ワールドシティタワーズ(WCT)の今後の展望

お便り返しです。

差出人:大規模好き

誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, タビー

メッセージ本文:
いつも楽しく拝見しています。
主にワールドシティタワーズ（WCT）の今後の展望に関してのご相談です。
現在、新築購入の都内タワマン2LDK（築数年）に居住しています。今回家族構成の変化のため長期居住目的に大規模マンションの85平米以上3LDKを城南中心に検討しており、以前賃貸居住して好印象だったWCTの中古購入を検討しています。高層階希望で、予算は1億円台前半を考えています。
とはいえ築年数も経過してきていますし、経年劣化や駐車場規格などで設備的に満足できなくなるのではという不安や、管理費・修繕積立金の値上げ等を懸念しています。また現在の市況を考えても、高値掴みはできるだけ避けたいという気持ちもあります。
そこでWCTの現在のマンション価値と価格のバランス感や、資産価値や修繕計画を含めた今後の展望に関していかがお考えかをお聞きしたいです。また他におすすめの選択肢のご提案はありますでしょうか。
何卒よろしくお願い申し上げます。

1 候補は?
2 WCT深堀り
3 住民さん追加情報
4 やっぱりWCT?

大規模好きさん、港区湾岸担当としてご指名ありがとうございます。WCT、周囲からもひときわ目立つ存在でいいですよね。夜にこれだけの存在感が出せるマンションは貴重かと。

天王洲からのWCT夜景

新築購入タワマンが手狭になったものの周囲も値上がりしていてさてどうする?、というお悩み、価格上昇トレンドにおいて非常に多い問題と感じますし、周囲でもよく聞きます。

候補は?

その場合、WORLD CITY TOWERS(以下WCT)の中古は城南エリアでは検討対象になりやすいですね。ファクトベースで確認するため、ご指定の条件(85平米以上20F以上、港区、品川区、目黒区、大田区)でsuumo検索してみました(条件で広さは80か90しかないので85以上を手動でフィルタ、間取りはあとからリノベも想定し2LDK含む)。

No.	物件名	価格	面積	坪単価	間取り	階・向き	築年月
1	大森プロストシティレジデンス	9499	109.65	286	3LDK+S	24F北角	2005年1月
2	ラグナタワー	9980	98.27	336	3LDK	26F東	2005年2月
3	ベイクレストタワー	10980	90.02	403	2LDK	20F南東角	2005年8月
4	ラグナタワー	11000	95.44	381	2LDK	26F北角	2005年2月
5	パークタワー品川ベイワード	12000	90.74	437	2LDK+S	21F北西角	2005年10月
6	WCTアクアタワー	12780	90.32	468	3LDK	38F西角	2005年10月
7	キャピタルマークタワー	12840	88.58	479	3LDK	29F南東	2007年10月
8	ケープタワー	13300	88.33	498	3LDK	30F西角	2006年10月
9	ザ・タワーズ台場	13800	94.53	483	2LDK	29F北	2006年6月
10	WCTアクアタワー	13990	94.02	492	2LDK	28F南西角	2005年10月
11	WCTアクアタワー	14800	90.32	542	3LDK	27F北角	2005年10月
12	大崎ウエストシティタワーズＥ棟	14800	87.07	562	3LDK	33F南西角	2009年9月
13	WCT	14980	85.52	579	2LDK	33F北東角	2005年10月

筆が遅く2日にわたって検索したのでNo.5,7,8,9,10は2日目はすでに消えていましたが、13物件中4件がWCTという強さ。築年は2005年～2007年のいわゆる湾岸戦争時期に集中しています。

WCTを深堀りする前に、ラグナタワー(以下ラグナ)もお得さが目立ちます。天王洲アイル以外は10分以上かかるのが問題なければ東品川海上公園隣接の環境もよいですね。モデルルーム訪問時は、ロケーションの関係かリゾート感を押し出していたのを思い出します(「ラグナ」は「ラグーン(渚)」からきていて、アーバンラグーンがテーマ)。

WCT深堀り

そしてWCT。賃貸居住で好印象だったとのことですし、大規模好きさん以外もマンクラでご存じない方は少ないと思うので詳細省きますが、3棟一体で合計2090戸の圧倒的な規模感は共有施設の充実含め唯一無二ですね。この時期の物件はグロスが安かったため、大規模好きさんがご所望の広めの住戸が多く、全体戸数の多さとあいまって流通数が豊富なのがメリットかと。カクカクした独自形状もあいまって、好みの方角が選びやすいのもいいですね。

規模感や物件形状は唯一無二ですが、WCTの戦略ポジショニングは有明タワーに近しいと感じます。天王洲アイル駅はりんかい線、モノレールのため乗り換えが発生しない方はよいですが勤務地によっては乗り換えが面倒。リニアに加え地下鉄も決まったビッグターミナル品川駅までは棟により徒歩14分～15分程度?(新基準の時間不明)。港南物件は駅から濡れないVタワー以外すべてそうですが、港南口からホームまではコンコースが長くさらに時間がかかるのが悩ましい。私の投稿で過去最もバズったのが、初の緊急事態宣言が発せられた2020年4月7日の港南口自由通路。

