今夜も迷える子羊からのメールをお読みしますよ。
※アイキャッチ画像に武蔵小杉の映像を使っていますが、本件相談は武蔵小杉タワマンの名前ではありません。
差出人:匿名
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
はじめまして。
初めて質問させていただきます。
管理費・修繕積立金についてです。
昨年、商業施設一体型の新築分譲マンション◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯※物件名は非公開でお願いします）を購入し、入居待ちですが、当物件は管理費・修繕積立金が「全体」と「住宅」の2つに分かれております。
※「全体」は商業施設に設置のエスカレーターや店舗周辺の通路などの商業施設との共用部
※全体管理費が住宅管理費の約2倍、全体修繕積立金が住宅修繕積立金の約1.5倍
当物件の全体管理費、全体修繕積立金についての費用負担割合は「専有面積按分」となっているため、「住民75％、商業25％」として計算されております。
質問内容ですが、一般的に商業施設一体型の物件の管理費・修繕積立金の費用負担割合は「専有面積按分」なのでしょうか。
質問の趣旨としては、商業施設に設置のエスカレーターや店舗周辺の通路の利用者は専ら商業施設利用者と想定され、住民が75％を負担するのはいかがなものと考えております。
例えば、専有面積按分ではなく、「想定利用者按分」で負担割合を決めている物件はないのでしょうか、それとも商業施設部分の管理費は住民負担が一切ない（全額商業施設負担）としている物件はないのでしょうか。
拙い質問ですが、お知恵を拝借できれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
※修正：2023.0507.2300 コメント欄に以下の書き込みがありました。なるほど、そういうことでしたか。この話全体の趣旨は変わらないものの、これ以下のエントリは若干認識違いのまま書いていることになります、エントリすべてを修正するのはしんどいので、変更しませんがこれから読む方には以下の点ご注意くださいませ。このご指摘を読んでもエントリ全体の趣旨としては変わらず、「タワーマンションの全体部会になるべく含まれるように設計している」ということになりますな。現時点では「案」の段階であれば、契約者が全員一致団結すればまた違う結果になることもあろうかと思います。私が音頭を取ることはありませんが、少しでも一般消費者側に傾いた妥結案が示されること、願っております。
質問した方が間違えている点がございます。当マンションは住宅部会、全体部会に合わせて施設部会というものもあり、商業、ホール施設は基本的には施設部会で管理、修繕を運用する予定です。今マンションコミュニティで話題になっているのは、本来は施設部会で管理、修繕すべき部分(エスカレーターは住民の駅までの動線にあり、その設備の恩恵を受ける事ができますが)が全体部会に入っているだろう事、その負担が床面積で按分されるならば住民が75%である事、重説では特にそのような事は触れられていなかった事、その全体部会の費用が住民部会の1.5〜2倍もある事、内訳が不透明である事ですので、と言ってものらえもんさんのご意見に大きな変更点を要することではないとは思いますが。契約なければよかったと言われてしまえばそれまでですが、現在の管理規約はまだ案の状態であり、有志がどうにかできないか足掻いている状態です。
※※※以下元のエントリ※※※
普通はですね、「住宅」「全体」「商業」と管理組合が３つに分かれているもんなんですよ。３つに別れていれば、「住宅（タワマン）」の部分はタワマンで管理費をとって決めてね、「商業施設」にかかる部分は、商業施設の店舗区画持主で管理費をとって決めてね。そしてタワマンと商業施設全体（一体開発なのだから当然）の建物維持管理については「全体」で決めてね、という塩梅です。
さて、ご相談内容よるとこのマンションは「全体」と「住宅」、２つの管理組合に別れているということでした。え？２つなの？商業施設の人たちは自分たちだけでケツを拭かないの？そうなんです。区画分けがされていないこの設定だと、結果的に地権者激甘マンションといえばいいのでしょうか。
開発する立場に立ってみましょう。元からいる地権者というのは、管理費・修繕積立金という概念がありません。自分の城（＝商店や家）を持っている人たちを説得して、ピカピカなモールやタワマンに住んでくださいと説得するんですね。でも、地権者の認識はいくら話しても変わらない。
じゃぁどうしますか？上に住むタワマン民はどうせお金持ちなんだから、彼らからちーとばかりエスカレーターの維持費や照明代を負担してもらっても、なんの問題もないよね？タワマン下の商業施設があることで上の民も助かるんだから、ねっねっ！と言うことになりますよ。
もちろん、良心のあるデベはきちんと分離します。というより、区画別けができるのであれば、住宅部分と商業施設部分は分けるのが当然ですからね。しかし、足元に入っている場合はどうでしょう？このエスカレーターやエレベーターは上の住民も使うのでは？住民が使える部分は全部「全体」に入れることになります。新築時はきちんと説明しているのだから嫌なら買うなというストロングスタイルです。私は買いませんけど、ご納得の上買う人もいるでしょう。
えっ？こんな高い物件なのに重要事項説明きちんと聞かないで買う人がいるんですか！？納得できないのなら契約しない。それが大人です。
こういう設定のマンションは、これから増えるかもしれませんね…消費者としてできることといえば、「重要事項説明や管理費の内訳はきちんと確認、聞いて納得の上で買う、納得できなければ買わない。」なのではないでしょうか。
P.S.
