こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: トヨトヨ太
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, のらえもん, ふじふじ太
メールアドレス:
メッセージ本文:
豊洲の物件の魅力について教えてください。
・パークホームズ豊洲ザレジデンス
・ブランズタワー豊洲
が出てきたときに、
坪単価のそれまでの記録を更新していきました。
一方で、豊洲の
・アクセス
・環境
・開放感
・今後の開発計画
を踏まえると、今の坪単価はまだまだ安いのではないかと感じております。
・豊洲の今後の坪単価についてどう考えているか(現在は割安に感じるか)
・この物件いまおすすめだよがあれば(3人家族,築10年以内,予算1億前後,2LDK以上,小学校は豊洲西か豊洲北エリア希望)
上記2点ついてご意見いただきたいです
（※編集部追記：[掲示板] パークホームズ豊洲ザ レジデンス、ブランズタワー豊洲）
お便り頂きありがとうございます！
トヨトヨ太さん、私に似て良いネーミングセンスですね。
豊洲愛が伝わってきます。
豊洲の良いところはたくさんあるのですが、やはり一番の魅力は住環境の良さです！
特に子育て環境という点では本当に充実していると思います。
＊個人の感想です。
豊洲公園・豊洲ぐるり公園などの緑豊かな大きな公園、ららぽーと豊洲・ビバホームといった大規模商業施設、エリア内に３つの小学校、特徴の異なる７つのスーパー、万が一でも安心な昭和大学病院、広い歩道、複数の高級リゾートホテル、多数の塾、昔ながらの人間味ある食事処、バーベキューパーク、マラソンや釣りができるプロムナード、フォトジェニックな運河と海、複数のイベント施設、新しい食の拠点となる豊洲市場、豊洲はちみつを買える等住んで楽しいだけでなく、都心への絶対距離の近さと通勤の利便性の高さも兼ね揃えております。
また、オフィスも多く「職住一体」を実現している街と言えます。
複合開発施設「ミチノテラス豊洲」（2022年4月オープン）
GWにここでバーベキューしました！
豊洲はちみつ作ってます！（私も養蜂に参加してます）
きれいな夕日。。まだまだ豊洲の魅力はたくさんありますがこの辺にしておきます。
よろしければこちらのブログも合わせてご覧ください。
＜住んだらわかる！湾岸エリアの魅力とは？＞
今後の人口動向について
前述の通り、現時点でも豊洲の魅力はたくさんある訳ですが、今後さらなる開発を控えております。
結論、私もまだ豊洲は伸びると思っております。
現時点で割安という訳ではありませんが、今後エリアの発展と共に評価が上がった結果、さらに価格が上がるという可能性は十分秘めていると思います。
その根拠のひとつは、人口動向です。
以下、江東区の人口推移となりますのでご覧ください。
参照：人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』2018年時点の人口問題研究所の調査によると、東京都江東区に関しては今後も人口の増加が見込まれております。
2020年時点の水準と比べると今後2045年時点までに約10.5%の増加、人数で言うと約5.5万人増となっております。
コロナ禍前の調査であり時代は変わっていると思うものの、調べたところ2020年時点の実際の人口は上記グラフの水準に近く、2021年は一時的に人口が減少しましたが、2022年には江東区の人口は53万人を超えており、コロナによる一時的なブレーキはあったものの今後の推移という点においては一定の信憑性はあるかなと思っております。
豊洲エリアは江東区の中でも屈指の人気の街ですので、江東区の人口増を牽引していく街ですね。
また、参考までに東京都全体の人口推移も参考で調べてみました。
以下、ご覧ください。
参照：人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』東京都においては、2030年で人口がピークを迎え、2045年には2020年時点よりも人口が減るという結果となっております。
