そんなもんデベロッパーとかエンド売主に決まっとるやんけ!終了!と言われそうですが、だがちょっと待ってほしい。
確かにいくらで売るか決めるのは売主ですが、高すぎる値段をつけて見向きもされなければ、結局決まるまで値段を下げていくしかないわけで。
つまり価格とは売主と買主(あるいは見送る人)のコミュニケーションで決まると言えるでしょう。
だから、「デベがこの価格で出すと決めたからこの価格が妥当!」というのはおかしくて、その価格が妥当かどうか決めるのは購入者の側なのでそこを勘違いしてはいけないと思います。
原価が上がっているから値段が上がっているというのも話が変で、たとえばマンション建設予定地に土壌汚染があって除去するのに多大な費用がかかった、だからこのマンションは原価がかかってるので周辺より高めで行くと言っても誰も納得しないでしょう。土壌汚染履歴ありで安くなるならまだしも金かかったから高くするって頭おかしいんちゃうかと言われるのが関の山です。(こういうケースでは土地の売主に対して価格をディスカウントして対応するはず)原価が積みあがってるとか費用がかかっているというのは売主の論理なので、それが買主に資する要素に反映されていなければ(立地のよさやデザインや設備等々)高い価格を正当化する物にはなりえないはずです。原価が嵩むから高くなるのではなく、高い値付けをしても買う人がいるから高くなるのです。逆に高い価格をつけても買う人がいなければ価格改定や大商談会をするしかないでしょう。
売主には売主の理屈があり、買主には買主の理屈があり、相手の理屈を忖度する必要はないけれども、その価格で売れていけば売主の値付けが正解だし、売れ残れば売主の負け(高値追求しすぎ)だし、大抽選会になっても売主の負け(安すぎる)という話で。これまでずっと上げ相場で来ていたので割とデベロッパーは未来の価格を先どった価格設定をしがちで、住友とかゴクレとかは長期販売で時間を味方につけてやってたところはありますよね。(出た当初は高いけど時間がたつと相場が上がって安く感じられるようになる)
とりあえず交通利便性の高さの他はケーキ屋くらいしか特筆すべきポイントがない街でどこまで高値を追えるのか。その値段で売れればデベの値付けの勝ちですし、苦戦すれば高いと叫んだ人の説得力が出る、そういう意味で注目しています。高かったか安かったかの答え合わせは売れ行きを見ればわかる、そう考えています。そいじゃーね!
今回の騒動?で勝ったのはケーキ屋だけと言うことですね、分かります
当たり前のことを当たり前に言っているだけ…
原価が高くなっている話で土壌汚染の話をするのはナンセンスですね。
原価が高くなっているのは鉄骨鉄筋設備などの材料費、職人の労務費、完全週休二日制により工期が長くなり、仮設費用や経費、リース費用がかかる等です。
建設費は今後も下がる見込みはありません。
ちなみに当方は建設会社勤務です。
建設会社もマンデベも赤字は絶対に避けますから原価高により事業が成り立たない場所でのマンション建設はなくなるでしょう。
逆に成り立つ場所では高値圏を維持すると思われます。
土壌汚染の話、売主の理論だけでは価格が決まらないという観点に対してよい例えだと思いました!
直近の首都圏全面高の背景は用地取得や建設費など個別事情に依らない部分が大きいので、企画時点では赤字を避けるはずという前提で売出価格はどこも高値となり、BATNAが弱くなった買主側が妥協しやすい構造にある、と理解すると良いかと。(土壌汚染のように個別事象として値付けが歪んでも他に選択肢があれば話は別ですが直近はそうではないということかと)
実質今年初の投稿が他人の意見丸乗っかりで特定物件のディスりですか…
誰にとっても当たり前すぎて、まったくもって付加価値のない記事です。記事本数少ないのだから、この業界に身を置かれる?プロらしい記事を期待します。
デベ目線では、コメントでもあるように赤字になることはしない、なんでしょう。
一方で、買い手がついてこれないとそもそも売れない。
結果として、お菓子のようにグロスは変えずに中身を減らすしかなく、狭小化や低スペ、大衆向けの郊外化がますます拡大していくんだろうなと思いました。
デベの商品企画の手腕がシビアに売れ行きに反映されるんでしょうね。
>土壌汚染履歴ありで安くなるならまだしも金かかったから高くするって頭おかしいんちゃうかと言われるのが関の山です。(こういうケースでは土地の売主に対して価格をディスカウントして対応するはず)
土地をディスカウントして買うんでしょ。
ディスカウント額は土壌汚染対策費用分ですよね。
だったら原価は上がらないでしょうに。
頭おかしいんちゃうか。
長々と書いてらっしゃいますが、一言で言うと「売主と買主が合意した価格で売買契約が成立する」、つまり、価格は売主と買主の両方が決めている、どちらの希望価格に近いかは、売手市場か買手市場か(売主と買主の力関係)による、ということ。以上。