こんにちは、やまちゃんです。
見出しの画像ですが、AIで作りました。無料で使えるものでBing Image Creatorというのを使ってます。これはChat GPTで有名なOpen AI社が作っている画像生成AI（DALL-E）がエンジンとして入っていて、私みたいな素人さんには単に使いやすさからBingがいいかなと思って使いました。
画像AIはあとStable Diffusionがメジャーでして、私はちゃんと使ったことないので偉そうなこと言えないのですが、TwitterでAI画像絡みの検索してみてください。リアルな人間と見違えるほど精巧なAI写真が出てきます。もう、訳わかんない世界まで進化してます。
AIで作った画像が著名なコンテストで最優秀賞を取った話は記憶に新しいところですが、もうこの流れは止められませんね。
これらを上手く使いこなすAIネイティブの若い人たちが台頭するでしょうね。必要なスキルはAIとの会話の上手さ、プロンプトエンジニアリングです。今20代の方はここ食らいついた方がいいと思いますよ。上に居座る「賢いオッサンたち」はこの流れに付いてこれないです。（私もぜんぜん出来ないです）
これからテキスト、コーディング、画像、動画、音楽などデジタルで表現可能なことを1人の人間が短時間で全部ハイレベルにこなせるようになるでしょう。相対的に、「普通の」制作物はもうどこまでも価値が下がっていくでしょう。
AIを使いこなし個々人の感性でリビルドして広く拡散させて、対人間のオーソリティ（権威性）を持つようになった個人はどこまでも上昇気流に乗れるでしょう。ここでも強者と弱者の差がどこまでも開いていくことになると予想します。
将棋の藤井聡太さんがAIで学習して対局で無双しているように、我々もリアル業務でスキル拡張をAI使ってやる練習はしておきたいですね。今はまだ「その道のプロ」に叶わないにせよ、化ける可能性ありますよ。
前置きが長くなりましたが、今回の記事はAI、、、いや頑張って自分で書きました！
目次
最近、手持ちの中古マンションを売却しまして、その話となります。
だいぶ前にも同タイトルで記事をアップしましたのでご案内しておきます。基本的な売り方は当時と同じです。
物件概要
・所在地：大阪市内・交通：JR環状線の駅徒歩5分
・専有面積：73平米
・間取り:2LDK
・購入年：2013年
・築年：1978年（旧耐震）
当時、欲しくて買った物件ではなく、身内（母親と弟）が地元の大阪で二世帯住宅を建てるという話になり、資金が足りないというので協力のつもりで弟の自宅マンションを買ったんですね。
（初めて不動産を個人取引したのですが仲介屋も不要で、印紙代や登記費用だけで済んでラクチンでした）
弟は決済したお金で土地を買う算段だったため、土地購入→住宅施工→入居まで1年以上あったのですが、そのまま弟家族が住んでOKにして家賃も取りませんでした。
当時の取引としては損したけどまぁ身内のためだし仕方ないかと思ってましたら、エリア的に再開発もありけっこう値上がりまして、結果的にはラッキーな案件となりました。
スケベ心出さずにやると上手くいくのは往々にしてあります。欲が出るとポシャるんですよね。あの現象は何なんでしょうね。。
売り始め
昨年11月に賃借人が退去することになりまして、今年の3月末を目標として売却活動を始めることになりました。連絡を取った仲介業者は、
- 大手の上から4社
- 中堅1社
- 買い取り業者2社
- ネット系1社（仲介手数料ゼロの業者）
買い取り業者に来てもらった理由は売価の下限を把握するためで、両方とも仲介業者と取引ある業者を紹介してもらい、複数ある中で高値を提示した会社2社でした。
買い取り価格はピンキリですが、いいところでだいたい仲介で成約する価格の8掛け位になります。売る気ないのに呼んでいる訳でもなく、稀にいい価格で買付が出ることもあり、過去に身内の不動産売買で買い取りしてもらった経験もあります。（ただしマンションではなく古屋付きの土地）
売り始めは2022年12月初旬だったので、2023年3月末まであまり時間がありませんでした。
業者へのヒアリング事項
さて仲介業者にはいつものように、事前準備した全く同じ質問を知らないふりして聞きます。知らないふりして聞くのは、営業マンの知識面、物件の理解度、また顧客本位の考えをしているのか我田引水な方向に持っていくのか、そのあたりの善意度合いを判断するためです。
我田引水タイプでも構わないのですが、見るところは「この人は売りそうか？」です。