結構な勢いで都内も減るのですね。
出生率からもわかる通り、今後日本の人口が減少していくことは確実視されている中、首都である東京都でさえ人口減少が見込まれております。
上記２つのグラフからわかるのは、今後さらに需要の二極化が進むことが想定されます。
都内の中でも人口が増えるエリアとそうでないエリアがはっきり分かれるということです。
もはや平均値ではものを語れない時代となりました。
コロナ禍により格差社会が助長されたようにも思います。
不動産の格言で「ワニの口」とはよく言ったものですが、人気があり今後も人が集まるエリアはさらに価格が上がり、そうでないエリアは価格が下がっていく可能性が高いです。
＊もっと言うと、同じエリア内でも駅徒歩などでさらにセグメントできそうです。
良くも悪くもその傾向はすでに始まりつつあると感じております。
SNSの普及により情報の透明化が進み、資産性を基準としたエリア・マンション選びが一般化してくると、どうしても人気が偏ってしまうのでしょう。
今後のマンションの資産価値を推し量るのであれば、エリアの人口動向は必須のチェックポイントですのでご留意頂ければと思います。
豊洲エリアの今後の開発について
少々脱線しましたが、豊洲の将来性について現時点で具体的に確定している２つの大規模開発を以下にまとめます。
①（仮称）豊洲4-2街区開発計画
画像出典：株式会社 IHI・三菱地所株式会社 報道資料 「（仮称）豊洲 4-2 街区開発計画」着工昨年よりすでに工事が着手されており、2025年6月竣工予定となっております。
事務所、店舗に加え、インキュベーション施設（起業・創業支援施設）、シェア企業寮など、現在豊洲エリアにはない機能を導入し、新たな交流・発信拠点となることを目指しているとのことで、ビジネス交流という点でも地域の活性化・賑わいに寄与するという点でも、非常に楽しみな施設です。
まさに豊洲2・3丁目地区開発のラストピースとして、大いに期待したいと思います！
現在の現場状況は以下の通りです。（2023年6月時点）
詳しくは以下よりご覧ください。
「（仮称）豊洲 4-2 街区開発計画」着工
～豊洲二・三丁目地区開発のラストピースにふさわしい新たな交流・発信の場を整備～
②（仮称）千客万来施設
画像出典：万葉倶楽部グループ公式HP「万葉俱楽部プロデュース 商業棟と温浴棟の二つの魅力を持つ豊洲市場の場外エリア 「千客万来施設（仮称）」2024 年2月1日( 木 )開業決定」
万葉俱楽部プロデュースの商業棟と温浴棟の二つの魅力を持つ豊洲市場の場外エリアです。
こちらの開発はいよいよ完成が来年2024年2月ということで、開業が楽しみですね！
ゆりかもめの「市場駅」とペデストリアンデッキで直結する予定です。
温浴棟は専用トレーラーで箱根・湯河原温泉の湯を運搬して、温泉・露天風呂・サウナ・岩盤浴など国内トップクラスのくつろぎの空間を提供し、屋上には豊洲の景観を一望できる展望足湯庭園も設置する予定とのことです。
完成したら是非行ってみたい！
商業等では豊洲ならではの新鮮な食材等を活かし、江戸の古い街並みを再現したオープンモールが展開されます。
これは日本人だけでなく外国人ウケもしそうでインバウンド需要も高いのかなと想像します。
豊洲は勤務地として、居住地としてだけでなく、さらに観光地としても魅力が高まっていくのでしょう。
現場の状況は以下の通りです。（2023年6月時点）
着々と工事が進んでおります。
都会に急に江戸の街並みが垣間見えて、すでに独特な雰囲気を醸し出しております。
他にもあります
上記２件の他に、まだ具体的ではありませんが東京ガスが2023年2月に突如発表した豊洲６丁目の大規模再開発「循環型未来都市構想」もあります。
引用： 「とよすとブログ」 新豊洲で2025年より大規模開発へ 東京ガスが発表した循環型未来都市構想
これにはしびれました。
少々残念なのは、私もよく利用させて頂いたWILD MAGICや、CITABRIAも終わってしまう可能性が高いことです。
東京ガスさんには是非それ以上の価値がある開発を期待したいですね！
