マンション購入予算の決め方　〜毎月●●万円と決めたほうが探しやすいです〜【マンションマニア】

どうも！マンションマニアです！

今回はマンション（マイホーム）購入を検討する際の予算決めについてです。

予算決めに関してはケースバイケースであるためすべての方に当てはまることではないのですが考え方の一つとして読んでいただければ幸いです。

購入となると新築マンションのモデルルームへ訪問される方が多いですね。もちろん中古しか見ないという方もいますが結果として中古マンションを購入した方も新築マンションと比較したパターンは多いことでしょう。

モデルルームへ訪問すると営業さんと話し合いをする中で●●様のご年収なら●●●●万円ほど借りられますとアドバイスを受けることになります。それ自体は有益な情報ではあるのですがご自身の中で毎月●●万円までと決めておかないと営業さんに悪気がなくとも自然と予算が伸びていきがちです。

そこで考えていただきたいのが賃貸住宅を借りるなら毎月いくらまで出せるのかということです。

現在の家が手狭になったり結婚などで賃貸住宅へ住み替えを検討する際はご自身で毎月●●万円と決めるのが基本です。

一概には言えませんが毎月20万円で探してそれに当てはまる物件を見学した際に賃貸営業さんから●●様のご年収なら毎月30万円でも大丈夫ですと言われることは少ないでしょう。

新築マンションになると目の前にある商品を販売するのが営業さんの仕事となるため毎月20万円が予算の方が来場した際にそれに当てはまる部屋がない場合は予算を上げる提案をするしかないのです。

賃貸や中古の仲介営業さんは数ある出物の中からご提案できるため無理に予算を上げるような話はしません。あきらかに予算を下げすぎてると感じたら予算上げる提案もしてくれるでしょうけども無理に予算上げるような話は新築マンションに比べるとしてこないですね。

（もちろん予算を上げることが正解のパターンもありますので予算を上げる提案のすべてが悪という話ではありません!!）

賃貸で借りるなら毎月●●万円だよね～と冷静に決めた額が適正（無理のない）な支払額なのではないでしょうか。

賃貸のほうが住替えしやすいとはいえ購入よりも冷静に考えやすいですから購入するにしても予算を決める際は賃貸目線で話し合ってみてはいかがでしょうか。

例えば世帯年収1200万円の方が賃貸で支払うなら毎月20万円までだなぁ～となったらその支払い額に合わせて探せば良いのです。

購入となれば管理費と修繕積立金がかかりますのでそれら含めて毎月20万円におさまるようにしましょう。基本的に修繕積立金は数年おきに高くなるためその分も考慮する必要はありますが毎月20万円が限界の限界ということでなければ＋数万円には耐えられるでしょうから今時点で20万円におさまるならGOしても良いとは思います。もちろんゆとりをもちたかったり予算が限界の限界なら織り込んだほうが良いです。

毎月20万円で探すとなれば管理費と修繕積立金が毎月3万円の場合、借入額は変動金利で約6600万円となります。住宅ローンと3万円の維持費を合わせて毎月20万円弱です。

変動金利での計算じゃ不安だよ…という方におすすめしたいのは長期固定金利で資金計画しつつ変動金利で借りることです。

記事作成時点での35年固定金利(フラット35)は1.880％です。

管理費と修繕積立金が毎月3万円の場合、5200万円を借りると維持費合わせて毎月20万円弱となります。それに対して実際は変動金利で借りると維持費合わせて毎月16万円ちょっととなります。毎月の希望支払い額より4万円低くなる分を貯金したり投資に回したりすることで変動金利が上がったとしても十分対応できることでしょう。

その理由としては絶対とは言えないですが変動金利を借りて35年間の金利をならしたときに借り入れ当時の長期固定金利を超える可能性はかなり低いと考えるからです。

■世帯年収1200万円　毎月の支払い希望額20万円の場合　※管理費と修繕積立金は毎月3万円と仮定

住宅ローン借入額：5200万円　(変動金利がおすすめです！！)

毎月の支払額：約16万円(維持費込み)　※希望額より4万円低いのは金利上昇リスクと修繕積立金上昇などに備えたものです

上記が安心ラインという計算になります。

あとは自己資金次第で購入価格は変わってきます。低金利時代ですので頭金を入れるのはちょっともったいないのですが考え方としては諸費用を除いて住宅資金が3000万円あるならば5200万円＋3000万円で8000万円強の部屋に手が届くことになります。(低金利時代のため頭金入れることをおすすめしているわけではありません)

ちなみに世帯年収1200万円の場合、その内訳や属性、物件にもよりますが8000万円～1億円くらいは借り入れることができます。

～まとめ～

①賃貸を借りるなら毎月いくら出せるのかという目線で予算を考えることで冷静な判断をする

購入だから無理な支払い額にしてもOKなんてことがあるはずありません。家を借りようが買おうがお金が出ていくことは同じです。もちろん購入の場合は資産形成(住みながら貯金)にはなるのですがだからといって毎月の支払いが厳しいとなれば生活満足度が下がってしまう可能性もあります。賃貸で借りようと思える金額に合わせてあげると冷静な判断がしやすくなるでしょう。

②上記の予算を元に物件を提案してもらう

新築マンションのモデルルームで対応してくれる営業さんは目の前にある商品を販売するのが仕事です。希望予算を超えていても借入できる金額ならガンガン予算を上げようとしてきます。予算は人に決めてもらうものではなく自分たちで決めるものです。

もちろんご不安であれば住宅費だけでなく全体をFPの先生にみてもらうことはおすすめです。自分たちが考える住宅予算とFPの先生が導き出した数字にブレがあった場合、その理由をしっかりと説明受けましょう。客観的なアドバイスができるFPの先生ならその理由をしっかりと説明してくれます。

③変動金利で借りる

念のためお伝えしておきますと私自身は現在35年の固定金利を組んでいます。ただ、それは35年固定金利が1％ほどと長期固定金利が低かった時代だからです。当時は記事でも「変動金利のほうがおすすめだけど固定金利もありな時代」とお伝えしていました。現在は変動金利との差が大きいですし当時よりも優遇金利の争いが過熱しているため変動金利のほうがおすすめしやすい時代です。

④変動金利上昇が気になるのであれば資金シミュレーションは35年の長期固定金利でおこない実際はその金額を変動金利で借りる

例…予算毎月20万円　維持費3万円の場合　長期固定金利で毎月17万円は約5200万円　それを実際は変動金利で借りることで維持費合わせて毎月16万円ほどに　浮いた4万円で貯金なり投資でリスクヘッジ

シミュレーション上だけ長期固定金利としておけば仮に変動金利が上がっても35年間ならして長期固定金利を超えるというのはなかなか考えにくいことです。そのゆとりをすべて消費に回してしまうと話は変わってきますが毎月4万円を活用すればリスクヘッジとしては十分すぎるでしょう。修繕積立金上昇にも対応しやすくなります。

以上となります！！

ケースバイケースのため上記の考えが全く参考にならない方がいるのは当然のことです。

また、攻めの住宅購入がしたいとなればまったく別のアドバイスとなります。攻めの住宅購入も可能です。上記は攻めてない一般的なパターンに対しての私なりのおすすめとなります。

もし少しでも当てはまる方がいて考え方の参考になるのであれば幸いです。

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