手持ちです。売主さんがお金をかけてまですることではありません。2LDKのまま欲しい人だっています。実際に私も2LDK→1LDKへの変更をしましたが売却時の購入者さんはむしろ1LDKであることを気に入って買ってくれましたので。そんなこともあるわけで自分でお金をかけて3LDKへ戻すことはおすすめできません。仲介担当と相談のうえで2LDKのまま欲しい人はもちろん3LDKへ戻せるなら欲しい人を探してもらえばよいのです。
たまに査定の時に「このエリアで2LDKだと売りにくいですね。100万円～200万円ほど相場より安く売り出しますか。」なんてことを言う仲介さんもいると聞いたことがあります。そんな仲介さんに出会ったならば「ありがとうございました。」とお帰りいただいて他へ任せましょう。なんのための仲介手数料なのでしょうか。「このエリアで2LDKだと需要は少ないですが3LDKへ戻せることを広告しつつ2LDK検討者、3LDK検討者どちらへもアピールしていきましょう！！内見さえしてもらえればリビングの広さに感動してもらえます！！」と一緒に戦ってくれる仲介担当を選ぶべきです。
～まとめ～
①3LDKを2LDKへ変更したから価値が下がりますか？
→いいえ。そんなことはありません。焦って投げ売りしない限り3LDKとの価格差はほぼないでしょう。ただし売れ線が3LDKのエリアだと売却活動に時間がかかる可能性はあります。
②売却時に自らの負担で3LDKへ戻したほうがいいですか？
→いいえ。2LDKのまま売却活動して大丈夫です。仲介担当と相談のうえで3LDKへ変更した際の間取りイメージなどをポータルサイトやマイソクに掲載して2LDK検討者だけでなく3LDK検討者も狙っていきましょう。
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
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