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さて、今回はスムログへのお便りでも多いご相談内容に関してお話させてください。
「今すぐではなく数年後に購入したいと考えています」
という方が多いのです。
しっかりとヒアリングしてみると特別な事情があるかもですから全否定するわけにはいかないのですが、多くの場合は「なんとなく…」というパターンかと思います。
ほとんどの方は早く買ったほうがいいです。
例えば3年先に購入を先延ばししたとしてどんな得があるのでしょうか？？教えていただきたいくらいです。
諸費用分の現金は基本的に必要ではあるものの頭金を入れて買うような時代ではないですからお金が貯まるのを待つというのもナンセンスです。
数年後に購入しようかなぁ～と考えている方は数年前に購入していたらどうだったのかを客観的に考えてみると購入を先延ばしすることがいかにもったいないことなのかがわかるはずです。
［3年前に即入居できるマンションを購入］
35年フルローン変動金利
物件価格6000万円
現在の物件価値5820万円
現在の住宅ローン残債5520万円
5820万円-5520万円＝300万円
すでに300万円もの隠れたる含み益(売却すると戻ってくるお金)があるのです。購入時の諸費用は元を取った計算になります。売却時に手数料がかかりますがそれでも＋100万円強です。
もちろん実需であればお金のために家を買うわけではありません。でも、3年も早く満足度高い暮らしをスタートさせているのです。その価値がどれだけ大きなことか。
数年前に購入検討をスタートしたにもかかわらず買わずに時が過ぎて今になって本気モードになっている方のほとんどが「数年前に購入しておけばよかった…」となっているはずです。それは最近になって購入検討をスタートさせた方が今買わずに数年待った場合でも同じことになってしまうことでしょう。
「数年待てば値下がるかもしれないじゃないですか！！」と言いたいお気持ちもわかります。
それに対しての答えは簡単です。
それを気にするなら「値下がりにくいマンション」「値下がったとしても手放したくないマンション」を買えばいいのです。
今買える状況で買う気もあるのに特別な理由もなく先延ばしする…本当に本当にもったいないことです。
※3年前に購入の場合は値上がっていることがほとんどですのでリアルとしてはこんな感じです
物件価格6000万円
現在の物件価値7200万円
現在の住宅ローン残債5520万円
7200万円-5520万円＝1680万円
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すみません、隠れたる含み益の考え方について教えていただけないでしょうか。
物件価格6000万円
現在の物件価値5820万円
現在の住宅ローン残債5520万円
という前提で、
疑問①
(手数料は一旦なしとして、)この物件の売却時に戻ってくるお金300万円が隠れたる含み益とのことですが、
ローンではなく一括で買っていたら残債は0円なので隠れたる含み益は5820万円でしょうか？
疑問②
物件価格6000万円
現在の住宅ローン残債5520万円
なので、6000万円−5520万円＝480万円支払った。
一方売却時に手元に残るお金は300万円とのことなので差し引き180万円の損なのではないかと思うのですが、それでも得なのでしょうか？
（3年間を180万円プラス売買手数料や管理費修繕費、固定資産税などで住めてるから得ということでしょうか？）
早く買ったほうがいいとは思うのですが
含み益の考え方がいまいちしっくりこず、ご教示いただければ幸いです。
簿価の考え方の問題なのかなと思いました。
疑問①というか、マンションマニアさんの考え方では、現在のマンション簿価（価値）はローン残高に等しいという事になると思います。（ローン残高を支払えば手放せる、もしくは購入時からローンを支払って減価償却が行われて簿価がローン残高になる、という考え方かと思います）
そのため、簿価よりも高く売却出来ればその差額が含み益になると思います。
また、フルローン前提とする事で「簿価がローン残高」という考え方がしやすくしていると思います。（一括で買うケースでは、ローンとは関係なく簿価を設定して、減価償却して、と考えないといけない）
それに対して疑問②は、取得に要した費用全体を簿価として設定していて、年月が経っても価値は減らないという考え方だと思います。
ただ、月日が経つと価値が減るという考え方が自然かと思うので、あまりこういう考え方はしないのかなと。
そのため、マンションマニアさんの回答も、含み益という観点からの回答ではなく、賃貸との差という観点での回答になっているのかなと思いました。
たけやま様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
疑問①
→ 記事上ではフルローン前提でのお話しとなります。
疑問②
→ 同じ部屋を借りていた場合と比較する必要があります。
大きなポイントになってくるのは『3年間同条件(同レベルの満足度)の部屋を賃貸で借りていた場合よりお得だったのかどうか』です。
例えば私の現居で計算してみますと
※わかりやすい数字にしているため完全一致ではありません
居住年数4年
購入価格8000万円(35年フルローンで購入)
ローン残債7150万円
現在価値9500万円
想定賃料27万円
これまで支払ってきた住居費(ローン＋管理費等)1123万円
購入時諸費用300万円
隠れたる含み益850万円
含み益1500万円
総住居費1423万円-(隠れたる含み益850万円＋含み益1500万円)＝△927万円
つまり毎月27万円の価値がある部屋なのに13万円ほど貰いながら住んでいたという計算になります。(売却時の仲介手数料を引いて計算しています)
もちろんこれは値上がっているパターンでの計算ですが仮に年間1％づつ値下がっていたとしても
購入価格8000万円(35年フルローンで購入)
ローン残債7150万円
現在価値7680万円
想定賃料27万円
これまで支払ってきた住居費(ローン＋管理費等)1123万円
購入時諸費用300万円
隠れたる含み益530万円
総住居費1423万円-隠れたる含み益530万円＝893万円
売却時の手数料250万円ほどを足して実質の総住居費は1143万円ほど。それを48ヶ月で割ると24万円ほどです。
毎月27万円の価値がある部屋に毎月24万円で住めていた計算になります。
固定資産税などは無視していますが住宅ローン減税や3000万円特別控除などプラスの税制優遇もあります。
値下がり前提でさえもお得という結果になります。
なかなかわかりにくく申し訳ございません。
物件ありきのほうが説明しやすいためぜひ個別相談会へご参加ください！
マンションマニア様、ガウス様
同じ物件を賃貸で借りた場合と比較した場合とだいうのがわかっておらず、失礼いたしました。
詳しくわかりやすいご説明いただき、ありがとうございました。
>「数年待てば値下がるかもしれないじゃないですか！！」
2004年位までの、中古マンションは買ったら値下がりするのが常識、
って記憶を持ってる身としては、例えば2024年問題やローン金利上昇などをきっかけに
今の買ったら値上がりするって状況がいつかは崩壊するのではないかなと心配です。
通りすがり様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
〜2004年位までの、中古マンションは買ったら値下がりするのが常識〜というのは初耳なのですが買ったら値上がっていくということはいつかは終わりがくるでしょう。そのため記事内では念のため値下がり前提でシミュレーションしております。
値下がったとしてもそれまでの賃料や歳を取ることを考慮しますと今買ったほうが良いとも言えるのではないでしょうか。
引き続きよろしくお願いいたします。