管理費・修繕積立金ともに高い物件が必ずしも良い物件であるとは限らないが、マンション選びをする際の目安になれば幸甚。
東京23区の「管理費・修繕積立金がベターな物件!?」については、過日スムログで紹介したので、本日は大阪市編。
目次
管理費・修繕積立金の分布（大阪市新築マンション）
ライフルホームズのサイトで大阪市の新築マンションを検索すると94件がヒットする（12月14日現在）。そのうち、管理費・修繕積立金が「未定」でないのは66件。この66件について、横軸を1m2あたりの月額の管理費、縦軸を1m2あたりの月額の修繕積立金、各円の大きさを総戸数として描いたのが次図。
※管理費・修繕積立金は各物件の発売（予定）戸数に対する平均値（総戸数に対する平均値ではない）。
※管理費の中央値は199円/m2（平均値は203円/m2）、修繕積立金の中央値は100円/m2（平均値は103円/m2）。
ザックリ言えば、管理費は150～300円/m2、修繕積立金は80～150円/m2。いずれもバラツキが大きい。
マンションごとに条件が異なるのだからバラツキが大きいのは当然だとしても、少なくも平均的な値よりも低いマンションは避けたほうが賢明ではないか。逆に言えば、平均的な値よりも高いマンションであれば、一考の価値がある。特に、修繕積立金の月額が著しく低く設定されていると大規模修繕に必要な額が十分に積み立てられないから、将来困るのはマンションを購入した住民だからだ。
東京23区vs 大阪市
東京23区の新築マンション109件の管理費の中央値は315/m2、修繕積立金の中央値は111円/m2だった（次図）。
「マン点流！見える化（管理費・修繕積立金がベターな物件!?）」より
東京23区の新築マンション109件の管理費の中央値は315/m2が大阪市のそれよりも2.6倍と高い。
一方、東京23区の新築マンション109件の修繕積立金の中央値111円/m2は大阪市の1.1倍でしかない。東京22区の人件費・物件費の高さを勘案すると、もう少し差があってもいいのでは。
大阪市の新築マンションの修繕積立金の水準は、国交省が策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（21年9月改訂）」の水準には及ばないものの、東京23区の物件よりも、多少はまともに設定されているのか……。
規模（総戸数、階建て）の影響
管理費・修繕積立金は総戸数や階建てといったマンションの規模の影響も受ける可能性があるので、念のため66件について確認しておこう。総戸数が管理費・修繕積立金に与える影響
一般論として、総戸数が多いほど、スケールメリットが得られるので、管理費・修繕積立金ともに低下することが期待できる。では、今回調査対象となった66件はどうなのか。
横軸を総戸数、縦軸を1m2あたりの月額の管理費・修繕積立金として描いたのが次図。
総戸数が増えても、管理費・修繕積立金いずれも低下するような傾向は特に見られない。
階建てが修繕積立金に与える影響
一般論として、階建てが高いほど、大規模修繕では仮設費用が嵩むので修繕積立金が高くなる可能性がある。では、今回調査対象となった66件はどうなのか。
横軸を階建て、縦軸を1m2あたりの月額の管理費・修繕積立金、各円の大きさを総戸数として描いたのが次図。
階建てが増えると、修繕積立金が増加する傾向が見えなくもないが、かなりバラついている。
管理費・修繕積立金ともに高い物件リスト
管理費・修繕積立金ともに高い物件が必ずしも良い物件であるとは限らないが、マンション選びをする際の目安になれば幸甚。1m2あたりの月額の管理費・修繕積立金が平均的な値よりも高いマンション（上図オレンジ破線の右上のエリア：管理費199円/m2以上かつ修繕積立金100円/m2以上）は23件。以下、修繕積立金の高い順にリストアップしておこう。
※単位は管理費、修繕積立金ともに円/m2。
- 物件名（管理費／修繕積立金）
- 梅田ガーデンレジデンス（358／196）
- Brillia Tower 堂島（358／169）
- ブランズタワー大阪本町（275／160）
- シティタワー大阪本町（269／154）
- シティタワー天王寺（304／152）
- ブランズタワー谷町四丁目（231／150）
- ウエリスタワー京町堀（201／140）
- Brillia 四天王寺前夕陽ケ丘（290／138）
- イニシア大手前（270／124）
- ジオ阿倍野松崎町グランフィール（199／120）
- プレミストタワー靱本町（241／120）
- THE CROSS CITY TOWER（231／113）
- シエリアタワー大阪福島（249／112）
- クラッシィタワー靱公園（307／111）
- クレアホームズ フラン本町橋（227／110）
- リビオレゾン南森町（289／110）
- シエリア靱本町（348／107）
- ライオンズ千林大宮レジデンス（280／107）
- シティハウス四天王寺前夕陽ケ丘（233／105）
- シエリアタワー大阪堀江（245／101）
- シエリアタワー大阪天満橋（201／101）
- ジオタワー新町（286／100）
- ファインレジデンス大阪本町（205／100）
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