品川駅、本日もあまり変わらず。 pic.twitter.com/SxhT0GusZj
— タビー (@tubby_TW) April 6, 2020

最初から品川駅までの居住者専用シャトルバス(片道~~100円~~ 120円に値上げ)はあり、リモートワークが一般的になったとはいえ、好き嫌いが分かれる物件ではあるのかなと。港区タワーとしては非常に珍しいプール付きであるなども有明タワーに近いですね。ラグナもプールこそないものの、この時期の売り方としてはリゾート感が一般的だったのかなと。

築17年ですが、昨年第1回目の大規模修繕に着手したのでタワーとしては一般的なタイミングでしょうか(~~すでに終了?~~もうすぐ終了する模様)。もともとソリッドなガラス主体の外観なので古さは感じません。

WCTの大規模修繕ゴンドラ。 pic.twitter.com/IxMHW1TeDS
— タビー (@tubby_TW) November 5, 2021

駐車場は、タワーにしては珍しい地下機械式1349台と十分で、タワー式よりは問題が少ないように思います。機械式のサイズも最大全長が5050または5300、全幅が1850または1950~~なので、よほど大きな車を持たれる想定でなければ~~ですが1950はウェイティング、1850は余裕があるとのこと。今後のEV対応~~が気になる程度か~~とあわせ、大型車対応は若干課題となっているようです(ふたたび戻ってラグナはユアスタンドのEV充電器を導入済みと聞きました)。

管理費の計画は不明ですが、ここでWCTの規模感は有利に働きますね。修繕積立金は大規模修繕前に均等方式に移行済みと聞いています。近隣では芝浦アイランドのグローヴ、ケープが1回目の大規模修繕のタイミングで修繕積立金の大幅アップが話題になっていますね(元が安すぎた模様)。これに対し、上述のとおり駐車場のメンテナンスコストがお安いと思われるので、駐車場台数が多く、ロケーション的に空きは少ないでしょうから管理組合的な収支は良好となり、むしろ有利と言えるのではないでしょうか。

上記の表でも候補となる物件の坪単価は基本450～500万が普通になっているので、WCTの総合的なバランスはよいと思います。

WCTに住んでいたママ友に聞いた情報を一点。大規模好きさんはご存じのことでしょうが、洗濯機がビルトインなことだけが使いにくく、故障時も困ったとのこと。このあたりも、一度賃貸でお住まいであれば勝手知ったことで安心ですね。

住民さん追加情報

(10/3追記)

ワールドシティタワーズ物語さん(@WCT_story)がビルトインの天板をDIYでカットされたとのことで、ご本人の許可をいただき追記します。なかなかのインパクト画像。

さっき切った人工大理石
メジャーも手元になかったので、適当に切りました😇 pic.twitter.com/VrYNJeRrHq
— ワールドシティタワーズ物語/テスラ物語 (@WCT_story) November 26, 2021

マンコミュにBefore/Afterが投稿されていました。

港区港南　WORLD CITY TOWERS 12 333

初期状態は、ビルトインといいつつ私が同時期に使っていて4年ちょっとで壊れた東芝の横型ドラム(型は多少違うかもですが)のようですね。

筆者が使っていた東芝ドラム式

緊急避難的には天板破壊もあり?! マンコミュ見る限りWCTは東芝だったんですかね。その頃に使ってた東芝のドラム式が基盤壊れて狂ったように揺れ、洗濯機置き場の壁を破壊してご臨終になったのでイメージ悪し。
— タビー (@tubby_TW) October 3, 2022

ワールドシティタワーズ物語さんからは追加で記事で触れた内容の最新情報もいただきありがとうございます!(本文中、もとの記述は~~取り消し線~~を入れ、追加分はイタリックで更新しました)

品川駅シャトルバスは100円→120円に値上げ
駐車場の1950区画はウェイティングで絶望的(台数が少ない)、1850はあいていて確保容易
大規模修繕はもう少しで終わり

やっぱりWCT?

ほかにおすすめの選択肢ですが、一定以上の大規模ですとご希望の範囲では港区・品川区湾岸タワーになるのかなと。お得感が高いところで対抗は繰り返し書いているラグナくらいですが、大規模好きさんの志向を考えると、WCTがお気に入りなら間違いないように思います。

家族構成が変わられたとのことで、お子さんが生まれたと想定して私の記事なので中受ネタも(笑)。これも有明と同じなのですが近隣に四大中受塾がなかったため、中学受験を考えられる場合は通塾が面倒でした。高輪口の日能研に続き、湾岸に注力中の早稲アカが港南口にできたので、サピックスにこだわるとかでなければ改善されています。港区の子育ては充実しているので、お子さんがいる場合はより駅近の大規模、となればお隣の田町になりますが芝浦アイランドグローヴタワーか、キャピタルマークタワーも候補になるでしょうか。

私以外にのらえもんさんもご指名されていましたが、私が書いた内容に近いことも含めのらえもんブログに関連記事がありますので参考になさってください。

ワールドシティタワーズは駅近トレンドと離れていますが、リセール高いのはなぜですか？