すまいよみです。
2023年3月11日㈯に開催された「大京穴吹不動産」主催セミナー ～金利上昇の今こそ「売るべき物件」「買うべき物件」～に参加しました。主に話した内容を振り返りたいと思います。
目次
2023年新築・中古マンション市場をどう見立てるか
日々、東京23区東エリアのファミリータイプのマンション相場をウオッチ●直近の半年間（22年9月～23年2月）では、割高と評価されたマンションの在庫が増えているが、成約数や価格に関しては堅調に推移していると感じる
●都心部や再開発エリアは高止まり。コロナ禍が明けて、ビジネス交流、投資、イベント、インバウンドなどで都心回帰が進み、更に上がっていくのでは？
●タワーマンションという住まいの括りが引き続き人気（エリアの相場とタワマンの相場は別の住まいとして見ている）
●エリアによっては、パワーカップルが検討しやすい8,000万~9,000万円あたりで上昇がとまりそうな気配
●近郊エリアや駅距離がある物件は、新築中古共に売出し価格が下がっている（下がる気配）
●個別物件をしっかり見ていくことをすすめる
・駅やエリアが「高い、安い」で括るのではなく、新築、中古ともに、より品質、人気が高い物件を見ていかなければいけない年に。下がっているエリアでも、個別上がっているマンションもある
マンション選びのポイント～家族で住替える場合～
●室内の明るさをぜひ見てほしい・子育て、育児などが大変になると、暗い空間では気分まで滅入ってしまう。広さも大事だが、元気に暮らしていく上で室内空間の明るさはとても大切
●周辺環境は、利便性と安全性だけは最低限確認したい
・小学校の近さ（子供がいる生活は小学校低学年が心配）や歩道の幅、歩きやすい区画
・大型商業施設があれば子育てに重宝する。転校が悪い日でも買物に困らない、1日遊べる、子供が騒いでも平気
●家族で住むなら大規模マンションはオススメ
・ハード面。キッズルームなど、便利な共用施設や子供が伸び伸びできる広い敷地、公開空地が役立つ
・ソフト面。管理体制の中で子供の見守り体制や子育てイベントが充実。棟内で両親同士友達が増え、いざという時に助け合ったり、情報交換ができる環境作りに貢献。幼稚園バスのルートにもなりやすい
●ただし、子育てのことを考えすぎず、まずは自分（夫婦）が街を気に入るかを重視！
・子育てピークは10～20年程度。夫婦の生活は50年？以上
・夫婦で純粋に街が好きか、老後まで楽しめる街か
・子育て環境は工夫次第、考え方次第で後々どうにかなるケースが多い
●検討する時期は早いに越したことがない
・子供が小さい時ほど地域や親同士の関わりが増えコミュニティができやすい
●欲しいマンションを手に入れるためにはスピード感を持って！
・良い物件・部屋は誰もが見ていて足が速い
・事前に家族のライフプラン、購入予算を明確に
・検討材料を「細部※」まで話し合っておく
（※価値観を細部まで詰めておかないと、見学当日に決めきれず持ち帰って検討することに。「駅近」や「収納」が多いなどのビッグワードで終わらせない。収納は、寝室、子供部屋とも夏物冬物両方が収まる巨大クローゼットと、1畳以上の納戸が欲しいなど。夫婦で具体化しておく）
今後、マンションの人気が上がりそうな要素
●都心部やタワーマンションは変わらず人気と予想・コロナ明け、旅行・都心部のイベントやビジネス交流も盛んになる
・インバウンドが復活
・富裕層向けやビジネス投資も盛り上がっている
・東京都は子育て支援を打ち出し、人口が集まっている
・中央区、港区、千代田区など都心部の子育て環境が改善
・タワーマンションの快適性、付加価値がますます認知され、投資も集中
●再開発物件（エリア）
●利便性、子育て支援、防犯性など企画力がある物件
●コストパフォーマンスの視点
・1次取得層も目が肥えているのでコスパが良いと評価されれば売れ筋になっている傾向
・駅距離がある立地や小規模マンションでも、生活の利便性を高める共用部、充実した設備（ディスポーザーなど）や間取りが良い物件
ズバリ、値上がっているエリア?狙い目エリアは?
価格上昇しているエリア
（私が日頃見ているエリアに偏ってしまいますが・・・）・東京湾岸エリア
・江東区、墨田区など都心に隣接しているエリア
・再開発エリア・沿線
・特にここ半年で上がってきたのはJR総武線「小岩」駅周辺(再開発が大規模)
・JR常磐線沿線「北千住」駅「綾瀬」駅「亀有」駅周辺のマンションなど
狙い目エリアはコスパ重視！
・街の楽しさや将来性がありながら安いエリア金町（葛飾区、JR常磐線）。大規模開発を控え、今後、街は更に発展
北綾瀬（足立区、東京メトロ千代田線）。始発駅になった。大手町まで直通、座って通勤できるようになり乗降客数が増加。再開発を控え、今後駅前が大きく変わる
・東京都心部まで距離が近いにも関わらず相対的に安いエリア
例えば、、、
・荒川区「三河島」「町屋」駅周辺
・葛飾区「新小岩」駅周辺
・東京湾岸エリアはかなり高騰したが、まだ狙い目！（豊海、晴海、勝どき、月島、新豊洲、豊洲、有明、東雲など）
参加者よりいただいたご質問
●質問（１）地方でマンションを選ぶ視点・人口が増えている街やエリア。行政が力を入れている再開発エリアを、行政などに確認しながら選びたい。例：北海道の「エスコンフィールド」
・県の中でもコンパクトシティが進んでいるエリア
・ただし、地方は車社会だが、マンションが集まる中心部に住めば生活スタイルが変わるかもしれない
●質問（2）マンションを複数所有。どれくらい所有したら良いか？
（難しい質問なので、個人的な意見）
・リスクの取り方と物件の特徴次第
・運用をしていく中で、利回りが合っているのであればいくらでも！
・仮想通貨など他の投資と比べてリスクは低い
・入居者が見つかりやすい物件は持っておきたい
（設備仕様の良い分譲タイプ、築浅、駅近など）
以上になります。
今回、マンションマニアさんと「夢の対談」という形でしたが、もっと語りたかったですね。また、次の機会も楽しみにしています！
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