お便り返しとなります。
差出人：川辺
誰に答えて欲しいですか？
全員, マンションマニア, のらえもん, 勝どきちゃん, ふじふじ太, すまいよみ, はるぶー, 住井はな, マン点, タビー, DJあかい, 部長, 東京湾岸ライフ, 大阪タワー, こう
・ウィルローズ日本橋水天宮についてご意見を頂けないでしょうか。
中古マンションの購入で悩んでいます。
現在賃貸に住んでおり数年後退去の必要があるため、良い物件があれば購入したいと考えています。
私は、35歳、銀行員、年収980万円(最近昇格したことから来年度想定年収1050万～)、3人家族(嫁：専業主婦、娘4歳)
現在、都内に住んでおり近辺で探しています。
条件は、６５平米以上、3LDK、築15年以内、徒歩12分以内、日照を希望しています。
購入金額は、諸費用全て込みで頭金1200万円で払える金額です。
上記条件で見つけることに非常に苦労しています。(望みが高いことは承知しておりますが、まだ購入期限まで時間があることからなかなかハードルを下げられません）
そんな折、ウィルローズ日本橋水天宮を見つけました。
希望条件に合致していること、立地的に非常に資産性があるのではないかと考えており、立地が東京の東側でなく/金額は予算より明らかに上ですが、仮に金額交渉ができれば購入したいと考えています。
（資産性、東京駅へのアクセスを考えたときに非常に魅力的に見えました）
ただ、これまで東側で探していたため、日本橋近辺に対する住環境等の知識が全くありません。
また、マンションの目の前にビルが建っており日照も心配しています。
ウィルローズ日本橋水天宮の資産性、現在の適正価格、立地の住環境等を踏まえてご意見をいただけないでしょうか。
川辺様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
検討されているのはこちらのお部屋ですね。
■ウィルローズ日本橋水天宮
価格：8850万円 坪単価432万円
間取り：2LDK
専有面積：67.69㎡
所在階：2階
総戸数：33戸
住所：東京都中央区日本橋蛎殻町1
交通：東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩4分
竣工：2013年5月
画像出典：スーモ
人形町駅も近く便利な立地でありながら中へ入っているため静かめな住環境ですね。まいばすけっとなどはありますがスーパーマーケットに関しては強くはないです。
エリア柄囲まれ感は致し方ありません。眺望が抜ける部屋を同エリアで求めると難易度がグッと高くなります。とくに今回の部屋は2階ですから尚更。そこをワイドスパンでカバーしてくれている間取りです。
新築時は約5400万円、現在の相場からしますと8500万円～9000万円が適正価格という査定結果になりました。そのため8850万円という売り出し価格に違和感はありません。築古でもしっかりした単価で動くため残債割れの心配は少ないでしょう。ほとんどの新築マンションと中古マンションに言えることですが修繕積立金を徐々に上げていく計画でしょうから今時点でパツパツ予算だと数年後にきつく感じるかもしれない点はご注意ください。
お金のプロに対して私が言うのもなんですがもう少し現実的なご予算で探されてはいかがでしょうか。一馬力の子育てファミリーで年収×約9倍は無茶があるように思えます。(ご記載のない預貯金がたんまりあったり贈与があるなどであれば話は変わってきます)
その辺りはご質問文にも記載されている通りすでに感じている部分かと思います。
理想が高いのは周りの影響だったりしますでしょうか？？職場の先輩や同期、なんなら後輩でもっと早くに家を購入されている方だと日本橋界隈も多かったりしたのかもしれませんが今は時代が異なります。現実を見るべきだと思います。
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個人的にはこのくらいの背伸びは全然ありに思えます。
頭金入れれば年収の8倍、まだ35かつ今後の昇給もありえそう、手堅い物件、今後賃貸組にはさらなる家賃上昇が待ち受けることなどを考えると買ってもいいのかなと。
背伸びしてでもいい家に住む効用も大きいですし、住みながら投資にもなりますし。
質問主に伸びしろがあるなら背伸びを薦めるのもあり。ただ、
・銀行員（一般的には高年収だが50代に入って出世争いに残れないと出向転籍で大幅収入減）
・専業主婦（キャリア継続による収入増が厳しい）
・子供4歳（膨大な教育費が発生するのはこれから。都心ならなおさら…）
・インフレの波がどこまで続くか不確定。家計に余裕がないと詰む。
マンマニ先生の諫言ももっともかと。
ピアース西荻窪レジデンスの最上階新築未入居が9980万円で売りに出てるのでお勧めです！割安感があると思いますので見てみてください！
住みながら投資って万人に向いた考えじゃないですよね。今回みたいにキャッシュフローに余裕がない人が住みながら投資のためといって無理すると、予期せぬ支出に対応するためには家を売らなきゃならない。その後は確実に生活レベル下げるところしか買えないわけですし。マンマニ先生のおっしゃるようにたんまり資産があるようなら良いと思いますが。
東京の東西を間違ってる時点で、どうなの？と思ってしまう。
あと「仮に金額交渉ができれば」とあるけど、交渉に至らないじゃないかなぁ。
主張するのは自由ですが、相手が応じるかどうかもまた自由なので。
9000万円のローンと、管理費・修繕積立でざっくり毎月25万円、加えて固定資産税や保険料なども掛かりますので、家を購入すると、年間で300万円以上掛かります。
現在、1年間で（300万円-賃貸年間家賃）を貯金出来ていないのであれば、家を買うために何らかの生活水準を下げる事になりますね。
私も質問者様と同じく35歳銀行員です。
質問者様と似たような収入(私の場合、20代で1本行きましたが)ではありますが、もし私が質問者様と同じ状況であれば予算はせいぜい6000万円までかと思料します。
銀行員は一般的に、役員にでもならなければ50代で役職定年となってしまい関連会社等に出向となりその場合収入が700万円程度まで落ちます。
その頃、お子さんはちょうど大学生で一番お金がかかるころですよね。
質問者様は、その物件を希望するというところからもある程度見栄っ張りで、世間体等も気にされる方かとお見受けします。
そのような方が、日本橋に住んだとしてその後の生活は切り詰めることができるのでしょうか？周りはみんな名門塾やら習い事、お受験熱バリバリという環境で、「うちは公立！塾も高校までなし！」と周囲に流されずに質素に生きることができるタイプでなければ、人生詰みます。
銀行員であれば、30年程度のCF計算くらいできますよね？教育資金や生活費も、一般的な水準より高めで計算されることをお勧めします。
お金のプロである銀行員の方が質問しているので、回答者であるマンマニさんは別に構わないと思いますが、予算に関してコメント欄がとやかく言わなくても良いのでは。本人が十分承知しているでしょう。
この方の質問は「ウィルローズ日本橋水天宮の資産性、現在の適正価格、立地の住環境等」について知りたいという質問なのですから。