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★このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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中古マンション探しの王道はこれだ
中古マンション探しの手順は一般に、スーモなどの紹介サイトから条件に合いそうな物件を先ず探し、次に取り扱い業者に見学の申し込みをして現地を見学するという流れになるのが普通ですが、筆者はこれに意を唱えたいのです。中古マンション探しの手順
中古マンションの売り情報は、単数または複数の仲介業者によってインターネット情報として公開され、購入を検討したい人の目に触れるよう仕組まれています。見学希望者、購入希望者は仲介業者に接触を試みます。すなわち、業者に直接電話を入れるか、メールで案内の申し込みをするのが普通です。
・・・・この段階で筆者は「待て」と言いたいのです。資料の請求もしないほうが良いのです。その理由を説明しましょう。
業界の中にある暗黙のルールというべきか良識というべきか、一度接触をもってしまった仲介業者をさしおいて別の業者から物件の購入をするというのは、商道に反するというべきかマナー違反というべきか、好ましくないのは確かです。
しかし、最初に接触した業者とのつながりは物件が変わればフリーになるのです。物件ごとに新たな仲介業者とのつながりに変わります。別の物件で世話になったからというだけで、当該業者に別の物件で仲介を依頼しなければならない理由はありません。
世話になるべき業者は？
どこから物件の見学に進んだらいいのでしょうか？スーモなどの紹介サイトにある当該物件の取り扱い業者に連絡をした方は早いのでは？ たった今、そう思われた読者があったことでしょう。
筆者は、「あなた専属の仲介業者」をあらかじめ決めてしまうことを提案します。
理由はこうです。 先ず、買い手情報、すなわち貴方の属性や年収や住所等の基本データを業者が変わる都度、告知する手間が省けます。
また、どのような物件を求めているかの「購入物件情報」を一度伝えてしまえば、条件に合いそうな物件情報をピックアップして適宜、送ってくれることでしょう。
しかしながら、下手な鉄砲も数打てば当たる式に、的外れの物件ばかり紹介して来たりしてオーバーに言えば情報洪水を巻き起こしたりします。 これは望ましいものではありません。
買い手の希望を把握し、できる限り希望に沿う物件を探してくれる担当者が望ましいと言えます。 といっても、希望にピタリと合致する物件は皆無と言っても過言ではないので、優先条件・譲歩すべき条件・捨て去る条件などに「整理の仕方を提案してくれる」担当者が望ましいと言えます。
そのためにも、あなたのことを熟知していることが前提になります。家族関係、予算組みなども把握している担当者が望ましいのです。
ここで壁が現れます 紹介してくれる物件が自社扱い物件に絞ってしまう業者では期待外れになるはずです。 自社扱いとは、売主から売却を依頼されている物件のことです。これに限るのは、成約手数料が全く異なるからです。
ご承知のように、最大６％の手数料が収受できます。他社扱い物件を紹介して成約になっても、買い手からの手数料３％のみとなるのです。 大手仲介業者は、取り扱い物件数が多いのは確かですが、それでも大手業者は数社あり、それぞれでシェアしています。
従って、大手なら物件が多いだろうから、我が家向けの紹介物件も多いだろうと期待しがちですが、実際は違うのです。
その意味で、むしろ大手以外の仲介業者をあなたのホスト業者に指定したほうが得策です。 中小業者は、所有者から直接に依頼されている物件は大手に比べて少ないので、収益も大手より少ないものの、間接経費を抑えることで経営は成り立っています。
従って、自社の扱い物件にこだわらず買い手の希望する物件を手広く探してくれるのです。
専属業者を持つメリット
以上の意味から、大手業者より、中小業者に物件探しを依頼する方が得策と言えるのです。とはいえ、あなたにとってふさわしい業者はどこかというテーマになると、簡単ではありません。例えば、筆者が推薦する業者、かつよく知る担当者などを「あなたの専属業者・担当者」にすればよいのです。
無論、筆者の紹介条件として、お探しのあなたが支払う仲介手数料も割引してもらうことになっていますので、その面でもメリットがあると言えましょう。でした。
・・・・・・以上、「賢い中古マンション探し」について三井健太からの提案でした。
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今日のブログは管理費の問題です。
ご承知と思いますが、管理費は「70㎡換算で月額10,000円と安いものから、35,000円もの高額な管理費まで、その幅が大きいという現実があります。
この差は、どのような条件で生まれるのでしょうか？ 整理してみました。
管理費の使い道
マンション管理は、言うまでもなく共用部分を対象に行われます。共用部部分とは、エントランスホールや共用廊下、集会室やキッズルーム、ラウンジ、ゲストルーム、防災用備蓄倉庫、管理人室、地下駐車場、ゴミ置場といった共用の施設を指します。同様に、外壁・屋根などの建物外部、敷地内公園や花壇、植栽、露天駐車場といった空地部分も対象となります。
設備では、廊下やエントランス・管理人室等の共用灯、駐車用機械、エレベーター、ＴＶ視聴設備（アンテナ等）、水道管・排水管の内の竪管部分、受水槽、古いマンションでは屋上の高架水槽・・・といったものがあります。
このような施設の面積が広く、設備の数が多いほど、管理費は膨大なものとなります。広ければ、清掃費だけでも馬鹿になりません。エレベーターの数うを１台でなく２台にすれば、電力も定期点検費用も２倍となります。
また、２４時間警備体制や管理人と別にコンシェルジュを配したりすれば、人件費が増えます。
しかし、管理費用が膨大にかかっても、住戸数が多ければ１軒当たりの管理費はさほど増えません。とはいえ、数に比例してメリットが生まれる（割安になる）わけでもありません。
