【お便り返し】晴海フラッグと合わせて勝どき・晴海の中古タワマンを検討中。物件選びの判断基準を教えてほしい。

中古マンション質問＆お便りへの回答

こんにちは！
ふじふじ太です！

お便り返しです。

 

差出人: 勝どき晴海検討中

 

誰に答えて欲しいですか？

マンションマニア, のらえもん, 勝どきちゃん, ふじふじ太

メッセージ本文:

現在予算8000万〜10000万の2・3LDKでの物件を検討中です。エリアとしては勝どき・晴海を見ており、SKY DUOはすごく魅力的な物件(価格も含めて)だと思いました。

ただ一時取得で検討するのは倍率から考えて中々厳しそうだと思い、中古を検討しております。検討しているのは以下の物件です。

・TTT
・KTT
・ドゥトゥール
・晴海三兄弟

それぞれの物件で良し悪しがあるかと思いますが、それぞれここのポイントを重視するならこの物件等を知りたく思います。またSKY DUOを申込して落ちてから中古を検討すべきなのか、それとも落選組の競合が少ない今のうちに物件を確保すべきなのか判断しかねてます。正解はないかと思いますが、こちらは現時点ではどのように考えておられるのかをお伺いしたく思っております。

非常に拙い質問で恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。

（※編集部追記：[掲示板] THE TOKYO TOWERS、KACHIDOKI THE TOWER、DEUX TOURS CANAL＆SPA 、HARUMI FLAG）

 

お便り頂き有難う御座います。

HARUMI FLAG SKY DUOをご検討のこと、いいですね！
申込みの戸数制限ができたことで板状に比べると遥かに買いやすくなりました。

 

とは言っても、倍率が低い部屋でも5倍は下回らなそうですので、一般的には狭き門ということには変わりありません。

 

第一回目の抽選会は今年の7月上旬ですので、ひとまずは第一回目の抽選に申し込まれてみると良いでしょう。
その上でご自身の希望しているスペックのお部屋の倍率がどのくらいになるかを見極めてから判断するのでも遅くはないと思います。

 

第一回目の抽選倍率が10倍以上になるスペックのお部屋だとすれば正直当たる可能性の方が低いので、あまり期待せずに中古と合わせてご検討されることをお勧めいたします。

第一回目で10倍がつくなら、第二回目ではさらに高倍率になる可能性が高いです。

晴海フラッグSKY DUOをご検討できるご予算感なら、より駅近の近隣の人気中古タワマンも十分射程圏内でしょう。

 

個人的には、「新築中心のお部屋選び」の時代は終わったと思っております。

グロス価格が高くて手が届きにくいという点もそうですが、単純に価値に比べて高すぎるものが増えたからです。
近隣中古の方が生活利便性またはマンションのスペックも高いのに安いのであれば、合理的にそちらを選ばれた方が良いと思います。

今後新築の供給が少なくなるとすれば、お部屋選びにおいて「築年数」という要素の優先順位は低くなるでしょう。

 

一度近隣中古を検討して内見もされた上で、それでも新築のSKY DUOが良いということであれば、落選覚悟でチャレンジという選択肢も大いにありです。
中古を検討するしないでは、ご自身の納得感も変わってくると思います。

 

ひとまず2桁の10倍を基準にはしたものの、どのくらいの倍率であれば中古を検討するのかという部分は非常に難しいところで、勝どき晴海検討中様の今のお住まいの形態や、購入動機、どのくらいお引越しをしたいかの感度がわかないので正直なんとも言えません。

 

ご自身のお気持ちを整理して匙加減を見極めましょう。
もしくはご相談頂けましたら収支シミュレーションの上アドバイスをさせて頂きます。

また、以下ブログもご参考にしてみて下さい。
同じお悩みを抱えている方はたくさんおります。

 

晴海フラッグ【選手村】とは何だったのか。もう晴海フラッグの誘惑に惑わされない！



 

早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？



 

 

 

近隣中古タワマンの特徴と判断ポイントを教えてほしい

 