他にも有楽町線延伸計画（豊洲〜住吉）もあります。
開業目標は2030年半ばなので、あと10 年以上先ですね。
画像出典：江東区HP 地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)
枝川新駅もできる予定で、さらに利便性が高まります。
「都営豊洲4丁目アパート」の建替え工事伴う跡地の利用もどうなるか楽しみです。
用途についてはまだ未定ですが、近隣住民の声を反映させた形の公園という案が出ているようです。
きっと豊洲４丁目のさらなる住環境の向上に寄与することだと思います。
豊洲４丁目アパート現在の様子（2023年6月現在）ざっと、豊洲の魅力と将来性についてまとめましたが、懸念点がない訳ではありません。
それは、今後の街の発展に伴う「都心化」です。
都心化も良し悪しがあると思っています。
街の発展と観光地化が進み、不動産価格が都心並みに上がった結果「自然豊かななアットホームなファミリーの街」から、次第に「都心特有の喧騒」が強くなっていく可能性があります。
その兆候はすでに垣間見えております。
それは住民層が変わってきたという意味も含んでおります。
かと言ってこれは避けられるものでもなく、多様性の世の中ですから、多くの世代・価値観が行き交うことは決して悪いことだとは思いませんが、豊洲含む湾岸エリアは基本ファミリーの街であるという意識を忘れずに治安や最低限のマナーは守って欲しいと思うので、何よりも住民にとって住みやすい街であり続けて欲しいと思います。
おすすめマンションは！？
トヨトヨ太さんのご条件であれば豊洲エリアのブランドタワーマンションも十分狙えます。
特に豊洲６丁目の今後に期待ということで、トヨトヨ太さんにはベイズタワー&ガーデン（スーモ募集ページ）の一部屋をおすすめいたします。
※画像出典：スーモ
＜諸条件＞
価格：9780万円
間取り：2LDK
専有面積：79.21m2（壁芯）
階数：17階
方角：東向き
築年数：2016年築
ベイズの東向きはいいですよ。
目の前が運河なので、前建リスクはありません。
東雲タワマンビューと運河ビューの気持ち良い眺望です。
運河を挟んだ反対方向の東雲エリアで大和ハウス工業による物流センターの開発があるので少し眺望が変わりますが、距離が離れているのでそこまで気にする必要はありません。
サッシ高が2.45mと順梁り構造でこのハイサッシは貴重です。
間取りも綺麗なので、空間の広さに驚かれることでしょう。
逆サイドの北西方向は今後の東京ガスの開発と被る可能性が高く、眺望が変わるのが許せないという方はご紹介物件のような東向き、または南向きがおすすめです。
注意点はノーマルルーフでも駐車場が空いていないので、車必須の方はご注意ください。
本日は以上となります。
ご講読頂き有難うございました！
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豊洲は行政区や駅距離の差こそあれ都心に近く開放感や整備された街並みを持つ水辺のファミリーエリアという点で晴海と性格が近い気がしており、SKY DUOや湾岸2024問題で供給される底値物件が捌けると数年かけてボトムアップ的に相場が上昇する可能性もあるように思いますがふじふじ太さんはどのようにお考えですか？
(個人的にはこの仕組みで上がりうる物件は高所得層に選ばれる条件の良いものだけかと思っていますが)
コメントありがとうございます。
私も晴太郎様と似た感覚を持っております。
一時的な受給バランスの乱れで今年の後半からは価格が一時落ち着くと思いますが、今後は徐々に上昇していくと読んでおります。
一番のリスクは中国・欧州諸国が絡む地政学リスクかなと。
中央区湾岸に関しては、今後も複数の新築の供給を控えているので、新築価格が中古価格を押し上げるという教科書的な動きをする可能性が高いとみております。
豊洲の情報ありがとうございます。
隣りの東雲についてもお願いします。
コメントありがとうございます！
承知しました！
東雲の良さについてもまたまとめますね！