こちらから先に情報を与えてしまうとそれに引っ張られた回答が返ってくるため、最近では聞く方に重点を置くようになりました。
質問事項は以下でした。
- 専任媒介がいいか、一般媒介がいいか
→ 理由を聞いて営業マンの雰囲気をつかむ
- 市況、成約事例、販売中住戸との比較の説明を聞く
→ 資料は準備してくれる。当然どの業者も内容はかぶるが、説明内容は異なるため、その違いに着目する
- ネット、折込、ポスティングなど集客の媒体割合
→ プッシュ型の広宣活動をするのか、ネットに出しっぱなしのプル型なのか → プル型は専任でやる意味が薄まる
→ 今はだいたいネットに偏っている
- ネット集客の内訳（自社HP？スーモ？ほかの媒体？）
→ ネット媒体はどのメディアが効くのか。専任にしたら広宣費用をかけてくれるのか → かけないなら専任でやる意味が薄まる
- 紙の集客の近況
→ ポスティングや折込はやっているのか
→ 今どき「紙が効く」という人はいないが、どれくらい紙を消極的に考えているか。全然やらないなら、そう受け取る。 → 専任でやる意味が薄まる
- 現状有姿で売った方が良いか、リフォームを入れた方が良いか
→ 「リフォームした方がいい」という仲介はあまりいない（値引き原資が減るため）。理由を聞いて営業マンの雰囲気をつかむ。
→ 説明に納得感があるかどうか。
- 売り出し価格、落とし所はいくらだと思うか
→ 出し値の最頻値と、価格の上下を大まかに把握。
→ わざと高い値を言って受託優先かどうかを判別（適当なタイプか判別。適当な人でも売ってくれそうなら構わない）
- 同じ物件の取り扱い経験
→ 当然、取り扱い経験が多い方が有利。管理組合の細かいことを知っているとより良い
- 買取再販の業者がこの物件を買ったら、どういう商売になるか
→ 仕込額、リフォーム施工費、売出価格、利益をどれくらい取るか、過去履歴
→ とても重要。物件単価の底値、上値は買取再販業者が決める（買い取り値が底値、リフォーム後の売価が上値）
- 専任媒介でお願いして3ヶ月未満で一般媒介に切り替えるつもりだが大丈夫か
→ 今回は変則的な売り方を想定したため聞いた。（後述）
- どういう売り方を想定しているか
→ 売り方の納得感と、あとは売却活動への自信がありそうか（とても大事）
私自身も個人で活動していますので何件も売れるほど手持ちを持っているわけでもなく、販売をするエリアによって売り方の傾向や業者の動き方も微妙に違ってきます。
そこの感覚値を合わせる目的でヒアリングは細かくやります。
専任 vs 一般
専任がいいのか、一般がいいのか？永遠のテーマですね。以前、ふじふじ太さんが記事をアップされていました。
非常に勉強になります。私はちょっとだけ違う考えを持っていますが、これは立場の違いかも知れません。
専任でお願いしたときの問題として囲い込みなどありますが、それはそれとして、私が思うに「売れる営業マンが来るか分からない」この要素も無視できないほど大きいです。
ふじ太さんは、湾岸エリア密着かつ、ご自身が優秀な営業マンなんですよね。。だからこの問題を自然とクリアできてるんですけども、一般個人の売主の立場では、必ずしもそうではないです。
（湾岸エリアでふじ太さん指名で仲介お願いします！首都圏全域でマンマニ師匠お願いします！が非常にアリなのは言うまでもありません）
現状、私は大手3社に一般媒介でお願いするのが基本戦術となっていますが、これは「各社に両手仲介のチャンスを配っている」と考えています。
日本の仲介業の問題点は、両手仲介が可能なことと一般個人がレインズを見られない（個別情報が公開されていない）ことだと思います。レインズの一般向けサイトは、どうしても情報の解像度が荒くて参考にならないんですよね。
でもルールは変えられないので、この問題がある上で考えます。麻雀みたいなものでどうやって早い段階で高い役で和了るかの確率を上げる作業が大事だと考えてます。
仲介業者は両手仲介したいんですよね。だから専任を欲しがって囲い込む。でも私は囲い込まれたら困るので一般で複数社にお願いして両手仲介のチャンスを配る。
私は組織として信用できる大手を選びますが、大手は往々にして囲い込むので一般媒介で分散して、
- 大手の知名度・組織力
- トラブルでも安心
- 囲い込み回避
- 両手のチャンス分配
- 営業マンガチャのリスク分散（3社に任せれば誰かは優秀だろう）
これが正しいのかどうかは、分かりません。実際、大手である必要もなく「売れる営業」に売ってもらえるならこだわる必要ないと思います。
