お便り返しとなります。
差出人: ブタゴリラ
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア
一時取得での購入を検討しており、割安な中古物件を探しています。
新築マンションも見てみると、ラクセスキーやエレベーターなど明らかな仕様の違いはわかるのですが、見えていない部分で確認しておくべき設備、仕様はどんなものでしょうか？
20、30年前からアップデートされた壁、床、水回りなどリノベで解決できない仕様の注意点があれば教えてください。逆に最近の物価高でどんな仕様が落ちているんでしょうか？
ブタゴリラ様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
私がマンションを見始めたのは2000年頃となります。そのため新築時のことを知っているのは2000年以降に竣工したマンションとなります。1990年代前半のいわゆるバブル期のマンションは中古として購入した経験があります。
2000年以降であれば二重床も増えていますし直床であろうと水回り含めて室内がフラットであることがほとんどですが1990年代ですと水回りの段差がある物件も多いと感じます。もちろんそこに合わせてフラットにすることもできるかとは思いますが天井高が厳しくなってしまうため段差なしが良いとなれば2000年代以降のほうが選択肢は多いと思います。
また、1990年代ですと洋室がカーペットのマンションも多いです。(管理規約次第ではフローリングへ変更できます)
ここ数年でいくと和室はかなり減ってきましたね。
2000年以降であれば制振や免震、ディスポーザーなどなど今と大きく変わらない部分も多いどころか近年の新築マンションよりも専有面積が広かったり玄関前にゆとりがあったりバルコニースロップシンクがあったり駐車場設置率がしっかりとしていたりと勝る部分も多いくらいです。
ただ、けっこう気になることが多いのは窓でしょうか。窓は勝手に変えられないため単板で「ん～」となることも多いです。まぁそこは内窓で断熱性向上できるのですが最初からペアガラスのほうが嬉しいですよね。
2000年代前半はオートロックは当然あるにしても鍵を差し込んで解錠～というのが多かったですがノンタッチキーやラクセスキーへ更新している物件もちらほらと増えてきています。
室内は住んでいる人の使い方、建物全体は管理組合次第ではありますが個人的な感覚としては2000年代以降のほうが今の新築マンションと構造面などで大きな差がないどころかゆとりすら感じる(とくに大量供給時代)ためおすすめしやすいです。
マンションによる差も大きいためぜひ一緒に探しましょう！！
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「東京メガシティ」～色褪せないマンション～
とても参考になる記事でした。
ちなみに、設備仕様という観点では理解できるも、躯体含めた建物の残存寿命という観点で15年〜20年の差はどのように捉えたらいいでしょう？
適切な管理がされていれば、数十年単位で考えれば15年〜20年は大差ないか、それなりの差となるか。
ほいぬ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
税法上の耐用年数は47年ですが実際の寿命はそれよりも遥かに長く、仮に今時点で30代とするならば築20年のマンションを購入したとして建て替えを目にするのは難しいかもしれません。
躯体よりかは給排水管や室内設備などのほうが築年数なりに更新コストがかかってくるでしょう。
躯体はあまり気にするような築年数ではないと思いますよ。
ただ、築年数経過したマンションを買うならばランドマーク性が高いとか立地が良いなどスペシャルな物件を選びたいですね。
引き続きよろしくお願いいたします。
関西の限られたエリアになりますが、1990〜2000年代の物件(もしくはそれ以前)では、100戸以上でも宅配ボックスがない、オートロックがメカニカルキー、窓が単板の辺りが気になりました。(ラクセスキーが各住戸玄関に対応してるかどうか、も今後、古さを感じるポイントになりそうですね)
ベランダの掃き出し窓ではfix窓と組み合わさった特殊な窓も散見され、インナーサッシを使いやすく・見栄えよくとなると困難な物件もありました。標準的な掃き出し窓や北側の部屋の結露などは、記事で触れられているとおり、簡単にインナーサッシで解決できるとは思われます。
70〜80年代では天井の低さ、単板窓、エントランスや敷地内の段差にスロープがない、たまにエレベーターが各停でない、が気になりました。
二重サッシにリフォームしていたり、大規模修繕で窓をリフォームしている/エントランスにスロープを新規に作ったマンションはみたことがあります。
3年前に築20年のマンションを購入し居住しています。
記事にある通り間取りはゆったりしていたり良いところもあります。ペアガラスじゃないので結露がつらいです。
あと、VDSLだったのでネット環境が不安定でした。動画などは普通に見れますが、WEB会議などは遅延が生じるようで主人が困ってました。昨年マンション全体でLAN配線の工事をしたので快適になりました。
なつ様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
私も築古マンションでの結露に苦労した一人です。
ネット環境やセキュリティなど管理組合でアップグレードしていると新規検討者も購入しやすいですよね！
引き続きよろしくお願いいたします。