みなさんこんにちは、東京湾岸ライフです。首都圏大規模マンション向けのサービスを展開する会社を経営しております。
私向きの質問が来たのでお応えいたします。

差出人: サボテンマン

メッセージ本文:
はじめまして。最近修繕管理の記事をよく拝見するため、気になりメッセージお送りいたしました。
都内築10年以降のマンションの管理計画の判断軸について知りたいです。

中古マンションを探して1年以上たってしまいました。生活上立地にこだわりたいため予算上築浅だけだと厳しく、築10年～30年程度のマンションも視野にいれつつ探しております。
しかし良いなと思ったマンションでも長期修繕計画を見ると、一回目の大規模修繕以降は資金繰りが厳しいように見受けられるものも多々あり判断に困っています。

長期修繕計画が存在し、必要に応じた修繕費値上げなどもしっかりプランニングされつつ、50年後も順調に積み立てされている形がベストであることがわかるのですが、どこまでが妥協点なのでしょうか？
検索をすると、大規模修繕計画以降は破綻する物件が多くこれらは危険という記事はよくみかけるのですが、妥協ラインの記事を見つけることができませんでした。

回避すべきと理解していること
小規模物件、自主管理や巡回、管理費・修繕費が相場より極端に低い、現時点で多額の修繕・管理費未払い金や借入金がある

妥協点がわかっていない内容
・50年程度の安定計画が立てられているマンションであることは当たり前であり、そうではないマンション＝危険なのでしょうか。それとも、そうではないマンションが大半である前提で、安定計画のマンションは素晴らしいから優先して選ぶべきというお話なのでしょうか。
・長期修繕計画があっても、数年後に修繕積立金アップや修繕積立一時金徴収が提案されている物件も選んではいけない物件なのでしょうか。よく見かけるのはこのパターンです。こちらが大丈夫であれば、選択肢が広がる印象を持っています。
・長期修繕計画の項目名で、物件によって”修繕積立一時金””借入金”と異なる表記を見かけます。管理会社の意図として、シミュレーション上でこの二つの項目の使い分けルールはあるのでしょうか。修繕積立一時金と書けばいいのではないかと思うのですが、わざわざ借入金と書いている物件は何か裏の意図があるのか？それとも深い意図はないのか？と気になっています。