①THE TOKYO TOWERS
②勝どきザ・タワー
③ドゥ・トゥール
④ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス・ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
⑤パークタワー晴海

 

上記5物件を比較した時に、どういう価値観の方がどういうポイントで物件を選ばれているか、私の経験に基づく独断と偏見で簡潔に纏めてみましたのでご参考にして下さい。

 

 

＜THE TOKYO TOWERS＞　成約平均坪単価420万円
交通利便性✖️割安感✖️プール

 



 

勝どきエリアのタワーマンションという括りでは、比較的グロス価格を抑えて購入をすることができます。

勝どき駅徒歩6分〜7分という交通利便性を享受しながら、勝どきエリア屈指の共用部を堪能することができます。
比較の5物件の中では、唯一共用部にプールがあります。
ドゥトゥールはプールではなくスパですのでお間違えなきように。

プールのあるタワマン希望！ということであれば、勝どき晴海エリア内ではザトウキョウタワーズ一択です。

一方で、2008年築となり5物件の中で最も築古となります。
共用部のデザイン性と高級感に比べると、専有部のグレード感は普通という感じです。
最近はリノベ済みのお部屋も増えてきた印象です。

室内は少々古くてもいいから、共用部が豊富で（特にプール）、かつなるべくグロス価格を安く、駅遠は嫌で交通利便性の高い勝どきエリアのタワーマンションに住みたいという方は、このTHE TOKYO TOWERSを選ばれると良いでしょう。

 

 

 

＜勝どきザ・タワー＞　成約平均坪単価450万円
交通利便性✖️築浅ハイグレード✖️BRT

 





 

 

前述のTHE TOKYO TOWERSと立地はほぼ同じで、高い交通利便性を享受しながら、2016年築につき共用部・専有部共に高級感溢れるハイグレードなマンションライフを送ることができます。

室内の設備もグレード感も申し分ありません。
タワーマンションらしく共用部も豊富でデザイン性も高いです。
イベントも定期的に行われており、住んだら楽しいマンションだなという印象もあります。


 

立地・共用部・グレード感・デザイン性などマイナスポイントがあまりないというか、非常にバランスが良くて万人ウケするザ・タワーマンションだなという印象です。

 

今後楽しみなのはBRTの本格始動です。
勝どきザタワーの敷地の真横に停留所ができ、すべての経路が停まる停留所なので、交通利便性がさらに高まることが期待されます。
THE TOKYO TOWERSも同じくですね。

私も勝どきザタワー横の停留所からBRTに乗りましたが、新橋まであっという間でした！

画像出展：TOKYO BRT公式サイト

 

勝どき・晴海エリアで交通利便性重視、なるべく築浅希望でハイグレードな暮らしがしたいという方は勝どきザ・タワーがお勧めです。

 

 

＜ドゥ・トゥール＞　成約平均坪単価460万円
生活利便性向上期待✖️築浅ゴージャス感✖️スパ

 



 

 

比較の5物件の中で最も高単価で取引されているのがドゥ・トゥールです。
といっても勝どきザ・タワーとは僅かな差です。

現状は勝どき駅から徒歩9分という距離ですが、朝潮運河の人道橋ができることで駅へのアクセスがより便利になることが見込まれます。

さらに人道橋のすぐ近くには話題の新築パークタワー勝どきの商業施設もできます。

その商業施設に最も近い中古タワーマンションがドゥトゥールであり、生活利便性・生活満足度の向上という点でも最も恩恵を受けると考えます。

 



ドゥトゥールとパークタワー勝どきはこの距離感です！

どのような商業施設が入るか楽しみですね！
勝どきアドレス初のスターバックスが入るとか入らないとか。

さらに言うと、晴海4丁目は今後も多くの開発が控えております。
商業施設の開発予定もあれば、約20年後先ですがの地下鉄晴海駅という夢のような話しもあります。

今のところはまだ開発予定が先過ぎるのと、開発が具体的とは言えないので価格への影響は限定的と見ておりますが、開発が具体化すればさらにこのエリアは化ける可能性がありますね。

