すまいよみです。
晴海フラッグ スカイデュオ
7月17日に第1期の抽選が終わり、第1期2次以降に販売される間取りが掲載されていますが、家族3人が快適に暮らせる効率的な2LDK住戸を選んでみました。
私が考える、最低限家族3人が暮らせる2LDKの定義です。
LDがデッドスペース無しの10畳以上（外部すまいよみメインブログへ、リビングダイニングに10畳以上必要な理由）
2つの居室に窓があり、通風、採光が良好（できたらリビングアウト）
洋室１（夫婦の主寝室）が形の良い6畳以上（シングルベッドを2台置ける）
洋室２（子供部屋）が形の良い5畳以上（シングルベッドに勉強机を置ける）
最低限の収納
目次
スカイデュオ タワー5
北向き、5TL66（66.00㎡）
13階、14階予想価格、6,400万円（坪単価320万円前後）
（出典：晴海フラッグ スカイデュオ 公式ＨＰ）
次回以降売出される13階、14階は、SUN板状の14階建てD棟が少し被ってくるので、単価、グロスとも抑えめ。
【良さ】
各空間への玄関からクランクした動線と、全居室独立（リビングアウト）で、外部からだけでなく家族内のプライバシー性が高い住戸です。洋室1のWICが1.9畳あって贅沢言わなければ夫婦の夏冬両季節衣料を収納でき、洋室2が5畳とれています。
【残念】
廊下の長さと室内中央部の柱が、生活空間や収納を少し非効率にしています。LDの生活有効面積がぎりぎり10畳前後なので、家具の配置が若干辛そう。子供部屋含め全体的な収納が少ないです。
西向き、5TL62（62.56㎡）
3階～30階20階の予想価格、8,500万円（坪単価450万円前後）
（出典：晴海フラッグ スカイデュオ 公式ＨＰ）
16階建てのSUN板状C棟が被ってくる低層階は単価が大きく落ちるはず。
【良さ】
綺麗なワイドスパン住戸で、効率的な空間設計。LDも生活有効面積が11畳前後あるためしっかり家具を配置でき、余裕のスペースで家族団らんが楽しめます。玄関からLDにクランクインして入るため外部からのプライバシー性を確保。SIC、複数の物入れなど専有面積の割に収納も取れています。
【残念】
子供部屋の広さが不整形な5畳以下の空間なので少し窮屈。主寝室、子供部屋ともにリビングインで家族内のプライバシー性に劣ります。
スカイデュオ タワー6
西向き、6TL61A（61.33㎡）
3～18階15階の予想価格、6,500万円（坪単価350万円前後）
（出典：晴海フラッグ スカイデュオ 公式ＨＰ）
低層階は、18階建てのPARK板状C棟、18階建てのSUN板状E棟、タワー5に囲まれ感があり単価が抑えめ。
【良さ】
綺麗な形のワイドスパンで空間内に柱もなく、効率的な住戸。オープンキッチンでLDK15.8畳の開放感があり、LD単独の生活有効面積も11畳前後取れていて余裕があります。家族が少ない時は、洋室2と一体化して更に大空間にできます。玄関入った正面が壁で、各居室にクランクして入る外部とのプライバシー性を確保しています。
【残念】
洋室1の形が悪く実質5畳強のため、シングルベッド2つ配置は窮屈そうです。洋室2がリビングインで引き戸のため家族内のプライバシー性に劣ります。
西向き、6TL66（66.31㎡）
3～18階15階の予想価格、7,000万円（坪単価350万円前後）
（出典：晴海フラッグ スカイデュオ 公式ＨＰ）
階数や価格設定根拠については同上
【良さ】
全居室がバランス良くゆとりのある空間設計。LDの形がよく生活有効面積が10畳以上で家具を置けるスペースに余裕があり、家族が少ない時にはLDと洋室を一体して大空間にできます。洋室1、2ともに6畳以上でプライベート空間に余裕があります。SIC、複数の物入れ、子供部屋の収納量など全体的に収納が充実。玄関からLDにクランクインし、外部からのプライバシー性を確保しています。
【残念】
洋室1の収納量（夫婦の衣料）が不足していることと、洋室2がリビングインの引き戸でプライバシー性が劣ります。
他、次期以降売出し予定の2LDK住戸。
（出典：晴海フラッグ スカイデュオ 公式ＨＰ）
5TM60、5TL60、6TM56、6TM55、6TM55H、6TM55B、5TL60、5TＭ60タイプについては、窓がない居室、LD空間が10畳以下など、家族3人での生活は手狭、1〜2人向け住戸だと思います。
以上、取り上げた4タイプの間取りで、居住性、コスパを見て、私なら以下の順に選びます。
6TL61A、6,500万円（坪単価350万円）
5TL66、6,400万円（坪単価320万円）
6TL66、7,000万円（坪単価350万円）
※価格は、第1期を踏まえた上での予想
5TL66を1番に選ばなかったのは、LDが少し手狭だからです。あとは向きや住戸位置など好みに応じて。
いくら徒歩20分近く、眺望が潰れるといっても、中央区アドレス、これだけのスペックのタワーマンションがこの単価ですから、次回も争奪戦になるんでしょうね。
予算があれば、断然、晴海フラッグの本来の良さを享受できる5TL62タイプを選びます。
簡単ですが以上になります。「
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