晴海フラッグの即転売住戸　いくらなら買いか？！【マンションマニア】

中央区東京都

晴海フラッグ板状棟の即転売住戸がちらほらと出てきています。


サイトから消えた(売れたのか引き下げたのかは不明)ものと今も掲載中のもの合わせて数件売り出し中です。(上記以外にも出ています)

そもそも即転売住戸とはなんぞやというところですが大きく分けて2つです。

①最初から投資目的で購入した投資家さんのお部屋

②居住用として購入したけども数年間の待ち時間の間に事情が変わり住まなくなった実需検討者さんのお部屋(住宅ローンの関係で一旦は住むけども即売却～も多いと思います)

晴海フラッグが販売開始されたのは2019年ですから待っている間に事情が変わり住まなくなったので手付金(物件価格の1割が基本)を捨ててキャンセルするよりかは一旦引き渡しを受けて売却するという方も少なくはないでしょう。実際問題4年前と今時点で住まいに対する価値観が異なる人は少なくないでしょう。

そのため即転売住戸のすべてが業者さんというわけではないはずです。

そもそも即転売住戸がなぜ出てくるのかというところですが販売価格が相場よりお安かったのに販売規制をしなかったからです。

これについてはいろいろな意見があると思います。実需で買った人であろうといつか売却する時はその利益を得るわけで即転売であろうと通常売却であろうと買った人が利益を得ることに変わりはありません。

私個人の考えとしては以前から変わらず

・そもそも即転売して儲かるような価格で販売するべきではなかった

もしくは

・即転売して儲かるような価格で販売するなら規制をかけるべきだった

です。

お得価格での販売物件としては千葉県の幕張ベイパークがありますがあちらみたく5年間の転売防止措置(買戻し特約)があれば業者さんの参戦は大きく減ったはずです。(賃貸への縛りはないため0にはならないですが)

買戻し特約がつくと実需組でも転勤族が買いにくくなるのが悩ましいところではありますが…


ただ、最近のニュースで晴海フラッグ＝転売みたいな印象が強くなっていますがそんなのは一部でしかないです。

ほとんどの方が晴海フラッグに住みたいから購入しているのです。リセールバリューがどうこうではないのです。晴海フラッグという街に住みたいのです。一日も早く正常なマーケットになってほしいところですがタワー棟も一部割安感ある住戸があるためしばらくは落ち着かなさそうですね…でもほとんどの方が転売目的ではなく晴海フラッグに住みたいから購入しているということは忘れてはならないでしょう。

とはいえお得感あるから買ったという方も多いことは事実でしょう。ではそのお得感が薄れるラインはどこなのか。私としては新築時＋3割です。例えば、新築時に6000万円だったお部屋が7800万円ほどなら転売であろうと即買だと思います。

※引き渡し前の転売住戸は瑕疵担保責任問題(数ヵ月のずれではあるのですが)もあるため売り手も買い手も必ず仲介会社の担当から説明を受けることをお忘れなくです

その根拠としてはシンプルに新築時＋3割程度なら周辺中古マンションよりも条件が良くなりがちだからです。代替案を出しにくいということです。それなら気持ち的にはもやもやするけども晴海フラッグの即転売住戸を買ったほうがいいかと。いずれにしても晴海フラッグ周辺の中古マンションは新築時より高くなっているわけでそれなら未入居のほうが気持ち良いでしょう。賃料相場(晴海フラッグの賃料ではなく周辺賃料)からしても新築時＋3割なら違和感ありません。

晴海フラッグの即転売住戸、新築時＋3割なら迷わず買い！！

が私なりの考えです。

タワー棟へのチャレンジをやめてでも飛びつくべきです。(晴海フラッグに住みたいなら住めることを優先)

今出ている転売住戸を買うくらいなら周辺中古マンションという選択肢があります。当たればラッキーですがタワー棟の販売ももう少しでスタートします。

ただ、これは晴海フラッグに落選した私の遠吠えでしかないかもしれません。あくまで買い手側としての意見です。売り手からしたら「そんなみんなが買いたい価格で転売するわけなかろう」となるでしょうからね。

私みたいなポジションない人間がなんと言おうと売れた価格が相場になります。晴海フラッグの即転売住戸がどれくらいの価格で動くのかしっかりとウォッチしていきたいと思います。

スカイデュオ(タワー棟)へチャレンジされる方は当たればラッキー、当たらなかった場合は晴海フラッグの観測者となるだけでどんどん状況が悪くなっていくという…今時点で周辺中古マンションにシフトすることもおすすめしたいです。




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