 

私の印象ですが、比較5物件の中で最も共用部がギラギラしていてゴージャス感があります。
住友さんらしいなという感じです。
良くも悪くも湾岸っぽくないというか、港区かな？と思うようなラグジュアリー感というか豪華さがあり、まさに洗練された非日常空間です。
共用部も充実しており、5物件の中で唯一スパ（サウナ付き大浴場）があります。

 

ゴージャスなデザインや雰囲気が好きで、生活利便性向上・駅徒歩短縮・将来の再開発という点で資産価値向上を期待したい、かつスパ・サウナ好きな方はドゥトゥールにしましょう。

 

 

 

＜ザ・パークハウス晴海タワーズ（クロノ・ティアロ）＞　成約平均坪単価420万円
閑静な住環境✖️割安感✖️清潔感

 


 

 

勝どき駅周辺の方は清澄通りという大通りがあるので交通量も多く人流も多いので少々騒がしい印象があるというお声もありますが、こちらのマンションは駅距離が離れる代わりに、閑静で水と緑豊かな住環境を享受できる魅力があります。

晴海運河沿いのプロムナードは私のお気に入りの場所です。

駅距離は徒歩10分以上あるのですが、その代わりBRT、シャトルバス、晴海ライナーというバス便が充実しているので、駅距離はあまり気にならないという方も少なくありません。

駅から離れる分、築年数とグレード感の割に割安感がありますね。

クロノは2013年築、ティアロは2016年築です。
厳密に言うとクロノとティアロも細かいデザインや共用部の用途に多少違いはありますが、姉妹マンションなので、建物のスペックや導線はほぼ同じです。

私の個人的な印象ですが、こちらのマンションは白基調ということもありお城のような洗練さ、清潔感を感じるんですよね。
すごくキレイだなって見惚れてしまうような感じです。



 

白基調の外観であったり、水をふんだんに使った公開空地や共用部のデザインが、お城感を助長しているような気がします。


クロノに至ってはもう築10年になるのですが、全く築年数を感じさせません。
専有部のグレード感も今の新築と比べても決して見劣りしません。
もちろん共用部も豊富です。

 

駅近にこだわらなくていいから落ち着いた住環境で生活をしたい、築浅で共用部・専有部のグレード感も欲しい、かつなるべく勝どき・晴海エリア内でグロス価格を安くタワーマンションを購入したいという方に是非お勧めです。

 

 

＜パークタワー晴海＞　成約平均坪単価450万円
閑静な住環境✖️最も築浅✖️共用部ディズニー感

 




 

 

晴海２丁目の住環境の良さは前述の通りです。
最寄り駅は勝どき駅ではなく月島駅となり、駅徒歩は月島駅徒歩12分程度です。

 

2019年築と比較5物件の中で最も築浅で新しいタワーマンションです。

クロノ・ティアロと同じ並びであり、立地は似たようなものですが、より高単価で取引をされております。

 

一番の特徴は何と言ってもユニークな世界観の共用部です。
オリエンタルランドが企画に携わったということで、ディズニー感がすごいです。

 

共用部の種類も大変豊富であることに加え、ディズニーランドのような遊び心満載のワクワクする世界観というユニークな付加価値をつけたことで、湾岸エリア内でも異質な唯一無二のタワーマンションとなりました。

まさに住んだら楽しそうなタワーマンションだなという印象です。

 

バスケット、テニス、陸上、キャンプ、バーベキュー、家庭菜園、じゃぶじゃぶ池など、非常にバラエティーに富んだ子供達も喜びそうな使用価値の高い共用部が豊富である点も嬉しいですね。






 

駅近にこだわらなくていいから落ち着いた住環境で生活をしたい、より築浅にこだわりたい、アクティブな共用部が欲しい、そしてディズニー大好きという方はパークタワー晴海が合いますね！

 

全くデータに基づかない、私の個人の感想がメインのブログで恐縮ですが、ご参考にして頂けますと幸いです。

 

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。

 

 



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