【お便り返し】売却活動中！どうすれば売りやすくなる？売れない4つの代表的な理由

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

差出人: 買い替え

メッセージ本文:

スムログブロガーの皆様

日頃より拝見させて頂いております。

只今買い替えでマンション売却活動中で、売却物件の状態について質問があります。

売却活動では居住中でないほうが売りやすいと一般的に言われている為、

部屋の状態はなるべく私物を少なくモデルルームみたいに家具を少しにして、小物はトランクルーム等にしまい見えなくしております。

そのためか内覧に来ていただいた方にはこの築年数とは思えないなどお褒めの言葉も頂きますが、それと同時に生活感日常感がなくて想像しにくいとも言われます。

実際の所、内覧の時は普段の生活のままを見せたほうがいいのか小綺麗にしたほうがよいのかどっちなのでしょうか。

宜しくお願い致します。

お便り頂き有難う御座います！
物件の売却中とのこと、承知しました。

ご売却活動も仲介会社に任せっぱなしにするのではなく、荷物を減らして買主さんが内見しやすくさせつつ、お部屋の状態を良くしようと心がけていらっしゃるようで素晴らしいですね！

内覧の時は普段の生活のままを見せたほうがいいのか、小綺麗にしたほうがよいのかどっちが良いのかということですが、結論、「小綺麗にしたほうが良い」と思います。

新築モデルルームを想像してみて下さい。
全く生活感なんてないですよね！笑

そんな家具の置き方しないでしょ！どんな生活スタイル！？
と何度ツッコんだことか！

でも、新築モデルルームは感動するくらい凄く綺麗ですよね！
生活感よりも明らかに「綺麗さ」を優先している造りになっています。

生活感のあるお部屋の方が売却しやすいということであれば、新築モデルルームは今のような販売スタイルにはなっていないでしょう。

中古不動産売買も本質的には同じだと考えます。
いかに内見時に感動を与えることができるかが、生活感よりも重要であると思います。

優先度的には「綺麗さ」の勝利で良いと思いますが、生活感も決して軽視はできないポイントです。
もし生活感を感じにくいということであれば、そこからは仲介営業マンの腕の見せ所ですね！

家具の配置についてアドバイスをしたり、実際に採寸をしながら家具の配置を考えることで、綺麗な空間の中でも生活のイメージを想像させることができます。

最近は、家具の配置を記載した間取り図を作成する会社もございます。

お部屋は綺麗であることを大前提として、いかに生活のイメージをさせるかという点で工夫することが得策だと考えます！

さて、スムログにご質問をするほどですから、「買い替え」さんは少しでも高くご自宅を売却をしたいと思っていらっしゃるのではないでしょうか。

そんな「買い替え」さんに私からいくつか売却しやすくするためのポイントをご案内させて頂きます。

売れない理由4つ

「買い替え」さん以外でも、現在売却活動中で、なかなかうまくいかないと感じられている方もいらっしゃると思います。

ではどこを見直すべきかという点を、売れない理由から逆算して考えてみましょう。

売れない理由①　価格が高い

売れない理由の圧倒的№１がこちらだと思います。

価格を下げれば売れることが大半なのですが、そうも割り切れないですよね。
なるべく高く売りたいというのは資本主義社会に生きる人間の本能でしょう。

価格が高いとはつまりどういうことなのか。
それは「価格に納得感がない」と言い換えられます。

ということは相場より高くても、価格に納得感があれば売れる訳です。
逆に相場より安くても価格に納得感がなければ売れません。

ではどうすれば価格に納得感を出すことができるのか。

それに答える完璧な回答はないという前提ですが、例えば以下の売れない理由②、③にも絡んできますが、室内状況、価格以外の取引諸条件（設備保証等）、売主さんの人柄・印象、市況の見通しなど様々な要因の総合点が「価格の納得感」に繋がります。

また、売却時期、売主さんの考え方やお部屋のスペック、室内状況によって適切な売却戦略というものは異なりますので、正解はひとつではないというところが難しいところですね。

売れない理由②　部屋が汚い

これも大きな理由です。
つまり「お部屋の印象が悪い」ということです。

相場より高いのに、部屋がすごく汚ければそれは売却に苦戦するでしょう。

例えばペットを飼育していて部屋が匂う、クロスがボロボロ、床が傷だらけだとどうしても買主さんの立場からすると購入を躊躇ってしまいます。

あとはタバコで部屋がヤニだらけというのもなかなか辛いですね。

なるべくお部屋の印象は良いに越したことはありません。
業者でクリーニングを入れたり、目立つ箇所を修繕したり、ホームステージングをしたりといった具合です。

売れない理由③　荷物が多い

これもなかなか軽視できません。
募集している物件の8割ほどは「居住中」です。

すごくお部屋はキレイで清潔感があったとしても、荷物が多いと買主側からすると購入を躊躇する要因になります。

それはつまり、「内見しにくい」ということです。

買主さんの立場で考えてみて下さい。
買主さんからすると、数千万円もする人生に1～2回程度の買い物を、たったの10分～20分程度の内見で判断しなければならないのです。

空室なら隅々までじっくりチェックして、納得できるまで見てから購入できますが、居住中物件はそうはいきません。

基本的には売主さんに気を使いますし、コロナ禍ということもあり長時間の内見は難しい状況で、それでかつ荷物ばかりでお部屋があまり見れない、収納の大きさも確認できないという状況では、判断したくても判断できないですよね。

なるべく買主さんが内見しやすいように、荷物を整理して少なくするということも大変重要な要素です。

売れない理由④　広告が弱い

これは室内や条件云々ということではなく、不動産仲介営業側の視点です。

ご売却中の物件、しっかり広告されてますか？
前回のブログにも繋がりますが、囲い込まれていると広告に制限がかかっているのと同じですので、売れるものも売れません。

前回ブログはこちら↓↓
そろそろ囲い込みとかいう古臭いこと本当にやめてほしい

最近は売却仲介手数料をゼロにするので自社客だけにご紹介しますというビジネスモデルの業者も増えてきましたが、結局それは手数料が安くなっても、レインズにも載せず、広く広告されないため結果相場より安くなってしまう可能性が高く、エリアの相場形成にも影響が出てしまうという観点で個人的にはあまりお勧めしにくいです。

以上、4つの「売れない理由」を意識しつつ、売却活動中のご自身のお部屋で何か改善できることがあるか見直してみると良いと思います！

できること、できないこともあると思いますが、トータルのバランスを考慮して価格設定ができれば、必ず満足感の高い売却ができると思います！

本日は以上となります！
ご講読頂き有難う御座いました！

詳しくは個別相談もお待ちしております！