ここからは素人の妄想としてお聞きください。
なぜこんなことが可能になるかといえば・・・2003年の改正区分所有法の「衡平性」という概念をある意味ハックだしている思うんですよね。これ以前のマンションでは地権者に恐ろしく有利な条項が入っていて、住民は議決権少数派だったので変えたくても変えられないことになっていました。だからわざわざ区分所有法第３０条第３項が加えられて
「各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設（これらに関する権利を含む。）につき、その形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
つまり、床面積に応じて、各区分所有者の利害の衡平がきちんと図られないとダメってことになりました。
地権者だけ管理費が著しく安いとか、駐車場は永年無料とかそういうのはできなくなったんですね。
じゃぁ今回の場合は？
タワマンってのは上に床を伸ばしていく行為ですから、商業施設と合わせて「全体」にしてしまえば、タワマン住民側に維持費の大半（この場合だと75%）を回すことができます。だって、一体管理だし、床面積に応じて利害の衡平が図られていますよね？といわれると、おっそうだなってなりますから。商業施設は常識的に考えて別会計だろ！ってのはこの場合当てはまりません。だって、一体管理のマンションであることをご納得の上購入されたのですから…私なら区画が別になっているマンションを購入しますね。
いやしかし、再開発は元いた人が納得しないと全く先に進まないものでもあります。
おそらく商業床も権利床として取る大地権者様がいて、そこへの配慮で商業床のランニングコストを住宅床に寄せる構造になってるのだと思料。再開発はいつだってall for地権者様。地権者様あっての再開発。区分なんぞ再開発が出来る一等地だから多少管理費修積高くても売れる。 https://t.co/aK9dhPXpo4
— 綾波レイセフォー (@Tohukaiyoeienni) May 6, 2023
商業施設一体型タワーマンションより、商業施設に隣接した住居専用タワーマンションが最強というお話
グランツリー武蔵小杉に隣接するタワマンズ、
モリシアにペデストリアンデッキで繋がっている津田沼ザ・タワー（駐車場棟は習志野市が持っていて要調整ですが）
パークシティ豊洲の最強ぶりたるや https://t.co/03gUAk5I8T
— がりべん (@garibenZ) May 6, 2023
こんにちは。当マンション契約者です。
質問した方が間違えている点がございます。当マンションは住宅部会、全体部会に合わせて施設部会というものもあり、商業、ホール施設は基本的には施設部会で管理、修繕を運用する予定です。今マンションコミュニティで話題になっているのは、本来は施設部会で管理、修繕すべき部分(エスカレーターは住民の駅までの動線にあり、その設備の恩恵を受ける事ができますが)が全体部会に入っているだろう事、その負担が床面積で按分されるならば住民が75%である事、重説では特にそのような事は触れられていなかった事、その全体部会の費用が住民部会の1.5〜2倍もある事、内訳が不透明である事ですので、と言ってものらえもんさんのご意見に大きな変更点を要することではないとは思いますが。契約なければよかったと言われてしまえばそれまでですが、現在の管理規約はまだ案の状態であり、有志がどうにかできないか足掻いている状態です。