販売スケジュール、売り方、推移
3月末までに決済目標
動く時期に決めたい。資金投下したい別の案件があったため、3月末までに現金化希望。12月～1月下旬まで専任で1社にお願いして、それ以降は一般で3社
1月中旬にプチリフォーム実施。それまで1社、後に3社にしました。前にスムログに質問来てましたが、媒介契約して3ヶ月以内でも途中で止めたいとなったら電話一本で大丈夫です。
（今回は初めからリフォームを予定していたため仲介業者には事前に伝えました。全社OKでした。）
プチリフォーム
私は内覧客の反応が変わると思うので壁紙交換と床のワックスがけは最低限やります。エアコンを取り外したら見た目も汚くなるし、その他残置物も一緒に処分してもらってクリーニングも一緒にやればラクチンです。
（大手だと専任媒介でクリーニングや写真撮影などサービスが付くところもありますね。それはそれでアリだと思います）
過去スムログ相談のトラブルケースで、
このような話は残念に思いませんか？
リフォームはある意味値引きと同じなのであえてしないのも1つだと思いますが、何千万もの商品なのですから、せめて引き渡し時に買主に買って良かったと思ってもらえるよう綺麗にして引き渡す派ですね。。
今回は時間がなかったことや水廻りの状態が良かったため、壁・天井クロス全部、巾木、CFシート交換、床ワックス、洗面所交換、各所補修、残置物撤去、クリーニング等、シンプルな内容にとどめて工期10日で終えました。
これだけやっても総額で約77万円（税込）で済みましたからね。。販促コスト、顧客満足、クレーム回避のコストだと思えば、私は安いものだと思います。
ポイントは3月末に合わせるということで、もし賃借人が3ヶ月早く退去していたらフルリフォームも検討しました。
写真撮影
カメラマン探しは「くらしのマーケット」がいいですね。360度カメラで撮影してもらえる方にお願いしました。料金は15000円で、写真を仲介業者に「一方的に」配って、利用するもしないも自由としました。専任でお願いしたら360度カメラやってくれますが、一般はダメだと言うので自分で手配してばら撒きました。
Google広告
仲介業者の物件ページをGoogle検索の広告に「勝手に」出稿します。実際に購入に結びついたのか不明ですが、ワードを細かく設定すれば低予算で出来ますし、ちゃんとクリックも出ます。
販売推移
リフォーム完了後すぐに入ったお客さんに気に入ってもらえて2月中旬に契約、無事に3月決済できました。なんだかんだ、この4年ほどで計4件売りました。今や手持ちは自宅と民泊物件だけで、もう売るもの無いです。
自宅用不動産は随時探しているのですが、当分の間は投資目的で買うことはないと思います。
余談ですが、スムログでは定期的にマンション投資について相談が来ます。
まぁ～個人的には今みたいに都心エリアで表面利回り3.5%前後？みたいな感じだと全然手が出ないです。そこからローン支払い、管理修繕、固定資産税など引いていったら、いったいいくら残るんだという話です。
新築の値付けって直近の周辺新築価格などは当然見ているのですが、仕込みや販売の際に入居の時までの時点を取って、今の上昇ペースが継続して月次で何ポイントずつ値上がっていくから、入居時にはこれくらい高くなっているというロジックで値決めをする（逆算して仕込みをする）デベは多いと思います。
それで気になりますのは、2年後とか3年後についてる新築の値札に釣られて、「今買える」中古まで上がっちゃってるんですよね。。
それでも自己居住なら金利も安いし税制優遇あるので買える妥当性はありますけども、投資はねぇ～、、、狙うなら差益狙いで、都心エリア再開発の新築マンションみたいので値付けを間違えた（or 客寄せの）割安住戸を、同じ投資家との競争で高い倍率をくぐり抜けて仕込むパターンはまだありだと思います。
しかしですね、リーマンショックの後に中堅以下／新興系のデベが多く倒産したように、プロでさえ先行きなんて読めない（というか不動産は仕込みから回収までの時間軸が長すぎて急激な景気悪化に立ち回れない）のに一般個人が差益狙いで買うにしても、いつかドボン食らいそうで自分は出来ないですね。。
投資の個別の話はマンマニ師匠、スムラボではナカハラさん（首都圏）、すごろくさん（大阪）、データマンさん（大阪）あたり詳しいです。私の意見は話半分で。
相場が伸びるかどうかで言うとまだ2-3年はいけそうな気もしますが、投資行動としては転ぶ前提で仕込んで、転んでも笑っていられるよう配分することですね。