例えば、２０戸のマンションも５０戸のマンションもエレベーターは１基が普通ですし、５０戸のマンションの管理人は１人で、１００戸だから２人必要ということでもないわけです。
共用施設の面積が２倍になれば、清掃費は単純に２倍かかるでしょうが、共用廊下が雨の吹き込む外廊下か、絨毯敷きの内廊下かでは差が生まれます。
これらの要素が絡みあって、管理費は１軒当たりにすると１５，０００円から３５，０００円といった差が生まれるのです。 傾向的にはっきりしているのは、戸数が少ないほど割高になってしまうことです。
国土交通省の調査によれば、全国の既存マンションの平均は１㎡当たり＠２５２円となっています（２０１８年度）が、７０㎡換算の一戸平均では１万８千弱です。
規模別に見ると、２０戸以下は１万９千円、５０戸以下が1万７０００円、１００戸以下が１万６０００円、１００戸以上が１万５０００円などとなっています。
管理費の高いマンション
さて、小型マンションの管理費は割高になることは想像いただけると思いますが、実際はさほどでないケースが多数存在します。 高くなると売れないので、管理人を置かない巡回式にして経費を削っているためです。管理人の平均月収を２５万円とすると、その経費を賄うためにマンション所有者から集める管理費のうち、管理人人件費に充当する分は、１００戸のマンションなら１軒あたり２５００円ですみますが、２５戸のマンションなら１万円も必要になってしまいます。
３万円の管理費のマンションだとしたら、３分の１は人件費に消えるというわけです。管理人を置かなければ、単純に見て２万円で足りるということになるのです。
巡回管理方式の管理人不在マンションと、管理人室に管理人さんの姿が見えるマンション。どちらが良いかは言うまでもないのですが、比較的小規模の高級マンションには、例え管理費が５万円になっても管理人が８時間以上滞在するのが普通です。
今あなたの検討中マンションの管理費が、１㎡当たり３００円くらいとしましょう。７０㎡なら２１，０００円です。このほかに修繕積立金が１０，０００円前後に設定されているはずです。
立地も建物も気に入り、買いたいと思ったとします。しかし、管理費等ランニングコストの高さが引っ掛かっているとしましょう。
平均的な管理費を＠２００円として、＠１００円の差は、７０㎡住戸なら毎月７０００円の負担増が気になるというわけです。
年収と住宅ローンの毎月負担などを考慮しても、無論払えない金額ではないし、重い負担とも思わないものの、何か気になるというのです。
確かに、経済的な比較だけで考えて見れば、７０００円は年間８万４０００円の負担増ということですが、１０年なら８４万円となりますから軽視できないのは分かります。
では、この金額をどう見ればいいのでしょうか？ 答えは簡単です。
１０年後に売却するとして、管理費の安い、すなわち間引き管理や手抜き管理 （言葉は適切でないかもしれません） のマンションより８４万円高く売れればいいのです。
管理費が高くても販売に影響しないと判断して「日勤管理＝８時間」を選択したマンションは、その大半が好立地に建設され、分譲価格も東京都心なら７０㎡でも８０００万円以上１億円くらいする上級の物件のはずです。
これを普通か普通以上の勤労者が買えてしまう超低金利時代になっているだけに、たとえ毎月７０００円でも気になる金額になってしまう買い手がいるのだろうと想像しています。
しかし、検討物件が将来価値に期待できるものであれば、１０年で８４万円など、問題外の金額とも言えるのです。
管理費の安いマンションをどう見ますか？
反対のケース、すなわち管理費が安いマンションの場合は、どう見たらいいでしょうか？ 何も問題はない？ ええ、そうかもしれません。しかし、中には要注意マンションもあることを知っておいて無駄ではないと思います。そこで、付言します。先の記述でお気付きのことでしょうが、管理体制は多分に分譲主が販売上の都合で決めているものです。
売りにくいから安く設定できるような管理仕様にしたい、管理費が高くても売れるから管理人は常駐にして構わない、魅力に乏しい物件だから（若しくは、より魅力を高めるために）「２４時間有人管理とコンシェルジュを売りにしよう。 規模が大きいので、管理費にはさほど影響しないだろう」などといった販売サイドの思惑によって決められているのです。
問題は、管理費が極端に安いマンションの場合です。最初に述べた通り、管理費はその対象面積が広く、対象設備の数が多ければ総体として高くなるわけです。反対に管理対象が狭く、設備も少ない建物は安くなります。
管理費が安いマンションの中には、スケールメリットが十分に発揮できて安くなったというものがあるのも確かですが、それだけでは説明できないケースが少なくありません。
エレベーターが本来なら５基は必要な規模・高さなのに３基にしたことで、保守点検費と、籠内の清掃費が安くなっているかもしれませんし、植栽の手入れ費用が少なくてすむような僅かな緑しかない設計なのか、あるいは手入れの頻度が少ない管理仕様なのか、単に共用施設が何もないからか、駐車場が平置き式だから機械式と違って安いのか等々・・・・疑いはキリなく出て来ます。
これら管理費が安い理由について素通りせず、一応の問題意識を持つことが大事です。良いと思った建物が意外にも欠点があったなどと気付くかもしれないからです。
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検討時には、ぜひ「管理規約」を取り寄せて、どんな管理体制になっているのか、管理のレベルはどの程度なのかをチェックしてしておきましょう。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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８００本以上の記事があります。（最新版はこちらに移動しました）※最新版の記事は、第807回「住宅性能評価書の意義」です。
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