今でも利回りを取る不動産やるなら、それなりに手間はかかりますが大阪市内の特区エリアで民泊やってる方がよほど確実だと思います。万博あるし、カジノも来そうですし、再開発の恩恵を受けられるエリア周辺とか良いのかも知れません。
あと民泊で別のエリアですと、富士山に登山目当ての外国人が宿泊できるエリア（河口湖近郊とか）が穴場らしいです。私は未経験ですが仕込みたい方は調べてみてください！
おまけの話（1）旧耐震物件
今回の物件は、旧耐震マンションだったんですね。これは、主に買う人向けのアドバイスなんですけども、旧耐震物件だったら過去に耐震診断がされたかはチェックしてみてください。
すでに診断されたのであれば「耐震弱いですね」が明確になっていて、その前提で買えば良いと思うんですけども、まだ診断されていないなら居住期間中に診断をやって建物が「危険認定」されて流通価格が下がるリスクがあります。
こんなこと書くと管理クラスタの諸先輩方には怒られるかもしれないのですが、私は、旧耐震マンションで組合が耐震診断をする意味がまったく理解できません。
耐震診断やったら、ほぼほぼ悪い結果が出ます。じゃ耐震補強どうやるか？って話になってお金がいる。一時金取りますか？修繕費あげますか？借入しますか？ってなる。
銀行ローンも通りにくくなります。重説に「耐震診断結果が悪い」と書かれていると、保証会社から保証が下りなくなり銀行が貸せないとなる。（通る銀行ももちろんありますが選択肢が減る）
これを回避するため保証会社に出される重説文言から耐震診断のことは意図的に書かずに、お客さんの重説には書くということまでやる仲介業者もいるそうで、これバレたらどうするの？って話も聞いたことあります。
つまり入居後に耐震診断やって悪い結果が出ることで、
- 修繕費負担が増える → 次の買主の負担も増える → 予算には上限がある → 値下げしないと売れなくなる
- ローンが借りにくくなる → 検討者が減る → 値下げしないと売れなくなる
- 耐震診断書に怖いことが書かれて買主がビビる（※後述） → 検討者が減る → 値下げしないと売れなくなる
（※）一例ですが、今回物件の耐震診断書にかかれていたことの一部抜粋です。重説で必ず説明を受けます。こういうことが書かれていると、普通にビビるんですよね。。
＜構造耐力上主要な部分の地震に対する安全性＞
（診断結果）
地震の振動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高い。
＜建築物の地震に対する安全性＞
この建築物は地震に対して安全な構造でない。
私のケースでは、「診断の落差を自らかぶった側」でして、耐震診断の実施がなければもっと高く売れたと思います。
この物件では、診断結果を踏まえて耐震工事実施の「判断」を2年後に控えており、その時点で修繕費が足りず、原資を組合の借入によって賄う話になっていたため、売るなら今しかないと思いました。
おまけの話（2）売主仲介料無料の業者
ネット系業者で、売主の仲介料を無料にする業者にヒアリングしました。この業界は、同じ仲介料無料と言ってもいくつかビジネスモデルがあり勉強になりました。この業者のモデルはこんな感じでした。
- 売主の仲介料は無料
- ただし成約時に事務手数料が20万円かかる
- 広告はスーモのみ行う
→ ほかの広告は効果が薄いためやらない
- 成約しなかった場合は一切コストがかからない
- 仲介料は買主から得ておりそれで十分成り立つ
→ ただし両手仲介できないと成り立たないモデルのため、買主を自社で仲介できなければいけない
- 一般媒介で契約する
→ 一般媒介で契約しながらも、ほかの業者と一般媒介を契約してはいけない。
→ つまりあらかじめ「囲い込み」を宣言している。
- レインズには掲載しない。
→ 専任媒介となるとレインズに登録必須となり必ずしも両手仲介できない。そのため一般媒介にしている。
- 売主希望で専任媒介の場合
→ 仲介手数料半額で受ける
- 売主が約束を破って他の仲介業者経由でお客を連れてきたらどうなるか？
→ 仲介手数料は満額かかる
私もともと仲介料無料／半額の業者って否定的なのですが、このモデルは面白いと思いました。販売スケジュールに余裕があるなら、ワンチャン狙い（高めに指してしばらく放置、売れなければまた考える）もありだと思いました。
この業者は営業マンが微妙（ゴリゴリに押してくる）苦手なタイプでしたが、囲い込むと初めからはっきり言ってるので、ある意味、正直だなと思います（笑）
今回のお話は、以上となります！
